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Pressemitteilung

Düsseldorf

Büromarkt in Düsseldorf nimmt langsam Fahrt auf

Landeshauptstadt mit guter Ausgangsposition für ein erfolgreiches Jahr


DÜSSELDORF, 8. April 2016 – Nach dem Höhenflug im vergangenen Jahr mit teils beeindruckenden Zuwächsen hat sich der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt  im ersten Quartal des laufenden Jahres vorerst wieder beruhigt. Der Vermietungsbereich legte im Vergleich zum Vorjahresquartal diesmal nur leicht zu. Etwas unsanfter war derweil die Landung des Investmentmarktes: Nachdem in den vergangenen beiden Quartalen jeweils die Eine-Milliarde-Euro-Hürde übersprungen wurde, ist das Volumen in den ersten drei Monaten des Jahres deutlich geringer ausgefallen.

Große Bedeutung für die Entwicklung der NRW-Landeshauptstadt haben anstehende Entscheidungen bei der Standortpolitik großer Unternehmen. „Für den Wirtschaftsstandort Düsseldorf und damit für das Bürovermietungsgeschäft wird auch die Strategie der Firmen entscheidend sein. Das zeigt das aktuelle Beispiel Metro. Bleiben beide Metro-Firmen nach der Aufteilung mit ihrem Firmensitz in Düsseldorf? Selbstverständlich ist das nicht“, warnt Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. Die traditionelle Standorttreue vieler Unternehmen hat sich im 21. Jahrhundert angesichts globaler Konkurrenz weitgehend überlebt. „Durch das Leaseback-Verfahren, bei dem man den Firmensitz verkauft und dann zurückmietet, machen sich Unternehmen von der jeweiligen Stadt und Region unabhängig. Sie können dann die Standortentscheidung jeweils nach den besten Marktbedingungen wählen. So auch Metro.“

Düsseldorf darf sich als Wirtschaftsstandort deshalb nicht auf seinen Lorbeeren ausruhen, sondern muss um die großen Arbeitgeber werben. „Die Stadt Düsseldorf muss deshalb schauen, wie viele Dax-Konzerne letztlich hier bleiben. Aktuell ist nur Henkel ausschließlich in Düsseldorf“, so Abel. Thyssen-Krupp und RWE waren in den vergangenen Jahren nach Essen umgezogen. Eon und Vonovia haben zwar den Unternehmenssitz in Düsseldorf, aber die Verwaltung sitzt jeweils im Ruhrgebiet. „Die Stadtverwaltung muss hier aktiv und vorausschauend auftreten“, sagt Abel.

Abschlüsse mit kleinen Flächen dominieren Düsseldorfer Vermietungsmarkt 

Mit 100.300 m² hat der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf ein leichtes Plus von 2 % im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres verzeichnet. Ein markttypisches Ergebnis, denn es liegt leicht über dem 5-Jahres-Schnitt sowie leicht unter dem Durchschnittswert der vergangenen Dekade. Zugleich stieg die Zahl der Deals um 10 % auf 161 an, was im Umkehrschluss bedeutet, dass die einzelnen Abschlüsse im Schnitt kleinere Flächen hatten. Das zeigt sich auch im Vergleich der letzten zehn Jahre, wo im Schnitt 143 Deals registriert wurden. „Dass die kleinen Nachfragen den Markt prägen, spricht für eine gesunde Struktur in Düsseldorf“, analysiert Abel. Für das gesamte Jahr rechnet Abel mit einem Flächenumsatz von 410.000 m². Das wäre zwar einiges unter dem Umsatz des Vorjahres (472.000 m²), aber immer noch deutlich über dem Schnitt der vergangenen fünf bzw. zehn Jahre.

Das die kleineren Flächen in Düsseldorf im Trend liegen, zeigt auch die Auflistung der größten Abschlüsse: Spitzenreiter ist danach das Jobcenter Düsseldorf Süd, das 5.600 m² in der Hafenpforte an der Reisholzer Werftstraße anmietete. Hinter dem Jobcenter rangiert Metro mit 4.400 m² im linksrheinischen Stadtteil Heerdt, ehe Wacom Europe mit 3.500 m² im Silvers auf der Völklinger Straße folgt. Ebenso viel Fläche mietete Nokia im ersten Quartal 2016 auf der Hansaallee an. 

Bei den Größenklassen zeigt sich, dass das Segment 2.500-5.000 m² mit 23.600 bei 7 Deals stark hinzugewonnen hat. Allerdings auf Kosten der nächsthöheren Klasse bis 10.000 m², die nach 20.200 m² bei drei Deals im Vorjahr diesmal nur noch das Jobcenter Süd verzeichnen konnte. Doch Abel ist optimistisch: „Ich rechne in diesem Jahr noch mit zwei bis drei Abschlüssen mit mehr als 10.000 m² Vermietungsfläche. Das ist gut, wenn auch nicht zu vergleichen mit den ganz großen Deals aus dem abgelaufenen Jahr – wie zum Beispiel Trivago und Uniper, die in Projektentwicklungen im Hafen 25.900 m²  sowie 27.600 m² angemietet haben.“ 

Die City baute ihre Vormachtstellung als dynamischster Markt im ersten Quartal weiter aus. Mit 15.300 m² wurde hier die meiste Fläche umgesetzt, ebenso war sie mit 50 Abschlüssen nach 41 im Vorjahr Spitzenreiter. Es folgt der linksrheinische Teilmarkt mit 13.400 m² bei 11 Deals. Dicht dahinter ist der Bereich „Nord“ mit 13.100 m² bei 19 Abschlüssen. Den größten Flächenumsatz steuerten die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 14.500 m² mit 31 Anmietungen bei. Dahinter rangieren Industrie (15 Deals), Handel (18) und Öffentliche Verwaltung (4) mit jeweils rund 11.000 m². Auf Jahressicht legte die Öffentliche Verwaltung bei der Fläche am deutlichsten zu, während bei der Anzahl die Anmietungen durch Handelsunternehmen am stärksten zurückgingen.

Die Leerstandsquote ist binnen eines Jahres von 10,3 % auf 8,4 % gefallen und wird zum Ende des Jahres wohl 8,0 % erreichen. „Der Leerstand geht durch die vielen kleinen Abschlüsse weiter nach unten. Zugleich prüfen Bauherrn immer öfter auch, ob anstelle von Büroobjekten auch Wohnraum umsetzbar ist – das würde die Büroflächen weiter verknappen“, beschreibt Abel den Trend auf dem Entwicklermarkt. Die Folge: Viele Interessenten für Büroflächen müssen sich nach Bestandsobjekten umsehen. Die meisten Freiflächen sind derzeit in Seestern (109.000 m²), in der City (90.600 m²) sowie im benachbarten Neuss (90.200 m²) zu haben. Aktuell ist das Angebot noch so, dass Anfragen nach hochwertigen A-Flächen bedient werden können. Mit der stetig sinkenden Leerstandsquote wird sich das ändern. „Langfristig könnten einzelne Düsseldorfer Teilmärkte auf einen Vermietermarkt zusteuern, in dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt“, prognostiziert Abel.

Im ersten Quartal 2016 sind 21.600 m² Bürofläche fertiggestellt worden, davon rund die Hälfte noch frei verfügbar. Die größte Fläche hat dabei das „Delta D“ im Teilmarkt Nord mit rund 16.200 m². Insgesamt sind derzeit 200.000 m² Fläche in Düsseldorf und Umgebung im Bau. Fast 60.000 m² im Hafen, weitere 57.000 m² in der City. „Die Umsatzzahlen im Hafen sind derzeit zwar eher verhalten, dennoch wird dort viel investiert. Entwickler schauen sehr weit in die Zukunft. Wo sind die nächsten Trendviertel?“, sagt Abel.

Die Spitzenmiete liegt derzeit konstant bei 26 Euro/m² im Monat. „Allerdings gehen wir davon aus, dass sie bis Jahresende leicht auf 26,50 Euro anziehen wird“, gibt Abel einen Ausblick. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist derweil seit dem vorangegangenen Quartal von 14,72 Euro auf 13,50 Euro gefallen. Vor einem Jahr hatte sie jedoch noch bei 12,81 Euro gelegen. „Der Rückgang erklärt sich dadurch, dass es im Betrachtungszeitraum weniger hochpreisige Anmietungen gab“, erklärt Abel diese Entwicklung.


Investmentmarkt liegt im ersten Quartal deutlich über dem Langzeitschnitt

Nach zwei sehr erfolgreichen Quartalen mit jeweils mehr als einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen hat sich der Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt mit 250 Mio. Euro vorübergehend abgekühlt. „Nach dem Rekordmarkt 2015 hat der Düsseldorfer Investmentbereich eine kleine Verschnaufpause eingelegt. Das hängt aber auch damit zusammen, dass einige größere Deals, die eigentlich für das erste Quartal 2016 gedacht waren, doch noch kurz vor Jahresschluss umgesetzt worden sind“, erklärt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment bei JLL in Düsseldorf, den deutlichen Rückgang binnen weniger Wochen. Optimistisch stimmt, dass auch das Rekordjahr 2015 seine größte Dynamik in der zweiten Jahreshälfte entwickelte. Die Prognose liegt deshalb bei einem Gesamtumsatz von 2,5 Mrd. Euro, was zwar unter den 3 Mrd. Euro des Vorjahres läge, aber mit 39 % immer noch deutlich über dem 5-Jahres-Schnitt.

Die Anzahl der Deals ging leicht auf 15 zurück. Zum Vergleich: In den beiden letzten Quartalen 2015 waren es 35 und 36. Beim durchschnittlichen Transaktionsvolumen zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: Im ersten Quartal lag das bei 17 Mio. Euro. Im Vorjahr hatte es bei 11 Mio. Euro gelegen, war dann aber für den Rest des Jahres auf konstant 31 Mio. Euro geklettert. „Derzeit beobachten wir eine hohe Nachfrage nach Büroobjekten im Segment 5 bis 15 Mio. Euro. Auch die Preisklasse ab 25 Mio. Euro aufwärts haben die Investoren derzeit fest im Blick“, berichtet Finke.

Zu den 250 Mio. Euro steuerte der Büromarkt mit 180 Mio. Euro (72 %) den Löwenanteil bei, darunter waren auch die drei größten Transaktionen der vergangenen drei Monate. Der Einzelhandel sowie Grundstücksverkäufe machten mit je 23 Mio. Euro 9 % aus. „Wegen des engen Marktes beobachten wir ein Ausweichen auf dezentrale B-Lagen oder direkt B-Standorte im Düsseldorfer Umland. Ratingen, Neuss und das Ruhrgebiet werden immer begehrter für Akteure, die lange nur in die Düsseldorfer A-Lagen investiert haben“, beschreibt Finke die Marktverschiebungen. „Innerstädtisch wächst das Interesse am Kennedydamm. Nach umfangreichen Renovierungen wird dieser Bereich für Investoren sehr interessant sein.“

Zu den stärksten Akteuren auf der Käuferseite gehörten Asset /Fonds Manager, die Objekte für 81 Mio. Euro erwarben und damit rund ein Drittel das Marktes ausmachten. Spezialfonds folgen mit 54 Mio. Euro (21 %). Verkauft haben Asset /Fonds Manager derweil für 76 Mio. Euro (31 %). Eine überraschend starke Rolle spielten private Investoren, die 63 Mio. Euro durch Verkäufe einnahmen und damit 21 % Anteil am Gesamtvolumen hatten.

Eine für das international begehrte Düsseldorf untypische Momentaufnahme zeigt die Verteilung auf deutsche und internationale Investoren: Im 5-Jahres-Schnitt machen ausländische Anleger 41 % des Transaktionsvolumens aus. Im ersten Quartal 2016 waren es bisher 14 %. „Das hängt auch mit der Transaktionsgröße zusammen. Internationale Anleger bieten eher bei größeren Deals mit“, so Finke.

Anleger verkürzen teilweise die Haltezeit ihrer Investments

„Investoren schauen aktuell vor dem Kauf schon sehr genau hin. Sie nehmen aber in bestimmten Fällen auch bei niedrigeren Renditen ein höheres Risiko in Kauf, weil die Nachfrage in begehrten Teilmärkten und Segmenten weit über dem Angebot liegt“, sagt Finke. Core-Produkte machten 57 % des Transaktionsvolumens aus, Core plus 32 %, opportunistische Projekte immerhin noch 9 %. Zudem ist viel mehr Bewegung im Markt: „Wir beobachten, dass die Haltezeit der Objekte tendenziell geringer wird. In einem kürzerem Zeitrahmen ab drei Jahren wird schon wieder verkauft.“

„Die Nachfrage ist aktuell deutlich höher als das Angebot. Das hängt auch damit zusammen, dass es nach der jüngsten Zinsentscheidung der EZB keine attraktiven Investmentalternativen gibt. Selbst gesunkene Renditen im Markt für Gewerbeimmobilien sind immer noch deutlich besser als jede deutsche Staatsanleihe, die aktuell zu haben ist“, beobachtet Finke. Das bestätigen auch die Zahlen: Binnen eines Jahres ist die Spitzenrendite erneut gesunken – von 4,40 % auf 4,30 %. Tendenz: Weiter sinkend.