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Pressemitteilung

Frankfurt

Regionale Performanceunterschiede im JLL VICTOR Prime Office immer deutlicher


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 18. Februar 2016 – Der VICTOR Prime Office von JLL* verzeichnete in den letzten drei Monaten 2015 mit + 1,8 % einen erneuten, wenn auch gegenüber dem Vorquartal (Q3 2015: + 2,5 %) leicht rückläufigen Anstieg. Trotzdem notiert der Index zum Jahresende 2015 mit 141,9 Punkten einen neuen Höchstwert. Im Gesamtjahr 2015 konnte der Index mit + 7,3 % seine Performance aus dem Vorjahr (+ 5,1 %) deutlich toppen. Der Total Return lag Ende 2015 bei + 11,7%. Trotz der insgesamt weiter positiven Entwicklung sind gerade zum Ende des Jahres immer deutlicher regionale Performanceunterschiede zu beobachten.
 
„Investment- und Bürovermietungsmärkte in den untersuchten fünf Städten präsentierten sich 2015 zwar unisono mit steigenden Transaktionsvolumina, höheren Büroflächenumsätzen und Mietpreisen sowie flächendeckender Renditekompression. Deren Ausprägung zeigt allerdings deutliche regionale Unterschiede. Entsprechend entwickelte sich auch die Indexperformance in den Toplagen“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. In Frankfurt beispielsweise war das Transaktionsvolumen von gewerblichen Immobilien 2015 im Jahresvergleich lediglich leicht gestiegen  bei gleichzeitig moderatem Rückgang der Spitzenrendite und nur geringfügigem Wachstum bei Vermietungsumsatz und Mieten. In Berlin hingegen  hatte sich das Transaktionsvolumen 2015 nahezu verdoppelt, einhergehend mit signifikanter Renditekompression, gleichzeitig schloss der Bürovermietungsmarkt mit einem hohen Plus bei Umsatzvolumen und Mietpreisen ab. Wie in einigen weiteren untersuchten Toplagen konnte er so signifikant zur positiven Wertentwicklung betragen. „Es ist genauestens zu beobachten, ob die nun fluktuierenden Aktienpreise Vorboten verringerter Aktivitäten auf den Vermietungsmärkten sind“, so Kemper.

 
Hamburg mit größtem Sprung, Berlin und München weiter stark – Stagnation des Performanceanstiegs in Frankfurt und Düsseldorf
 
Besonders gefragt waren im vierten Quartal 2015 Top-Immobilien in der Hamburger Innenstadt. Zahlreiche Transaktionen sorgten für ein deutliches Absinken der Spitzenrendite. Durch den deutlichen Performancesprung (+4,9 % auf 151,1 Punkten) verringerte die Toplage der Hansestadt ihren Abstand zu München (+3,6 % auf 158,5 Punkte). Auch die Berliner Innenstadt hat im vierten Quartal ihr starkes Wachstum der vorangegangenen Quartale fortgesetzt. Ihre Quartalsperformance (+3,7 % auf 141,5 Punkte) basiert ebenfalls überwiegend auf transaktionsgetriebene Renditesenkungen. Eine deutlich nachlassende Performance zeigten im vierten Quartal Frankfurt mit -1,0 % auf 133,2 Punkte und Düsseldorf (-0,4 % auf 129,8 Punkte). Entsprechend niedrig fällt im Vergleich der Toplagen auch die Jahresperformance der Mainmetropole (+3,7 %) und der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt (+ 1,2 %) aus und auch der Total Return** bleibt deutlich hinter dem der restlichen drei Metropolen zurück.
 
„Besonders in Berlin und München, seit dem 3. Quartal 2015 aber auch wieder verstärkt in Hamburg, führen Investmenttransaktionen in besten Lagen zu weiterer Renditekompression und damit zu Preissteigerungen. Für Frankfurt und Düsseldorf zeichnet sich dagegen bereits die Tendenz zahlreicher Transaktionen außerhalb der Core-Segmente ab. Indirekt wird damit eine Preisobergrenze für Bestandsprodukte definiert“, so Kemper. Und weiter: „Für 2016 wird der Spielraum für weitere Renditekompressionen aus unserer Sicht immer geringer. Daher gilt ein besonderes Augenmerk der weiteren Entwicklung der Vermietungsmärkte.“
 
Der Trend der sinkenden Risikoaufschläge auf Immobilien – „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ setzt sich auch zum vierten Mal in Folge in einem Quartal fort. Er lag Ende 2015 bei 396 Basispunkten (nach 414 Basispunkten in Q3 2015). Während der risikolose Zinssatz auf niedrigem Niveau verbleibt, sinken die internen Zinsfußerwartungen der Investoren (IRR) leicht. 
 
„Trotz des schwächeren Aktienmarktes ist ein Konjunktureinbruch nicht zu erkennen. Als aktuelles Hauptrisiko für die Immobilienmärkte wäre solch ein Konjunktureinbruch wesentlicher Treiber für eine nachhaltige Trendwende in der Preisentwicklung“, so Kemper. Die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt habe sich bislang insgesamt noch nicht maßgeblich geändert. In einem Umfeld historischer Höchstpreise würden Investoren versuchen, stärker als zuvor ihre jeweiligen Preisobergrenzen auszuloten. Dabei seien sie regelmäßig gezwungen, diese an die Preisentwicklung anzupassen. Investments in den Toplagen bleiben, bezogen auf Risiko und erzielbare Renditen, für viele Marktakteure nach wie vor akzeptabel. Trotz eines abflachenden Risikopremiums auf Immobilieninvestments werden aufgrund der Kombination von sicheren Cash Flows und günstigen Finanzierungsraten Core-Immobilien weiterhin gesucht. „Aus Mangel an Anlagealternativen ziehen zahlreiche Bestandhalter aber die Halte- einer Verkaufsstrategie vor. Eine bei gleichbleibend hoher Liquidität und Nachfrageüberhang logische Schlussfolgerung wäre eine stärkere Ausweichbewegung der Käufer auf Immobilien außerhalb der Primelagen. Diese Entwicklung konnten wir 2015 in einigen Märkten beobachten“, so Kemper. Eine Fortsetzung dieses Trends wird erwartet, hängt aber auch von dem weiteren Verlauf wirtschaftspolitischer Entwicklungen nicht nur in Deutschland ab.

 

* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz;
Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München

** Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow – Nettoanfangsrendite der vergangenen 12 Monate