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Pressemitteilung

MIPIM, Cannes

Investment- und Vermietungsmarkt im Logistikbereich schwächeln - Auch 2010 geringes Wachstumspotenzial


 
 
MIPIM, Cannes, 17. März 2010 - Das Transaktionsvolumen für Direktinvestments in Logistik- und Industrieimmobilien lag 2009 europaweit bei 6,2 Mrd. Euro*, entsprechend einem Rückgang gegenüber 2008 von 26%. So deutlich diese Einbußen im Logistiksektor sind, sie bewegen sich immerhin zwölf Prozentpunkte unter dem Minus, das über alle gewerblichen Assetklassen hinweg in der Region notiert wurde. Vor allem das zweite Halbjahr zeigte eine deutlich zunehmende Nachfrage: gegenüber den ersten sechs Monaten stieg das Transaktionsvolumen um 60 % und bewegte sich damit nur leicht unter dem Volumen der zweiten Jahreshälfte 2008 – erste Anzeichen einer leichten Erholung.
 
 
TOP 3 Großbritannien – Niederlande - Frankreich

Großbritannien war aufgrund eines attraktiven Renditeniveaus sowie eines vorteilhaften Währungskurses der am stärksten nachgefragte Investmentmarkt und verzeichnete mit 40 % den größten Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen in Logistikimmobilien. Mit 2,6 Mrd. Euro wurde das Ergebnis des Vorjahres um 7,5 % übertroffen. Die Niederlande platzierten sich mit 755 Mio. Euro zwar auf Rang 2, verzeichneten aber als einziger der Top 3-Märkte einen Rückgang des Transaktionsvolumens (-10 % gegenüber 2008). Frankreichs Plus von 40 % (auf 595 Mio. Euro) bedeuteten den höchsten Zuwachs und sorgte dafür, dass Deutschland mit seinerseits schwachem Ergebnis (- 70 % auf 515 Millionen Euro) auf Platz 4 (im Vorjahr hinter Großbritannien noch auf Platz 2) landete.

„Die Entwicklungen auf den europäischen Investmentmärkten für Logistikimmobilien in den letzten Monaten deuten darauf hin, dass der Markt die Talsohle durchschritten hat“, so Chris Staveley, Regional Director, EMEA Capital Marktes Jones Lang LaSalle. Die Spitzenrenditen haben sich in allen europäischen Märkten stabilisiert, an einigen wenigen Logistikstandorten fielen sie im zweiten Halbjahr 2009 sogar wieder, angeführt von Großbritannien, wo sich der Rückgang in London bei 100 Basispunkten (auf 6,50 %) und zwischen 100-150 Basispunkten in den regionalen Märkten bewegte (auf 6,75 bis 7,50 %). Darüber hinaus waren leicht sinkende Spitzenrenditen in Paris (-10 Basispunkte auf 7,90 %) und Oslo (- 50 Basispunkte auf 7,00 %) zu beobachten.

„Die Top 3 des vergangenen Jahres und Deutschland werden auch 2010 die stärkste Nachfrage der Investoren auf sich ziehen. Ein weiterer möglicher Rückgang der Spitzenrendite in diesen etablierten westeuropäischen Standorten wird moderat ausfallen, könnte aber dazu beitragen, dass Kapital  vermehrt in andere west- und auch zentraleuropäische Märkte fließen wird. Dabei stehen auch hier langfristig vermietete erstklassige Logistikimmobilien im Fokus der Investoren“, so Staveley.
 

Auch Vermietungsmarkt muss Federn lassen - Deutschland schlägt sich wacker

Insgesamt wurden 2009 rund 10,1 Mio. m² Logistikfläche** vermietet oder von Eigennutzern gekauft, entsprechend einem Rückgang im Jahresvergleich von 27%. Damit blieb das Umsatzvolumen trotz einer Verbesserung im zweiten Halbjahr 2009 unter dem Drei-Jahresdurchschnitt von rund 13 Mio. m². Den stärksten Umsatzrückgang gegenüber 2008 verzeichneten Spanien (-70%), Belgien (-55%) und Großbritannien (-50%). Lediglich moderate Einbußen mussten Ungarn (-4%), Italien (-5%) und Deutschland (-8%) hinnehmen. Einziger Markt mit einem Umsatzplus war Russland (+15 %). Getragen wurde diese Entwicklung durch Umzüge in moderne Flächen bzw. steigendes Outsourcing an Kontraktlogistikunternehmen.
 

Fertigstellungsvolumen weiter deutlich rückläufig
 
Insgesamt wurden 2009 rund 6,4 Mio. m² neuer Logistikflächen errichtet, 40% weniger als im Vorjahr. Dabei verringerte sich das Neubauvolumen im zweiten Halbjahr gegenüber den ersten sechs Monaten um weitere 19%. Die weiter angespannte Lage auf den Finanzierungsmärkten wird das Volumen der von Logistikimmobilienentwicklern errichteten Flächen auch 2010 auf einem geringeren Niveau halten. So hat sich etwa das Anfang 2010 im Bau befindliche Flächenvolumen (rund 2,2 Mio. m²) im 12-Monatsvergleich halbiert. „Die zu beobachtende Entwicklung gilt sowohl für spekulative Projekte als auch für Vorvermietungen, für die aufgrund meist kurzer Mietvertragslaufzeiten eine Finanzierung ebenfalls in vielen Fällen nur schwer abzuschließen sein wird. Wie schon im letzten Jahr wird dies zu einem weiter steigenden Volumen an Eigennutzer-Neubauten führen“, so Alexandra Tornow, Leiterin Industrieimmobilien Research EMEA bei Jones Lang LaSalle.

Trotz des geringeren Neubauvolumens stehen in nahezu allen Märkten 2009 mehr Flächen leer. Dazu beigetragen haben hauptsächlich Umzüge in moderne Flächen, die eine Verringerung der von den Unternehmen benötigten Gesamtmietfläche nach sich gezogen haben, sowie Flächenkonsolidierungen und Aufgabe nicht mehr benötigter Flächen. Anfang 2010 konzentriert sich der größte Teil der leer stehenden Flächen auf ältere Logistikimmobilien.

„Aufgrund der nach wie vor schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind die Erwartungen an steigende Flächenumsätze in 2010 derzeit noch gering. Nicht zuletzt die erst rezessive, dann lahmende Konjunktur hat dafür gesorgt, dass Logistikflächen, für die zwar weiterhin gültige Mietverträge bestehen bzw. eigengenutzte Flächen mangels Auslastung derzeit nicht genutzt werden. Damit besteht für eine Vielzahl von Unternehmen die Möglichkeit innerhalb dieser bereits vorgehaltenen Flächen zu expandieren“, so Alexandra Tornow. „Wir gehen davon aus, dass ein geringeres Neubauvolumen zu einem weiteren Rückgang der Leerstände in modernen Flächen führen wird. Dies könnte in diesem Bereich bis Ende des Jahres an einigen Top-Standorten sogar zu einer Verknappung des Flächenangebots führen. Wegen der Kostensensibilität der Mieter bleiben die Mietpreise aber in der Regel stabil. Auch an den hohen Mietpreisincentives wird sich so bald nichts ändern.“
 
 
 
* Enthalten sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa. Berücksichtigt werden Transaktionen ab einer Transaktionsgröße von 5 Mio. US-Dollar.
 
** Enthalten sind Immobilien für Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in Großbritannien.