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Pressemitteilung

Hamburg

Licht und Schatten zu Jahresbeginn auf dem Hamburger Büromarkt

Investmentmarkt kratzt im ersten Quartal 2016 an der Milliarden-Euro-Grenze


HAMBURG, 8. April 2016 – Der Hamburger Büromarkt zeigt sich zum Beginn des Jahres 2016 ambivalent: Auf dem Vermietungsmarkt ging der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als ein Viertel zurück. Der Investmentmarkt legt derweil erneut zu und kratzte im ersten Quartal bereits an der Milliarden-Euro-Grenze – was ihm in mehreren Kategorien eine bundesweite Spitzenposition verschaffte.


Vermietungsmarkt fehlten im ersten Quartal noch die Großabschlüsse

Mit 98.000 m² blieb der Vermietungsmarkt deutlich unter dem Vorjahresquartal, das 132.700 m² erzielt hatte. Dieser Rückgang von 26 % war bundesweit der stärkste. Auch langfristig gehörte das Quartal eher zu den schwächeren, denn es lag jeweils 13 % unter dem 5-Jahres-Schnitt sowie dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Der aktuelle Wert liegt rund ein Fünftel unter dem Schnitt der vergangenen Jahre. Entsprechend zurückhaltender fällt die Prognose für den Flächenumsatz des Gesamtjahres aus: Hatte das abgelaufene Jahr noch 540.000 m² verzeichnet, werden im laufenden noch 450.000 m² als Zielmarke angepeilt.

„Nach dem sehr starken Jahr 2015, hat das laufende eher verhalten begonnen. Das merkt man daran, dass die großen Abschlüsse bislang fehlen. In den ersten drei Monaten hat es nur zwei Abschlüsse mit mehr als 5.000 m² gegeben – und das waren zudem noch Eigennutzer“, zieht Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg, eine erste Zwischenbilanz. Allerdings ist das nur eine Momentaufnahme: „Ich erwarte für die kommenden Monate eine deutliche Belebung des Bürovermietungsmarktes. Bereits jetzt zeichnen sich drei bis vier Großabschlüsse mit mehr als 5.000 m² für das zweite Quartal ab.“

In diesem Marktumfeld wartet die Rangliste der Vermietungen mit eher durchschnittlichen Flächengrößen auf: In Wandsbek verbuchte eine Versicherung 6.500 m², ein Handelsunternehmen in Barmbek-Bramfeld 6.000 m² und eine Logistikfirma 4.400 m² in St. Georg. Die ersten beiden sind Eigennutzer. In den vergangenen drei Jahren waren die Topdeals im ersten Quartal noch deutlich höher ausgefallen. Damals hatten die Spitzenreiter 14.000 m² (2013), 15.000 m² (2014) und 32.000 m² (2015) umgesetzt. „Die Größe der Mietvolumina hängt auch mit der Mietdauer zusammen. Wegen des knappen Angebots müssen sich Mieter heute eher zehn als fünf Jahre binden. Man schaut also sehr genau hin, bevor man sich für neue Flächen entscheidet“, skizziert Scharf.

Den größten Flächenumsatz steuerte der Teilmarkt Innenstadt bei, wo bei 47 Abschlüssen 28.200 m² angemietet wurden. Die Innenstadt liegt damit deutlich vorn, obwohl sie auf Jahressicht fast die Hälfte ihres Flächenumsatzes eingebüßt hat. Den größten Zuwachs verzeichneten Wandsbek, das mit 8.900 m² ein Plus von 230 % erzielte, sowie die City Nord mit 3.700 m². Deutlicher Verlierer ist in diesem Quartal die Hafen City, die im Vorjahr noch ein Dutzend Vermietungen mit insgesamt 16.600 m² hatte und diesmal leer ausgeht. „Mit Blick auf die gesamtwirtschaftliche Lage gibt es derzeit viele Umwälzungen, die sich auch auf die Entwicklungen auf dem Bürovermietungsmarkt auswirken. Zum Beispiel ziehen sich Abschlüsse derzeit noch hin, weil Prüfungen relativ lange dauern. In dieser Lage beschäftigen sich Firmen eher mit der Optimierung der eigenen Flächen, anstatt neue hinzu zu mieten“, erklärt Scharf den zeitweisen Rückgang in manchen Teilmärkten.

Im Branchenvergleich mieteten unternehmensbezogene Dienstleister mit 19.200 m² bei 30 Abschlüssen die meiste Fläche an und sorgten damit für ein Fünftel des Gesamtumsatzes. Der Handel lag mit 14.900 m² auf für Anmietungen verteilt auf dem zweiten Platz. Deutlich passiver als noch vor einem Jahr war die Öffentliche Verwaltung, die sich nach 34.200 m² im Jahr 2015 diesmal nur 2.200 m² sicherte.

Die Leerstandsquote ist derweil auf Jahressicht deutlich gesunken – von 6,9 % auf 6 %. „In einzelnen Teilmärkten verzeichnen wir einen spürbaren Rückgang bei den Backoffice-Produkten. So zum Beispiel in der City Süd. Dort gibt es zwar ein Entwicklungsprojekt, dem Markt würden drei bis vier weitere allerdings sehr gut tun“, sagt Scharf. Über alle Größen und Qualitätsklassen stehen derzeit im Kernbereich der City Süd 118.100 m² an Freifläche zur Verfügung. Über mehr Leerstand verfügt nur die Innenstadt mit 152.000 m². Allerdings verzeichnet die Innenstadt, genauso wie die Teilmärkte Hafenrand und Altona-Ottensen-Bahrenfeld, einen deutlichen Schwund an verfügbaren Flächen. „Zwar sind in Hamburg derzeit viele Projekte im Bau, deutlich mehr als im Schnitt der vergangenen Jahre. Doch sind diese zum Großteil für Eigennutzer gedacht oder bereits im Voraus vermietet. Auch manche Projektentwicklungen, die erst 2017 und 2018 fertiggestellt werden, sind bereits heute zur Hälfte oder mehr vergeben“, gibt Tobias Scharf einen Ausblick. 

Im ersten Quartal waren 24.000 m² fertiggestellt worden – davon 1.800 m² frei verfügbar. „Für eine Stadt wie Hamburg ist das praktisch nichts“, sagt Scharf. In den vergangenen zehn Jahren war im Schnitt deutlich mehr gebaut worden. Aktuell sind in der Hansestadt 437.000 m² im Bau, davon mit 112.000 m² das meiste in der Innenstadt. Damit wird mittlerweile deutlich mehr gebaut, als noch vor zwei Jahren, als es nur rund 275.000 m² waren.

Die Spitzenmiete legte im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht auf 25 Euro zu und wird sich auf diesem Wert auch aller Voraussicht nach bis zum Jahresende stabilisieren. „Verstärkt agieren auch internationale Investoren mittlerweile als Vermieter in Hamburg. Diese versuchen, hohe Mieten durchsetzen – was teilweise auch gelingt. Ein Grund: Es sind in Hamburg immer weniger Topprodukte mit hoher Qualität verfügbar. Mittlerweile gilt nur noch rund ein Drittel als A-Fläche“, erklärt Tobias Scharf das Preisniveau. „Darüber hinaus gibt es aber auch Einzelfälle, die deutlich darüber liegen.“ Und auch im Backoffice-Bereich geht der Preis in der Breite nach oben. Das wirkt sich auf die gewichtete Durchschnittsmiete aus, die erneut auf 14,60 Euro angezogen hat. Scharf nennt einen der Gründe: „In der Innenstadt gibt es derzeit keine Flächen mehr mit einer Miete unter 13,50 Euro pro Quadratmeter im Monat. Auch in der Hafen City wird die Spitzenmiete von 22,50 künftig überboten.“


Hamburger Investmentmarkt spielt bundesweit ganz vorne mit

Der Hamburger Investmentmarkt hat hingegen einen starken Start ins Jahr 2016 hingelegt: 990 Mio. Euro Transaktionsvolumen bedeuteten ein Plus von 16 % und nach München die Spitzenposition bundesweit. Für Hamburg ist es der beste Jahresauftakt seit 2007. Ein weiterer Spitzenwert für die Hansestadt: Das Transaktionsresultat liegt 64 % über dem 5-Jahres-Schnitt. Das kann keine andere Stadt der Big 7 vorweisen. Die Anzahl der Deals stieg von 40 auf 49 Abschlüsse, wobei der Büromarkt 608 Mio. Euro beziehungsweise 61 % zum Gesamtvolumen beisteuerte. Mit so viel Rückenwind wird prognostiziert, dass das Transaktionsvolumen mindestens wieder die sehr guten 4,2 Mrd. Euro aus dem vergangenen Jahr erreicht.

„Bereits in den ersten drei Monaten haben zwei großvolumige Deals die Richtung vorgegeben: Der Verkauf des Telecampus in der City Nord zeigt, welche Dynamik und welches Potenzial sich in diesem Stadtteil entwickelt hat. Gleich dahinter ist die Transaktion der ehemaligen Commerzbank-Zentrale, die belegt, dass der Hamburger Markt für großvolumige Investments attraktiv ist“, sagt Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Sie geht davon aus, dass der Trend weiter anhält. „Die Prognose für den weiteren Jahresverlauf ist ungebrochen positiv, aktuell sind zahlreiche großvolumige Investments kurz vor dem Abschluss. Es spricht für den Hamburger Markt, dass er sehr stabil und kontinuierlich ist. Die Investoren beobachten genau, greifen dann aber auch beherzt zu.“ Die Durchschnittsgröße der Transaktionen lag bei 20 Mio. Euro und damit nur leicht unter dem Vorjahresniveau.

Auf der Käuferseite waren vor allem die Asset/Fonds Manager mit 358 Mio. Euro und 36 % Marktanteil tonangebend. Dahinter rangieren die Entwickler mit 14 % beziehungsweise 138 Mio. Euro. Auf der Verkäuferseite lagen die Entwickler derweil vorn und verkauften Objekte mit einem Gesamtwert von 311 Mio. Euro, was fast einem Drittel des Gesamtvolumens entspricht.

„Nach wie vor herrscht eine sehr hohe Nachfrage auf dem Hamburger Markt. Das liegt auch am stark gewachsenen Interesse ausländischer Investoren. Vor allem Asiaten versuchen in den Markt zu kommen. Sie interessieren sich vornehmlich für große Objekte, während Westeuropäer und Nordamerikaner auch in kleineren Preisklassen zugreifen. Für alle ist es derzeit wichtig, den Fuß in die Tür zu bekommen. Dafür sind sie aktuell auch bereit, Höchstpreise mitzugehen“, beobachtet Sarah Cervinka. Im ersten Quartal waren internationale Investoren an rund einem Viertel der Transaktionen beteiligt. Sie kauften für 264 Mio. Euro und verkauften zugleich Objekte im Gesamtwert von 226 Mio. Euro.

„Dennoch ist die Preisentwicklung differenziert. Core-Objekte werden zu Höchstpreisen gehandelt. Wir beobachten eine deutliche Verschiebung im Markt. Investoren nehmen auch bei niedrigeren Renditen ein höheres Risiko in Kauf, weil die Nachfrage sehr deutlich über dem Angebot liegt“, sagt Cervinka. Das spiegelt sich in der Verteilung auf die Risikoklassen: 44 % waren Core-Produkte, Core plus kam auf 32 % und sowohl Value Add als auch opportunistische Objekte kamen auf je 12 %. Für die risikoreichste Klasse ist das bundesweit der höchste Wert. „Die Neigung zu opportunistischen Entwicklungen nimmt wieder zu. Im Markt herrscht großes Vertrauen“, bewertet Cervinka diesen Trend.

Die Spitzenrendite ist unterdessen erneut gesunken. Binnen Jahresfrist verringerte sie sich von 4,30 % auf 3,75 %. Im Vergleich liegt nur München mit 3,65 % darunter. Cervinka betont: „Die Renditen sind weiter unter Druck – insbesondere im CBD. Das gilt mittlerweile aber auch in Teilmärkten abseits der Innenstadt. Voraussetzung: Die Objekte müssen eine hohe Qualität haben und dadurch begehrt sein.“