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Pressemitteilung

Frankfurt

Keine Großdeals – Einzelhandelsinvestitionen fallen zurück auf Normalmaß

Deutsche Anleger haben im ersten Quartal 2016 wieder deutlich die Oberhand


FRANKFURT, 14. April 2016 – Die Shopping-Laune der Retail-Investoren scheint vorübergehend ausgebremst: Nach dem Boomjahr 2015 mit rund 17 Mrd. Euro Transaktionsvolumen, sind die großen Käufe in diesem Jahr bislang ausgeblieben. Nach dem ersten Quartal stehen 1,66 Mrd. Euro zu Buche – 45 % weniger als im Vorjahresquartal. Zum Vergleich: Der Rückgang fällt stärker aus, als beim gesamten Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, der 14 % einbüßte. Dass die Zahlen so drastisch ausfallen, hat einen Grund: Die Übernahme von Corio durch Klépierre im vergangenen Jahr. „Das französische Unternehmen hat eine Milliarde Euro investiert und mit diesem Sondereffekt das erste Quartal 2015 besonders gut aussehen lassen“, erklärt Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany. Um diesen Sondereffekt bereinigt, fällt der Vergleich deutlich moderater aus. „Dass es dennoch einen Rückgang gibt, liegt vor allem am Mangel auf der Angebotsseite. Interessenten gibt es genug, aber die Verkaufsbereitschaft ist gering“, beobachtet Sandra Ludwig.
Nur drei Transaktionen lagen zwischen Januar und März im dreistelligen Millionen-Bereich. Im Vorjahr hatte JLL noch die doppelte Anzahl registriert – und das bei deutlich höheren Volumina je Abschluss. In der statistischen Langzeitbetrachtung ist das erste Quartal 2016 somit das umsatzschwächste seit dem dritten Quartal 2012.

Bei den Assetklassen liefen die Geschäftshäuser den Shopping-Centern diesmal den Rang als umsatzstärkste Kategorie ab: Sie steigerten sich im Vergleich zum Vorjahr von 376 Mio. Euro auf 469 Mio. Euro, während die Shopping Center nach dem Höhenflug durch den genannten Portfoliodeal mit 1,35 Mrd. Euro nun bei 400 Mio. Euro landeten. „Was wie ein deutlicher Rückgang aussieht, ist bei differenzierter Betrachtung also eher ein kleiner Zuwachs“, analysiert Sandra Ludwig. Fachmärkte haben ihre Bilanz derweil auf 355 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Fachmarktzentren (von 365 Mio. Euro auf 266 Mio. Euro) und Supermärkte (von 782 Mio. Euro auf 151 Mio. Euro) büßten hingegen signifikantes Transaktionsvolumen ein.

Die niedrige Verfügbarkeit von Produkten im ersten Quartal 2016 machte sich besonders in den Big 7 bemerkbar. Neben dem generellen Rückgang des Transaktionsvolumens verloren sie zudem beim Marktanteil von 21 auf 15 %. Allein München gelang eine spürbare Steigerung von 22 Mio. auf 145 Mio. Euro. Düsseldorf steuerte 23 Mio. Euro Transaktionsvolumen bei. Die anderen Städte verloren zum Teil deutlich, in Frankfurt, Köln und Stuttgart gab es im ersten Quartal keine reinen Einzelhandelstransaktionen. Das Geschäft findet dafür gerade an anderer Stelle statt: „Wegen des Angebotsmangels in den Metropolen weichen Investoren in attraktive B-Städte aus. Dort verzeichnen wir derzeit eine Reihe von Transaktionen – allerdings meist mit niedrigeren Volumina“, lenkt Sandra Ludwig den Blick auf die Märkte in den vielen mittelgroßen Städten Deutschlands.

Bei den Marktakteuren sind vor allem die Entwickler auffällig aktiv: Auf der Verkäuferseite haben sie im ersten Quartal des Jahres 451 Mio. Euro eingenommen und mit 27 % ihren Marktanteil mehr als verdoppelt „Viele Entwickler nutzen die aktuelle Marktlage, um jetzt ihre Objekte zu guten Preisen zu verkaufen“, sagt Sandra Ludwig.

Deutsche Akteure übernahmen gegenüber internationalen Anlegern derweil wieder die Oberhand im Markt: Auf Käuferseite waren sie für 58 % des Retail-Transaktionsvolumens verantwortlich – 2015 waren es im ersten Quartal noch 45 %. Auf der Verkäuferseite holten sie noch rasanter auf: Mit 51 % übernahmen sie knapp die Führung, nachdem internationale Investoren im ersten Quartal 2015 noch mehr als drei Viertel des Volumens erzielt hatten. Sandra Ludwig begründet: „Diese Verschiebung kommt durch die gesunkenen Transaktionsvolumina. Je größer die Deals sind, desto eher bieten internationale Investoren mit. Bei kleineren Objekten ist das Interesse der internationalen Käufer niedriger und deutsche Investoren kommen häufiger zum Zug.“

Generell sind die Renditen im Retail-Bereich weiter unter Druck. „Für Geschäftshäuser in B-Städten sinken sie wegen der gestiegenen Nachfrage mittlerweile auf ein Niveau von bis zu 4,50 % Nettoanfangsrendite“, kommentiert Sandra Ludwig.