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Pressemitteilung

München

Münchener Bürovermietungsmarkt hält hohes Vorjahresniveau


Pressemitteilung inklusive Chart [PDF]


MÜNCHEN, 6. April 2016 – Auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt wurden in den ersten drei Monaten 2016 rund 187.000 m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Das bereits hohe Umsatzniveau des Vorjahreszeitraums (Q1 2015: 185.000 m²) wurde geringfügig überschritten, gleichbedeutend einem Erreichen des höchsten Umsatzvolumens eines ersten Quartals seit acht Jahren. Im Vergleich zum 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale schlägt ein Plus von 16 % zu Buche. Etwas verhaltener, aber immerhin noch bei +11 %, bilanziert der Zuwachs gegenüber dem 10-Jahresschnitt. Statistisch spielen hier die starken Jahre 2006 – 2008 eine Rolle.
 
„Die Dynamik wird auch durch die Anzahl der Deals dokumentiert. Im Jahresvergleich über alle Größenklassen hinweg ein Plus um gut 30 %“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Das eindrucksvolle Umsatzvolumen speist sich allerdings in erster Linie aus der hohen Anzahl kleiner Vertragsabschlüsse. In der Kategorie bis 500 m² wurden Volumen und Dealanzahl des Vorjahres um rund 50 % gesteigert. In allen Größenklassen jenseits 1.000 m² ist die Anzahl im Jahresvergleich nahezu gleichgeblieben, das generierte Umsatzvolumen allerdings entwickelte sich in der Summe deutlich rückläufig. Ob der Büromarkt an der Isar das Jahr mit einem höheren Umsatzvolumen als die von JLL bereits zum Jahresanfang prognostizierten 700.000 m² abschließen wird, hängt laut Bolthausen in erster Linie davon ab, ob der Nachfrageüberhang bei großen zusammenhängenden Flächen abgebaut werden kann: „In diesem Nachfragesegment ist der Markt quasi leergefegt", so die Vermietungsexpertin.
 
Fünf Teilmärkte dominierten das Umsatzgeschehen in den ersten drei Monaten mit einem Umsatzanteil von insgesamt rund zwei Dritteln. Nach der traditionell führenden Innenstadt (gut ein Fünftel des Umsatzvolumens) hat sich das Umland-West mit 12,7 % an die zweite Stelle geschoben, verbunden auch mit der dreimaligen Platzierung dieses Teilmarkts in den Top10 der größten Deals. Dafür verantwortlich waren größtenteils Anmietungen der Biotech-Branche in Planegg u.a. durch die Morphosys AG (12.100 m²), gleichzeitig der größte Flächenumsatz des Quartals auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt und durch die Eurofins Biopharma mit 4.800 m². Nicht zuletzt durch diese beiden Anmietungen erreichte die Industrie mit insgesamt 33.000 m² (18 %) Platz 2 der Umsatzstatistik nach Branchen hinter den unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 30 %. Damit haben diese beiden Branchen knapp die Hälfte des Umsatzvolumens geliefert.
 
„Umzugswillige Nutzer müssen sich immer früher mit ihrer Flächenplanung beschäftigen. Teilweise bis zu zwei Jahre vor Ablauf des laufenden Mietvertrags werden sie bereits aktiv“, so Petra Bolthausen. Angesichts nur weniger Bestandsflächen, die aufgrund von Verlängerungsoptionen bis 12 Monate vor Vertragsende nicht über einen längeren Zeitraum angeboten werden könnten, laute für sie die Alternative: Vertragsverlängerung in den Altflächen oder eines der zahlreichen Projekte in Betracht ziehen, die freilich eine marktweite Suche und die Umzugsbereitschaft außerhalb des Stammmarktes voraussetze. „Entwickler haben nämlich auf den Flächenengpass reagiert und die Bautätigkeit steigen lassen", so Bolthausen. Ende des ersten Quartals sind bereits rund 100.000 m² mehr im Bau als 12 Monate zuvor. Für 2016 werden Fertigstellungen von insgesamt rund 250.000 m² erwartet - damit fast 40 % mehr als 2015.
 
Aktuell stagnieren die Leerstände: Q1 2016 wie Ende 2015 bei 5,3 %. Allerdings lag die Leerstandsquote vor einem Jahr noch 1,1 %-Punkte höher. In Anbetracht der hohen Fertigstellungen wird für das gesamte Münchener Marktgebiet bis zum Jahresende 2016 freilich lediglich eine weitere Seitwärtsbewegung prognostiziert.
 
Der Nachfrageüberhang führt auch zu steigenden Mietpreisen in nahezu allen Teilmärkten. Weitere Mietpreissteigerungen sind zu erwarten. Für die Spitzenmiete, die im ersten Quartal noch stabil bei 34,00 Euro/m²/ Monat notierte, wird bis zum Jahresende ein Anstieg um einen Euro erwartet. „Neben insgesamt rückläufigen Incentives, die bei einem 5-Jahres-Mietvertrag aktuell nur noch 3 % betragen, beobachten wir in einigen Fällen bei Vertragsverlängerungen bereits Mietpreissteigerungen“, so Bolthausen.