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Pressemitteilung

Frankfurt

Lebhafter Handel von kleineren Portfolios auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt


​Pressemitteilung inklusive Chart [PDF]

 

FRANKFURT, 08. April 2016 - Das Fusionsfieber auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt* hat sich erst einmal gelegt. Der Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen ist  - zunächst – vom Tisch. Das hat Folgen nicht nur für die beiden größten Bestandshalter, sondern auch für die Statistiken der Researcher. Mit 2,1 Mrd. Euro und 21.600 Wohnungen ist im ersten Quartal über ein Viertel weniger an Kapital geflossen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres – und dies auch nur ohne Einberechnung des Gagfah-Deals Anfang 2015 mit  allein 8 Mrd. Euro. Inklusive dieser Mega-Transaktion ist ein Rückgang von 80 % zu verbuchen.  Diese Zahlen relativieren sich dann im 5-Jahreschnitt, der bei 2,7 Mrd. Euro (ohne Gagfah, bei 4,3 Mrd. Euro mit Gagfah) liegt. Zahlenspielerei - allerdings wird dadurch nachvollziehbar, warum von einem „lebhaften Handel“ gesprochen werden kann. Denn der ist durchaus da, wenn man den auffälligen Anstieg von Transaktionen in einer Größenordnung von jeweils unter 100 Mio. Euro  dagegenhält, mit insgesamt 1,7 Mrd. Euro.  Hier legte die  Anzahl um 30 % zu, 36 % sind es beim damit  gehandelten Volumen auf 1,7 Mrd. Euro. „Die Zahlen machen deutlich, dass Megafusionen momentan nicht im Fokus stehen. Die bereits am Jahresende angekündigten kleineren Bereinigungsverkäufe bestimmen zum Jahresanfang das Transaktionsgeschehen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Zwei Drittel des Gesamtvolumens würden auf Verkäufe unter 800 Wohnungen entfallen. Nicht einmal zehn Transaktionen kämen auf mehr Einheiten.
 
Die Top 5 Transaktionen summierten sich im ersten Quartal auf ein Kaufpreisvolumen von lediglich insgesamt ca. 530 Mio. Euro,  darunter der  mit 165 Mio. Euro größte Verkauf einer Wohngesellschaft an einen französischen institutionellen Investor. Die nach Einheiten größte Transaktion war der Verkauf  von 2.700 Wohnungen  durch Corestate an einen internationalen opportunistischen Investor. Der britische Bestandshalter Grainger, Vonovia und  Deutsche Wohnen trennten sich von Wohneinheiten in  Größenordnungen von hohen  zweistelligen und niedrigen dreistelligen Millionenbeträgen. „Auch in Bezug auf Käufer- und Verkäufer- wird deutlich, dass insbesondere die großen börsennotierten Wohnungsgesellschaften ihren bereits in der jüngeren Vergangenheit eingeleiteten Konsolidierungs- und Bereinigungspfad weiterverfolgt haben. Darin  spiegelt sich auch das knapper werdende Angebot an sehr großen Portfolien“, so Dr. Konstantin Kortmann, bei JLL Head of Residential Investment Germany. Kortmann weiter: „Die börsennotierten Bestandshalter gehörten, anders  als noch in den Vorjahren, mit einer Reduktion des Immobilienbestandes um 130 Mio. Euro zu den Nettoverkäufern, während Asset- und Fondsmanager, die oft spezifischere Investitionsstrategien verfolgen, für aktuell fast eine halbe Milliarde mehr Käufe als Verkäufe getätigt haben“. Spezialfonds, als größte Käufer von Projektentwicklungen und auch von Studentenwohnheimen, bauten netto etwa 280 Mio. Euro an Wohnimmobilienvermögen auf.
 
Der Anteil ausländischer Käufer stieg auf etwa 30 %, auf  Verkäuferseite sogar auf mehr als 40 % des Transaktionsvolumens. „Hier nehmen die Akteure die gestiegenen Preise mit, das gilt insbesondere in den Metropolen“, so Scheunemann. So stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und Wohnportfolios auf fast 100.000 Euro/Wohnung. Noch vor fünf Jahren lag dieser Preis bei unter 60.000 Euro/Wohnung. Und Kortmann ergänzt: „Der Preisanstieg wird nicht zuletzt durch  Projektentwicklungen getrieben. Die hatten gemessen an der Anzahl einen Anteil von ca. 20%, 2011 waren das im ersten Quartal gerade einmmal 6 %. Im Mittel bezahlen Investoren etwa 230.000 Euro/Wohnung für einen solchen Forward Deal.“
 
Traditionell ist auf regionaler Ebene Berlin der Hauptumschlagplatz für Wohnimmobilien. Etwa ein Viertel der bundesweit erzielten Transaktionssumme wurde in der Bundeshauptstadt umgesetzt. Auf den Plätzen folgen Hamburg (205 Mio. Euro) und München (180 Mio. Euro). „Die Platzierung der bayerischen Landeshauptstadt ist insofern interessant, als  in der Vergangenheit der Münchner Wohnimmobilieninvestmentmarkt von eher niedriger Aktivität der institutionellen Marktteilnehmer geprägt war. Hier waren vor allem Privatinvestoren und die öffentliche Hand engagierte Käufer“, so Scheunemann.
 
Kortmann abschließend: „Im laufenden Jahr bleiben Wohnprodukte mit höherer Verzinsung stark nachgefragt, auch wenn diese Produkte knapper werden. Wir werden Ausweichbewegungen  in bisherige B- und C-Städte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise für das klassische Wohnprodukt in den Metropolen bzw. in Nischenprodukte wie beispielsweise Studentenwohnheime sehen, die eine attraktivere Verzinsung versprechen. Bereits 2015 haben  wir ein Transaktionsvolumen für Studentenwohnheime von rund 525 Mio. Euro registriert. Wir gehen davon aus, dass sich dieses Volumen im laufenden Jahr noch einmal erhöhen wird.

Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Fusionen mit oder innerhalb der Verfolgergruppe der börsennotierten Gesellschaften,  auch die weitere Konsolidierung und Optimierung der Wohnungsbestände der großen Bestandshalter maßgebliche Treiber des weiteren Transaktionsgeschehens in Deutschland sein werden. Ein Transaktionsvolumen von ca. 13-15 Mrd. Euro bis Ende des Jahres scheint insofern erreichbar. Im besten Fall würde der Fünfjahresschnitt von 14,2 Mrd. Euro wieder überboten.“

 

 * Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von
Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge