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Pressemitteilung

Stuttgart

Kein Kater – Stuttgarter Büromarkt knüpft nahtlos an das Rekordjahr 2015 an

Investment stellt mit einem Dutzend Deals neue Bestmarke auf


​​STUTTGART, 5. April 2016 – Nach dem Rekordjahr 2015 hat sich der Stuttgarter Büromarkt im ersten Quartal des laufenden Jahres auf einem beachtlich guten Niveau konsolidiert. Der Vermietungsmarkt in der baden-württembergischen Landeshauptstadt hat die hohe Dynamik des Vorjahres zu einem großen Teil fortgesetzt, der Investmentmarkt trumpft sogar mit einem dicken Plus im Vergleich zum Vorjahresquartal auf.

Vermietungsmarkt konsolidiert sich im ersten Quartal 2016 auf gutem Niveau

Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt hat in den ersten drei Monaten 2016 rund 62.000 m² umgesetzt. Das waren zwar 14 % weniger als im Vorjahreszeitraum, der Wert liegt aber mit 26 % immer noch deutlich über dem Fünfjahresschnitt von 49.000 m². Mit Ausnahme des vergangenen Jahres ist es das umsatzstärkste Jahresanfangsquartal der vergangenen zehn Jahre. Auch bei der Anzahl der Deals ging es leicht zurück – um 4 auf 77 Abschlüsse, was genau dem Durchschnittswert der vergangen zehn Jahre entspricht. Für das Gesamtjahr wird ein Vermietungsumsatz von 240.000 m² prognostiziert. Im Vorjahr waren es 288.000 m².

„Der Markt hat die Dynamik des vergangenen Jahres aufrechterhalten und einen guten Start hingelegt“, sagt Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing bei JLL in Stuttgart. „Aber darunter sind auch einige Deals, die sich bereits im letzten Quartal 2015 sehr deutlich abgezeichnet haben, allerdings erst jetzt zum Tragen kommen.“ Für die kommenden Monate ist Treier optimistisch: „Dieses Jahr hat Stuttgart einige große Vermietungsprojekte in Aussicht, die auch zum Abschluss kommen werden. Insofern ist die Gefahr einer Delle nach dem Rekordjahr 2015 nicht allzu groß.“ Es könnte allerdings mehr Fläche umgesetzt werden, wenn das Angebot nicht so limitiert wäre, gibt Treier zu bedenken.

Bei den Deals fokussierte sich das Interesse auf die mittleren Klassen. Nur ein Abschluss verzeichnete mehr als 10.000 m², nur ein weiterer mehr als 5.000 m². „Interessenten haben sich im ersten Quartal vor allem an kleineren Flächen orientiert“, bilanziert Treier. So ging der Flächenumsatz im Segment 5.000 bis 10.000 m² um 70 % zurück, während das nächstkleinere ab 2500 m² um 107 % zulegte. Die Kategorie 1.000 bis 2.500 m² verlor 41 % Flächenumsatz, wo hingegen die Kategorie zwischen 500 und 1.000 m² um 43 % wuchs.

Unter den Stuttgarter Teilmärkten erzielte Vaihingen mit 17.500 m² bei 11 Deals den größten Umsatz und hatte damit 28 % Anteil am Gesamtumsatz. Die größten Zuwächse verzeichneten derweil Feuerbach mit einer Fläche von 9.500 m², was einem Plus zum Vorjahr von 332 % entspricht, sowie City-Rand mit einem Plus von 270 % auf 7.400 m². „Die City selbst hat zwar mit 17 nach wie vor die größte Anzahl an Deals, verlor beim Flächenumsatz allerdings 72 % auf 5.900 m²“, so Treier.

Traditionell war die Industrie mit 24.700 m² mit Abstand der größte Flächenabnehmer. Erst mit 6.900 m² folgt die Öffentliche Verwaltung auf dem zweiten Rang. Die meisten Deals, allerdings meist mit kleineren Flächengrößen, steuerten die Unternehmensbezogenen Dienstleistungen bei, die mit 20 Abschlüssen insgesamt 6.600 m² umsetzten.

Geringe Leerstandsquote entwickelt sich für Stuttgart zum Problem

Durch die große Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot ist die Leerstandsquote erneut gesunken – von 4,6 % auf 4,5 %. „Der geringe Leerstand drückt dem Markt ein wenig die Luft ab. Der konstant niedrige Wert ist für den Stuttgarter Markt langfristig kontraproduktiv“, analysiert Treier. „Freie Fläche sind schnell wieder vom Markt. Wenn Suchende nicht schnell zugreifen, gehen sie immer öfter leer aus. Stuttgart entgehen so auch Chancen.“

Leicht entspannend könnte sich die Lage durch 73.000 m² Bürofläche, die im ersten Quartal 2016 fertiggestellt wurden. Allerdings sind davon nur noch 12.000 m² frei verfügbar, was die Zahl umgehend wieder relativiert. „Das ist für eine Stadt mit der Größenordnung und Bedeutung Stuttgarts praktisch nichts. Zudem sind in den Vergleichsquartalen seit 2011 im Schnitt nicht einmal 7.000 m² hinzugekommen, was belegt, dass die Angebotsseite in Stuttgart langfristig zu gering ist“, sagt Treier. Generell sind derzeit in Stuttgart 179.000 m² im Bau, mit 42.000 m² das meiste in Feuerbach, gefolgt von Vaihingen mit 39.700 m².

Die gewichtete Spitzenmiete ist mit 20 Euro konstant. „In Einzelfällen wird dieser Wert allerdings auch überschritten“, erklärt Treier. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat mit 12,71 Euro/m² im Monat derweil auf Jahressicht um 30 Cent zugelegt.

Stuttgarter Investmentmarkt hängt Düsseldorf und Köln ab

Der Investmentmarkt in Stuttgart hat einen starken Jahresauftakt hingelegt. Mit 340 Mio. Euro Transaktionsvolumen wurde fast die Hälfte mehr als um Vorjahresquartal umgesetzt, als 230 Mio. Euro zu Buche schlugen. Es ist damit das beste erste Quartal seit Beginn der quartalsweisen Erfassung 2009 

und das größte Plus im Vergleich zum Vorjahresquartal unter den BIG 7. Mehr noch: Stuttgart ließ damit Köln (170 Mio. Euro) und Düsseldorf (250 Mio. Euro) hinter sich. Der Büroanteil lag mit 288 Mio. Euro (85 % vom Gesamtvolumen) mehr als 30 Prozentpunkte über dem 5-Jahres-Schnitt.

Von Katerstimmung nach dem Rekordjahr keine Spur

„Wir haben ein sehr starkes erstes Quartal 2016 registriert, das mit rund 340 Mio. Euro mehr als ordentlich ausfällt. Es geht in der Dynamik vom letzten Jahr nahtlos über, der Markt ist agil und unsere Prognosen haben sich bislang mehr als bestätigt“, zieht Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart, eine erste Bilanz. Das Ergebnis ist umso höher einzuschätzen, wenn man das Vorgängerquartal zum Jahresende 2015 hinzunimmt: „Man muss dabei die Relationen beachten: Das Vorgänger-Quartal hatte mit 750 Mio. Euro eine enorme Ballung an Deals. Deshalb ist es umso beachtlicher, dass das abgelaufene Quartal nun mit so guten Zahlen aufwartet, anstatt in Katerstimmung zu verfallen.“

Die Anzahl der Deals ist im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 14 auf 12 leicht rückläufig. „Bislang brachte das Jahr eher ein homogenes Dealbild. Es gibt kaum Ausreißer mit großen Summen, sondern eine Reihe Topverkäufe mit guten zweistelligen Millionensummen. Das ist typisch für Stuttgart und nachhaltiger für den gut funktionierenden Markt“, erklärt Veiel. Insgesamt entfielen 76 % des Gesamtvolumens auf die 5 Topdeals, die Durchschnittsgröße bei den Deals lag bei 28 Mio. Euro nach 16 Mio. im Vorjahresquartal. „Es ist besser, wenn das Volumen auf mehr Deals verteilt wird. Ein breit aufgestellter Markt verkraftet Schwankungen deutlich besser als ein Markt, der von wenigen großen Akteuren abhängig ist.“ Nichts desto trotz zeichnen sich zwei bis drei Deals mit rund 100 Mio. Euro für dieses Jahr ab, so dass die Prognose von rund 1,2 Mrd. Euro für das Gesamtjahr Bestand hat.

Auf der Käuferseite waren vor allem Entwickler aktiv. Sie kauften Immobilien für 151 Mio. Euro und hatten damit 44 % Marktanteil. Auf der Verkäuferseite trennten sich vor allem Asset/Fonds Manager von ihren Beständen, indem sie Objekte für 273 Mio. Euro verkauften und damit 80 % des Marktes ausmachten.

Ausländische Investoren interessieren sich vor allem für großvolumige Objekte

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Anteil ausländischer Investoren nach 37 % im Vorjahr wieder auf 30 % zurückgegangen und liegt damit im 5-Jahres-Schnitt. „Das Interesse der internationalen Akteure ist auf große Volumina beschränkt. Sie sind grundsätzlich an Stuttgart als Investitionsstandort interessiert, bieten aber erst mit, wenn es um größere Flächen mit großen Transaktionsvolumina geht“, begründet Veiel den Rückgang. Insgesamt investierten internationale Anleger 102 Mio. Euro im ersten Quartal des Jahres.

Zugleich setzten die Investoren wieder mehr auf Sicherheit und investierten zu 66 % in Core-Produkte, während es im Gesamtjahr 2015 nur 54 % gewesen waren. Core plus (27%) und Value Add (6%) büßten jeweils deutlich ein.

Die Renditen für Spitzenbüroprodukte liegt seit einem Jahr konstant bei 4,55 % – nur zum Jahresende 2007 war sie mit 4,5 % noch niedriger. „Angesichts der schwächelnden Angebotsseite muss man langfristig davon ausgehen, dass die Rendite auch weiter unter Druck gerät“, stellt Veiel in Aussicht.