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Pressemitteilung

Köln

Kölner Büromarkt kämpft noch mit der Frühjahrsmüdigkeit

Leasing und Investment im ersten Quartal 2016 je ein Fünftel unter dem 5-Jahres-Schnitt


KÖLN, 6. April 2016 – Nach dem sehr starken Jahr 2015 hat der Kölner Büroimmobilienmarkt teilweise Rückgänge verkraften müssen. Bei der Vermietung ging der Flächenumsatz im Vergleich zum ersten Quartal 2015 deutlich zurück. Bei den Investitionen konnte das Niveau des Vorjahresvergleichsraums zwar wieder exakt erreicht werden – unter den Big 7 reichte das aber nur für den Schlussplatz. Immer deutlicher wird derweil, dass vor allem die Qualität der Immobilien in Köln eine entscheidende Frage für die Entwicklung des Marktes spielt.

Vermietungsmarkt orientiert sich auf die rechtsrheinische Seite

Im ersten Quartal setzte der Kölner Bürovermietungsmarkt 64.700 m² um. Nach 75.500 m² im Vorjahresvergleichsraum waren dies auf Jahressicht 14 % weniger.  Nur in Hamburg fiel der Rückgang  noch deutlicher aus. Es ist das niedrigste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre und fast ein Fünftel (18 %) unter dem 5-Jahres-Schnitt von rund 79.000 m². Die Anzahl der Deals ging von 154 auf 125 sogar um 19 % zurück – liegt aber zumindest noch leicht über dem 5-Jahres-Schnitt von 122 Abschlüssen im ersten Quartal. Die Prognose für das Gesamtjahr liegt derzeit bei 295.000 m², was leicht unter dem Gesamtumsatz von 308.400 m² im abgelaufenen Jahr wäre.

„Auch wenn der Kölner Vermietungsmarkt im ersten Quartal einen Dämpfer hinnehmen musste, sind wir mittelfristig zuversichtlich, dass wir auf dem gleichen Weg wie 2015 sind. Die Umsatzprognose mit 295.000 m² bleibt das klare Ziel“, sagt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln. Der Rückgang ist auch auf das immer geringere Angebot in der Millionenstadt am Rhein zurückzuführen. „Der Leerstand ist weiter gesunken – von 6,3 % auf 5,4 %. Der Engpass auf der Angebotsseite macht sich in manchen Teilmärkten bereits bemerkbar. Früher konnten wir Interessenten großer Flächen 20 verschiedene kurzfristig verfügbare Objekte zeigen – heute sind es vielleicht noch fünf“, analysiert Reul.

Dieser Mangel spiegelt sich auch in der Liste der Topdeals wider. Im ersten Quartal hatte nur eine Anmietung der öffentlichen Verwaltung mehr als 10.000 m². Alle anderen Abschlüsse rangierten deutlich unter 5.000 m². Generell präsentierte sich der Kölner Markt im ersten Quartal 2016 sehr kleinteilig: Mit 96 Deals hatten drei Viertel der Mietabschlüsse weniger als 500 m² Fläche, 93 % der insgesamt 125 Deals lagen unter 1.000 m².

Stärkster Teilmarkt war Deutz/Messe, der City und Ehrenfeld/Braunsfeld deutlich den Rang ablief und mit 15.700 m² bei 5 Deals gut ein Viertel am gesamten Flächenumsatz ausmachte. Es folgt die City, in der im ersten Quartal bei 39 Deals 12.600 m² vermietet wurden.

Darin zeigt sich einer der dominanten Immobilientrends in der Domstadt: „Die Zukunft ist deutlich rechtsrheinischer“, prognostiziert Reul. „Sobald ein Gesuch mehr als 15.000 m² umfasst, gibt es linksrheinisch ganz wenige Optionen. Das gilt auch für Entwicklungen. Rechtsrheinisch sieht das in Deutz, Kalk und Mülheim ganz anders aus. Allerdings sind dies alles Objekte, die erst in den kommenden Jahren zur Verfügung stehen werden“, gibt Reul einen Ausblick. Dass diese Flächen benötigt und auch genutzt werden, zeigt das Deutzer Feld in Kalk. „Von den insgesamt 120.000 m², die dort seit 2012 entstanden sind, sind nur noch weniger als 10.000 m² frei verfügbar.“ In ganz Köln wurden in den vergangenen drei Monaten 14.500 m² Bürofläche fertiggestellt, wovon allerdings nur 6.100 m² frei verfügbar waren – in Kalk und Ehrenfeld. Reul: „Das ist für eine Stadt wie Köln viel zu wenig.“

Vor allem unternehmensbezogene Dienstleister (17.500 m²) und die Öffentliche Verwaltung (16.100 m²) gehörten im ersten Quartal zu den Großabnehmern. Zusammen machten sie mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes aus.

Freien Flächen in Köln mangelt es oft an der nötigen Qualität

Neben der Knappheit an Flächen stellt sich auch zunehmend die Frage nach deren Qualität: „Im großflächigen Bereich wird von Interessenten eine hohe Qualität gefordert. Dort hat Köln aber eine deutlich zu geringe Angebotsseite. Das wird sich erst ab 2018 wieder etwas ändern“, beschreibt Reul die Situation, „Aktuell will jedes Unternehmen in einen Neubau. Bestandsobjekte sind für viele Kunden nur in einem neuwertigen Zustand ein Thema. Es gibt zum einen kaum Optionen und zum anderen kaum die nötige Qualität.“

Die meisten Besitzer scheuen sich davor, ihre Flächen zu modernisieren, weil sie fürchten, dass es sich für sie nicht rentiert. Zwar ist die gewichtete Durchschnittsmiete erneut gestiegen – von 12,64 Euro auf 12,86 Euro – liegt im Bundesvergleich aber noch relativ niedrig. Gleiches gilt für die Spitzenmiete, die seit dem Jahr 2012 bei 22 Euro/m² im Monat verharrt. „Entwickler brauchen um die 20 Euro, um aktiv zu werden und das mittlerweile auch in Teilmärkten wie Deutz und Kalk“, sagt Reul. Doch im ersten Quartal sind 73 % des Flächenumsatzes im Segment zwischen 10 und 15 Euro gewesen.

Investmentmarkt erzielt in den ersten drei Monaten nur 11 Abschlüsse

Der Kölner Investmentmarkt ist verhalten ins neue Jahr gestartet. Zwar konnte mit 170 Mio. Euro das Volumen des Vorjahresquartals wieder erreicht werden – unter den Big 7 ist das allerdings mit Abstand der niedrigste Wert. Zudem rangiert der Umsatz rund ein Fünftel unter dem 5-Jahres-Schnitt. Mit nur 11 Abschlüssen war es mit Blick auf die Anzahl eines der schwächsten Quartale der vergangenen Jahre und bundesweit der niedrigste Wert. Besonders schmerzen dürfte die Kölner zudem, dass sie nun beim Transaktionsvolumen im fünften Quartal in Folge hinter dem rheinischen Rivalen Düsseldorf landeten.

Mit 125 Mio. Euro entfielen dabei 73 % des Gesamtvolumens auf den Büromarkt, weitere 20 % (33 Mio. Euro) erzielte die Logistiksparte. Allerdings geht JLL davon aus, dass der Markt in diesem Jahr noch deutlich an Dynamik gewinnt und 1,4 Mrd. Euro umsetzen wird. Das wäre somit das zweitbeste Ergebnis der vergangenen 5 Jahre und 15 % über dem Durchschnitt für diesen Zeitraum. Auch im vergangenen Jahr hatte der Bereich Büroinvestment nach Anlaufschwierigkeiten im ersten Quartal ein sehr gutes Jahr geliefert.

Kölner Markt hat für dieses Jahr noch sehr viel Potenzial

Entsprechend optimistisch ist Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln: „In diesem Jahr hat es zwar noch nicht so viele Abschlüsse gegeben. Aber gefühlt brodelt es im Kölner Markt. Deshalb gehe ich davon aus, dass dieses Jahr noch große Abschlüsse kommen werden. Einen ersten Vorgeschmack hat der Verkauf der DuMont-Zentrale an der Amsterdamer Straße mit rund 44.000 m² Gesamtfläche an den Immobilienfonds Blue Rock gegeben.“

Ein positiver Aspekt ist, dass die Domstadt weiterhin für internationale Investoren interessant ist – im ersten Quartal 2016 sorgten sie mit 122 Mio. Euro für 72 % des Transaktionsvolumens. „Köln ist im Fokus der Investoren angekommen. Der Verkauf der Lanxess-Arena und des Stadthauses kurz vor Jahresende war kein Strohfeuer. Viele internationale und nationale Akteure haben Köln nun auf ihrem Investment-Radar“, erklärt Sauer. „Generell fehlt aber noch einiges auf der Angebotsseite. Erst langsam ändert sich dieses Defizit durch noch nicht verplante Neuentwicklungen. Doch mindestens zwei Objektverkäufe mit einem Transaktionsvolumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro könnten im laufenden Jahr über die Bühne gehen. Vielleicht sogar mehr. Lanxess hat unterstrichen, dass Köln das Potenzial für große Transaktionen hat.“

Das zeigt sich auch in den Risikoklassen, wo Core-Produkte mit zwei Dritteln dominierten und Core-plus-Produkte nochmals 29 % ausmachten. Diese Situation verwundert Anleger immer wieder. „Zum Beispiel kommen Berliner Investoren nach Köln, denken opportunistisch an entstehende Objekte und sind dann überrascht, dass in der Domstadt kaum spekulativ gebaut wird“, berichtet Sauer.

Insofern spiegelt die Verteilung nach Risikoklassen bei den Abschlüssen nur bedingt die Nachfrage im Markt: „Die Investoren kaufen nicht blind, sondern schauen sehr genau hin, in welche Objekte sie investieren. Mittlerweile gibt es eine deutlich größere Nachfrage bei Core plus und Value add. Der Markt ist allerdings so eng, dass die wenigen Objekte sehr begehrt sind“, analysiert Sauer.

Bei den Käufern waren vor allem Asset/Fonds Manager aktiv und sorgten mit 112 Mio. Euro für 66 % des Umsatzes. Private Equity / Hedge Fonds folgten mit 40 Mio. Euro bzw. 24 % auf dem zweiten Rang. Auf der Verkäuferseite waren es indes Unternehmen, die sich von ihren Liegenschaften trennten und damit 82 Mio. Euro einnahmen, was einem Marktanteil von fast der Hälfte (48 %) entspricht. Auch in dieser Kategorie landeten die Private Equity / Hedge Fonds mit 40 Mio. Euro und 24 % auf dem zweiten Rang.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien verharrte bei 4,30 % und liegt damit 15 Basispunkte unter dem ersten Quartal des Vorjahres. Das ist historisch gesehen der niedrigste Wert und liegt sogar noch unter der Rendite von Frankfurt (4,35 %).