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Pressemitteilung

München

Münchener Investmentmarkt hat sich schon warmgelaufen


Pressemitteilung inklusive Chart [PDF]

 

MÜNCHEN, 5. April 2016 – „Es gibt derzeit de facto nach wie vor nur einen Grund für einen Stopp investiver Aktivitäten: keine Objekte, die zu kaufen wären. Das auch zu Beginn des Jahres 2016 in Mengen vorhandene Kapital will angelegt werden und findet seine Abnehmer“, fasst Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München, den mehr als gelungenen Start auf dem Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt zusammen. Die Nachfrage nach Core-Immobilien sei größer als das Angebot, daher das Ausweichen auf sehr gute B-Lagen deutlich erkennbar. Innenstadtangrenzende Teilmärkte stünden dabei vor allem im Fokus.
 
Im dritten Jahr hintereinander fällt in der bayerischen Immobilienhochburg in einem ersten Quartal die Milliardenmarke. Mit 1,06 Mrd. Euro ist zwar das Rekordergebnis aus dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 15 % unterschritten, der Fünf-und Zehnjahreszeitraum (der jeweils ersten drei Monate) aber um 24 % bzw. 53 % getoppt. Erstmals in den letzten sechs Quartalen hat es München geschafft, den Transaktionsvolumina in Berlin und Frankfurt Paroli zu bieten. Ende März 2016 steht der bayerische Investment​markt wieder da, wo er nach Meinung überzeugter Immobilien-Anhänger in der Bajuwaren-Metropole hingehört: an die Spitze. Und das prozentual deutlich zweistellig vor allen anderen. Nur Hamburg als Überraschungs-Zweitplatzierter kommt fast noch an die 1 Milliarde Euro heran. „Wenn alles realisiert wird, was in der Pipeline bereits steht oder möglicherweise noch dazu kommen kann, könnte zum fünften Mal in Folge am Ende des Jahres ein  Rekordergebnis für den Münchener Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt zu notieren sein. Mit bis zu 6 Mrd. Euro schlüge ein Plus von 34 %gegenüber dem  Fünfjahresschnitt zu Buche“, so Eichwald.
 
Insgesamt vier Transaktionen im dreistelligen Euro-Bereich gab es in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), davon gingen zwei in München über die Bühne. Und nicht genug, deutschlandweit keine andere Einzeltransaktion und auch kein Portfolio-Deal waren größer: für  rund 280 Mio. Euro kaufte WealthCap, eine Tochter der UniCredit Bank AG, unter Vermittlung von JLL die BayWa Zentrale in der Arabellastraße. In bedeutender Weise hat diese Transaktion dann auch die unterschiedlichen Statistiken beeinflusst. Bei der Analyse der Assetklassen zeigen sich unter den TOP 5, mit einem  Anteil von 61 % am Münchener Transaktionsvolumen (Q1 2015: 49 %) drei Büroimmobilien. Unter den insgesamt 28 Transaktionen im ersten Quartal mit einer Durchschnittsgröße von 38 Mio. Euro entfallen auf Büroobjekte 69%, ein Anteil, der sich in etwa auf dem Niveau des 5-jährigen Durchschnitts bewegt. Bei der Momentaufnahme Ende März kommt  die Einzelhandelsimmobilie in der Isarmetropole mit ca. 145 Mio. Euro allerdings auf mehr als die Hälfte dessen, was in den anderen deutschen Immobilienhochburgen zusammen investiert wurde – basierend u.a. auf dem Kauf des Stadtteilcenters „daseinstein“ durch den dänischen Investor Kirkbi Invest und dem Münchener Projektentwickler Cellsbau, ebenfalls unter Vermittlung von JLL.
 
Auch beim Blick auf die Nationalität der Käufer im ersten Quartal fällt die Dreimonats-Bilanz nicht zuletzt aufgrund der Top 5 Deals anders aus als im letzten Jahr: immerhin 70% des investierten Geldes stammt von deutschen Anlegern. In summa bleibt die Core-Immobilie gesuchtestes Objekt (mit einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 57 %). Viel Bewegung zeichnet sich im Core+/Value Add Bereich mit beispielsweise höherem Leerstand ab. „Auf der einen Seite nutzen die Verkäufer die gute Marktphase aus, auf der anderen Seite sind es Investoren, die mit hohen Fundraising-Aktivitäten für Core+/Value Add unterwegs sind“, so Eichwald. Und weiter: „Die gezielte Suche nach Anlagemöglichkeiten mit Upside-Potential, beispielsweise an Standorten wie dem Westend, durch die Hebung von Potentialen in der Miete etwa, wird sich in den kommenden Monaten noch verstärken“.
 
Weiter unter Druck in allen Assetklassen bleiben die Renditen. Der Spitzenwert im Bürosegment liegt bei 3,65%, dem niedrigsten Stand unter den Big7 mit einem Minus von 115 Basispunkten in den letzten fünf Jahren.Tendenz  im laufenden Jahr noch weiter rückläufig. Der Abstand zur Spitzenrendite für Objekte in B-Lagen beträgt 75 Basispunkte, für Objekte in Spitzenlagen, aber B-Qualität 110 Basispunkte.