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Pressemitteilung

Frankfurt

JLL Victor Prime Office im Spannungsfeld von Ungewissheiten


Presseinformation inklusive Chart und Übersichtstabelle [PDF]


FRANKFURT, 04. Mai 2016 - Der VICTOR Prime Office von JLL* zeigt im ersten Quartal 2016 erneut eine rückläufige Performance. Nach + 2,5 % im Herbst 2015, + 1,8 % Ende des vergangenen Jahres sind Ende März +1,3 % zu bilanzieren. Trotz dieses Rückgangs ist der Höchstwert des Indexes (Q 4 2015: 141,9 Punkte) noch einmal übertroffen und notiert aktuell bei 143,8 Punkten. In der Jahresbetrachtung bewegt sich der Anstieg des Indexes mit + 6,9 % ähnlich hoch wie im Vorquartal (+ 7,3 %). Das gleiche gilt für den Total Return (+ 11,3%;  Vorquartal 11,7 %).
  
„Die Frage, warum es im Jahresvergleich trotz des immer noch hervorragenden Finanzierungsumfeldes vor allem in Prime-Lagen der Big 5 zu weniger Transaktionen und damit einem rückläufigen Transaktionsvolumen insbesondere seitens ausländischer Investoren kommen konnte, lässt eine Menge Spielraum für Erklärungen“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. „Letztlich schlägt ein Mix von allem zu Buche. Die Ungewissheit etwa, wie die Briten über Verbleib oder Austritt aus der EU abstimmen werden, ein Mangel an passenden  Objekten an bislang favorisierten Standorten oder Preisvorstellungen der Verkäufer, die nicht mehr allen schmackhaft gemacht werden können.“ Die bereits im letzten Quartal beobachtete Suche von Anlegern nach adäquaten Investments, aber auch die Definition von Preisobergrenzen seien wesentliche  Bestandteile von Gesprächen mit potentiellen Investoren. Darin zeige sich seit geraumer Zeit auch eine zunehmende Akzeptanz von Investments für B-Lagen innerhalb der Top-5 im zweistelligen Bereich. Zunehmend sei dies aber auch für Regionen außerhalb der Metropolen zu beobachten. „Dort locken attraktivere verzinsliche Anlagen. Die Gewinnerwartungen in den A-Lagen sind im Vergleich schlicht zu niedrig“, so Kemper. Auch im Bewertungsbereich könne in den letzten Wochen ein geringerer Bedarf an Ankaufsbewertungen für die „Big Tickets“ in den Großstädten festgestellt werden.

 
Hamburg nähert sich im Victor dem letztjährigen Spitzenreiter München
 

Auf dem Hamburger Investmentmarkt sind mit dem besten Jahresauftakt nach 2007 auch die Spitzenrenditen weiter nach unten getrieben worden. Core-Objekte werden zu Höchstpreisen gehandelt. Die Spitzenrendite ist innerhalb eines Jahres von 4,3 % auf  3,75 % zurückgegangen, über das Quartal um 15 Basispunkte. Der Performanceanstieg im Victor fällt für Hamburg damit bemerkenswert aus: +4,3 % auf 157,6 Punkte schiebt die Hansestadt weiter in Richtung der nach wie vor führenden deutschen Immobilienhochburg München (158,5 Punkte nach einer Nullrunde beim Wachstum). Deutlich niedriger zwar als in Hamburg, aber allesamt im positiven Bereich liegen  die Entwicklungen  in den Spitzenlagen von Berlin (+1,2 % auf 143,2 Punkte), Düsseldorf (+1,2 % auf 131,4 Punkte) und Frankfurt (+0,9 % auf 134,4 Punkte). Sowohl die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt als auch die hessische Immobilienhochburg hatten im Vorquartal noch eine nachlassende Performance ausweisen müssen. Die Frankfurter Innenstadt profitierte im ersten Quartal von einigen hochpreisigen Vermietungen sowie der Anmietung größerer Flächen der EZB.
 
Der Trend sinkender Risikoaufschläge auf Immobilien ist erstmals seit Anfang 2015 unterbrochen. Leicht zugelegt auf 437 Basispunkte hat der „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ in den ersten drei Monaten - basierend auf erwartet gleichbleibenden Returns auf Immobilieninvestments (IRR) sowie erneut leicht absinkendem risikolosen Zinssatz (Deutsche Bundesanleihen). Nicht zuletzt durch den Mangel an Alternativen bleiben Immobilien nach wie vor ein äußerst attraktives Investmentgut. 
 
Ob die Entscheidung der Briten für oder gegen einen Austritt aus der EU Kapitalwanderungen zur Folge haben, welche und wie stark diese sein werden, werden wir frühestens im Laufe des zweiten Halbjahres  sehen“, so Kemper. Auch andere  Imponderabilien mit  Auswirkungen auf das immobile Markgeschehen weltweit  seien nicht von der Hand zu weisen. Deutschland habe aber durch die insgesamt relativ erfreulichen Rahmenbedingungen gute Karten, sich zu behaupten.  „Wenn es rund läuft, dürften die Immobilienmärkte ein weiteres sehr gutes Umsatz- und Transaktionsvolumen  notieren. Sollten dabei die Preise weiter zulegen, hätte dies eine ansteigende Performance des Victor Prime Office zur Folge“, so Kemper.


* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz;
Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München