Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Berlin

Berliner Investmentmarkt: Hohes Transaktionsvolumen in der Pipeline


Pressemitteilung inkl. Chart (PDF)​

BERLIN, 06. April 2016  -  Im vergangenen Jahr hatte der Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt am Ende mit großem Vorsprung und einem deutschen Allzeit-Hoch nicht nur  die Pole-Position beim Transaktionsvolumen  inne. Die Hauptstadt bot darüber hinaus auch in jedem Quartal das höchste Ergebnis unter den Big7  (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Auch zu Jahresbeginn 2016 strotzt der Motor vor Kraft – allein die Umsetzung hat noch nicht so recht geklappt. Mit einem Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten von 760 Mio. Euro - 70 % gehen auf das Konto von Asset/Fonds Managern, Immobilien AGs/Reits sowie Entwickler - reicht es derzeit nur zu Platz 3 hinter München und Hamburg. Auf dem Papier entspricht das Resultat zwar einem Plus von 2  bzw. 9 %  im Vergleich zum 5- und 10 Jahresschnitt, der Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegt aber bei 43 %.

Die Erklärung ist eine einfache und fußt auf zwei Fakten: weniger Abschlüsse insgesamt (26 / Q 1 2015: 40) und derzeit noch ausgebliebene Großdeals. In der Folge eine deutlich geringere Durchschnittsgröße  (29 Mio. Euro). Während ein Jahr zuvor drei Transaktionen mit dreistelligen Millionenbeträgen zu notieren waren, die sich fast auf 600 Mio. Euro summierten, gab es zwischen Januar und Ende März 2016 nur eine Transaktion über 100 Mio. Euro, der Kauf der Victoriastadt Lofts in Friedrichshain durch den international agierenden Asset/Fonds Manager Schroder für ca. 130 Mio. Euro von Colony Capital, beraten durch JLL.

„Die Quartalszahlen spiegeln nicht wieder, was wir nach wie vor auf dem Berliner Markt erleben: denn der bzw. die Akteure dort sind recht heiß, die Suche nach einem Objekt und das Anlageinteresse, in der deutschen Hauptstadt eine Immobilie zu besitzen oder einen eigenen Standort zu haben ist riesig“, so Alexander Kropf, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. 

Was Berlin trägt, sind mitt​lerweile viele Wirtschaftsbereiche, Industrie, Touristik, Dienstleister der unterschiedlichsten Couleur und eine sich enorm schnell entwickelnde Start-up Szene. „Die Pipeline an möglichen Transaktionen ist voll. Auch wenn sich an der Charakterisierung des Vorjahres („Allzeit-Hoch“) nichts ändern wird: 2016 wird wieder ein eindrucksvolles Investmentjahr in Berlin. Und wer weiß: steht am Ende im deutschen Städteranking auch wieder ganz oben“, so  Kropf. Den Vergleich mit seinen eigenen Ergebnissen in den letzten fünf Jahren (Durchschnitt: 4,4 Mrd. Euro) muss die Hauptstadt auf jeden Fall nicht scheuen: ein Plus von bis zu 40 %) könnte unter dem Strich herauskommen.

Die Top 5 Transaktionen, bis auf eine Mischnutzung allesamt Büroimmobilien, summieren sich auf ca. 350 Mio. Euro (Q 1 205: 748 Mio. Euro). Insgesamt kommt die genannte Assetklasse auf einen Anteil von 81 % (rund 600 Mio. Euro), die Momentaufnahme ist damit fast doppelt so hoch wie im 5-Jahresschnitt. Berlin hat unter den Big7 damit den nach Stuttgart zweithöchsten Anteil an gehandelten Büroobjekten. Bemerkenswert und gültig nicht nur für die fünf größten Deals, bei denen viermal Core-plus vertreten ist: fast drei Viertel des Transaktionsvolumens spielt sich im Core plus-Segment ab - auch das der bei weitem höchste Anteil unter den deutschen Immobilienhochburgen. „In Berlin sind die Objekte mittlerweile unterbewertet,  damit besteht ein enormes Mietpreispotential, so Kropf. Und weiter: Massenhaft Kapital, eingeschränktes Angebot im Core-Bereich bei ungesättigter Nachfrage, aber sich weiter nach oben drehender Preisspirale lässt Anleger, höhere Risiken eingehen, stärkeres Mietpreispotential im Visier“ so der Investmentexperte. Dass dabei auch der Anteil der ausländischen Käufer weiter angestiegen ist, überrascht nicht. Bei den Top5 Transaktionen haben sie viermal zugeschlagen,  insgesamt bewegt sich ihr Anteil bei 65 % des gesamten Transaktionsvolumens.

„Wegen des Mangels an Core-Investmentprodukten  - die Leerstandsquote für adäquate Produkte dürfte sich mittlerweile unter 3 % bewegen - sind Projektentwicklungen im Bürobereich wieder en vogue, gewinnen an. Attraktivität und Profitabilität. Darüber hinaus hat Berlin als eine Metropole, die sich auch international messen lassen will  vergleichsweise niedrige Spitzenmieten, international, aber auch im Vergleich zu Frankfurt und München. Das Potential in der Hauptstadt ist nicht nur bei den Mietpreisen zu fassen“, so Kropf.

Die Renditen bleiben in allen Assetklassen weiter unter Druck. Der Spitzenwert im Bürosegment liegt  bei 4,0 % Tendenz  im laufenden Jahr noch einmal leicht fallend. Der Abstand zur Spitzenrendite für Objekte in B-Lagen beträgt 50 Basispunkte, für Objekte in Spitzenlagen, aber B-Qualität 90 Basispunkte.