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Pressemitteilung

Frankfurt

Regionale Lager- und Logistikflächenmärkte im 1. Quartal 2016


Region Berlin: Spekulativer Neubau in Aussicht
 
Verhalten hat das Jahr 2016 auf dem Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt nach dem Vorjahresrekord begonnen. Ein Flächenumsatz von 85.800 m² bedeutet einen Rückgang von über 30 % verglichen zum Vorjahreszeitraum und minus 20 % zum 5-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale (Q1 2011 – Q1 2015). Bis zum Ende des Jahres kann mit Umsätzen von 320.000 – 350.000 m² gerechnet werden.
 
Der Umsatzrückgang geht insbesondere auf fehlende Großanmietungen zurück. So stehen in den ersten drei Monaten 2016 einer Vermietung über 10.000 m² und fünf zwischen 5.000 und 10.000 m² drei bzw. sieben Vermietungen in diesen Größenklassen im Vorjahresquartal gegenüber.
 
„Den Rückgang allein mit einer geringeren Nachfragesituation zu begründen, wäre allerdings falsch. Im Gegenteil: die Vermietungspipeline ist gut gefüllt – allein der Mangel an verfügbaren Flächen drückt den Umsatz“, so Britt Habermann, bei JLL Team Leader Industrial Agency Berlin. Habermann weiter: „Deutlich wird dies auch dadurch, dass im ersten Quartal trotz des milden Winters keine Flächen fertiggestellt wurden. Auch bis Jahresende werden voraussichtlich weniger Flächen als im Vorjahr neu auf den Markt kommen.“
 
Die noch im Bau befindlichen Flächen – u.a. die von Goodman errichtete Anlage im GVZ Großbeeren oder das Verdion-Objekt in Schönefeld – sind zum großen Teil vermietet. „In Großbeeren oder im Brandenburg-Park Ludwigsfelde werden andererseits in nächster Zeit erstmals seit vielen Jahren spekulativ errichtete Flächen den Markt entlasten“, so Habermann.
 
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² bleibt - trotz des knappen Flächenangebotes - stabil bei 4,70 Euro/m²/Monat. Bei Flächen in Gewerbeparks stieg sie in Q1 2016 dagegen um 4,8 % auf 6,50 Euro/m²/Monat, im Jahresvergleich ist damit bei dieser Flächenart sogar ein Plus von 8,6 % zu notieren.

 
Dynamik im Lager- und Logistikflächenmarkt zieht von Düsseldorf ins Ruhrgebiet

Der Düsseldorfer Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat das Jahr 2016 verhalten begonnen. Mit rund 23.000 m² lag der Umsatz 31 % unter dem Vorjahr und rund 45 % unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.
 
„In der Bilanz macht sich das geringe Angebot an modernen Logistikflächen in der Region bemerkbar. Viele Anfragen können nicht bedient werden, Interessenten größerer Flächen gehen oft leer aus“, sagt Arnd Sternberg, bei JLL Team Leader Industrial Agency Düsseldorf. Die Folge: Keine Anmietung im ersten Quartal hatte mehr als 5.000 m². Die durchschnittliche Größe der Abschlüsse lag deutlich darunter – bei 1.800 m².
  
„Die Lage wird sich mittelfristig auch nicht entspannen. Zwar werden aktuell 170.000 m² neue Flächen gebaut, doch davon ist gerade einmal ein Fünftel noch verfügbar“, so Arnd Sternberg. Verhalten ist daher auch die Prognose für das Gesamtjahr, die mit insgesamt 185.000 m² weit unter den im vergangenen Jahr erreichten 329.000 m² liegen würde.
 
Die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung war mit 49 % Hauptumsatzbringer. Rasant war der Rückgang für den Handel. Im Gesamtjahr 2015 hatte dieser Bereich noch die Hälfte alle Flächen angemietet, im ersten Quartal 2016 waren es hingegen nur noch 5 %.
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5,40 Euro/m²/Monat liegt und im Teilmarkt Düsseldorf-Flughafen erzielt wird, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 75 Basispunkte auf 5,25 %.
 
 
Im Ruhrgebiet hat der Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) nach einem schwachen Gesamtjahr 2015 einen Blitzstart hingelegt. Nach nur drei Monaten stehen 162.200 m² auf der Habenseite. Ähnlich viel war es zuletzt im Rekordjahr 2011. Damit liegt das Ruhrgebiet rund ein Viertel über dem Wert des Vorjahresquartals und sogar 45 % über dem 5-Jahres-Schnitt:
 
„Einer der Hauptumsatzbringer ist Autobauer Opel, der in Bochum ein Logistikzentrum mit 95.000 m² Fläche baut“, erklärt Arnd Sternberg. Insgesamt gehen 88 % des Flächenumsatzes auf Neubauten, denn moderne Flächen, die kurzfristig beziehbar sind, sind nach wie vor Mangelware. Auch die 30.000 m² die im ersten Quartal 2016 fertiggestellt wurden, waren bereits lange vergeben.
 
Sternberg geht wegen zahlreicher Großabschlüsse von einer deutlichen Belebung des Marktes im Vergleich zum Vorjahr aus: „Insgesamt könnten 500.000 m² erreicht werden.“
 
In der Branchenübersicht hat die Industrie mit 64 % rund zwei Drittel des Umsatzes ausgemacht. Transport, Verkehr und Lagerhaltung sorgten für die restlichen 36 %. Der Handel blieb ohne Abschluss.
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei 4,65 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 80 Basispunkte auf 5,50 %.

 
Frankfurt führt nach erstem Quartal die Umsatzstatistik der Lager- und Logistikflächen nach Regionen an – Großanmietung in Biblis sorgt für Sondereffekt
 
Vor allem die Großanmietung des niederländischen Einzelhandelsunternehmens Action in Biblis mit über 80.000 m² hat dafür gesorgt, dass der Umsatz auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Frankfurt im ersten Quartal 2016 um rund 60 % auf 183.000 m² angestiegen ist. Damit führt die Region nach drei Monaten die Umsatz-Rangliste mit großem Abstand vor Hamburg an. Für den weiteren Jahresverlauf geht JLL allerdings von einer Relativierung der statistischen Relevanz dieser Großanmietung aus. Zum Jahresende wird ein Umsatzvolumen auf Vorjahresniveau erwartet.

Im ersten Quartal wirkt sich die genannte Großanmietung auf den meisten statistischen Auswertungen deutlich aus: Handelsunternehmen repräsentierten mit 109.000 m² die stärkste Nachfragegruppe, der Teilmarkt Umland West konnte das höchste Umsatzvolumen auf sich vereinen.
 
Unverändert knapp bleibt das Flächenangebot in Bestandsobjekten. Im ersten Quartal kamen 34.000 m² neue Flächen auf den Markt, verfügbar waren davon noch 25.000 m². Im Bau befinden sich gegenwärtig 91.000 m², frei sind davon lediglich noch 34.000 m², während das Gros (57.000 m²) für Eigennutzer errichtet wird. „Weitere Baustarts sind absehbar. Sie werden die angespannte Angebotssituation des Gesamtmarktes leicht entlasten“, so Marc Snehotta, bei JLL Team Leader Industrial Agency Frankfurt.
 
Sowohl die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² als auch die Mieten in den Teilmärkten blieben in den ersten drei Monaten des Jahres stabil. Bei der Spitzenmiete ist allerdings ein Anstieg absehbar. „Durch Projektentwicklungen an prominenten Standorten dürfte die Spitzenmiete im Marktgebiet nachhaltig auf ein höheres Niveau gehoben werden“, so Snehotta.

 
Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt hat wenig Spielraum für Eigennutzer

Der Hamburger Markt ist im ersten Quartal 2016 mit 135.000 m² solide ins neue Jahr gestartet. Es ist das zweitbeste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre. Rund die Hälfte des Flächenvolumens geht dabei auf Deals mit mehr als 5.000 m² zurück. Für das Gesamtjahr wird mit einem Umsatz von 500.000 m² gerechnet, was etwa dem 10-Jahres-Schnitt entsprechen würde.
 
„Beachtlich ist dabei der kontinuierliche Rückgang der Eigennutzer von 40 % im Jahr 2013 auf mittlerweile nur noch 17 %“, sagt Christin Schulz, bei JLL Team Leader Industrial Agency Hamburg. „Einer der Hauptgründe dafür ist der Mangel an verfügbaren Grundstücken für Entwicklungen.“ Insgesamt wurden im ersten Quartal 23.000 m² fertiggestellt, weitere 125.000 m² befinden sich im Bau. Davon ist rund ein Drittel noch verfügbar.
 
Größter Umsatzbringer war im ersten Quartal die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 44 % Marktanteil nach nur 28 % im gesamten Vorjahr. Dahinter kommt der Handel mit 30 %. Deutlich verloren hat die Industrie, die im vergangenen Jahr mit 31 % noch Spitzenreiter war und nun nur noch den dritten Platz mit 9 % belegt.
 
Der mit Abstand umsatzstärkste Teilmarkt war Billbrook-Billwerder-Billstedt mit rund 45.000 m², gefolgt von Umland-Nord (29.000 m²). Der Langzeit-Tabellenführer Harburg – südlich der Elbe rangiert mit 16.000 m² nur noch auf Platz vier.
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² notiert weiterhin stabil bei 5,60 Euro/m²/Monat. Die Rendite ist aufgrund der hohen Nachfrage im Hamburger Markt auf 5,25 % zurückgegangen. Vor einem Jahr hatte sie noch bei 6,0 % gelegen.
 
                                                                                                                                             
Angebotsmangel bremst den Kölner Logistikmarkt aus
 
Der Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Köln (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) hat im ersten Quartal 2016 deutliche Rückgänge im Vergleich zum Vorjahr verbucht. Insgesamt wurden nur rund 16.000 m² angemietet, was 38 % unter dem Vorjahr und sogar 62 % unter dem 5-Jahres-Schnitt liegt. „Für den geringen Umsatz gibt es einen Hauptgrund: Es stehen in Köln derzeit so gut wie keine Flächen mit mehr als 5.000 m² frei“, so Dennis Pelzer, bei JLL Team Leader Industrial Agency Köln.
 
Was sich im Büromarkt abzeichnet ist im Logistikmarkt bereits Realität: Es wird nicht spekulativ gebaut. Investoren starten Entwicklungen erst, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist. Entsprechend geht Pelzer davon aus, dass der Umsatz für das Gesamtjahr auf dem des Vorjahres von 160.000 m² liegen wird.
Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 95 Basispunkte auf 5,25 %.

 
Region München: Fehlendes Angebot bremst Vermietungsmarkt
 
Der Lager- und Logistikflächenmarkt der Region München ist mit 39.000 m² auf Vorjahresniveau gestartet. „Der limitierende Faktor für ein höheres Umsatzvolumen ist weiterhin die Angebotsknappheit und insbesondere die geringe Verfügbarkeit bebaubaren Grundstücke“, so Steffen Overath, bei JLL Team Leader Industrial Agency München. Mit rund 200.000 m² erwartet JLL auch für das Gesamtjahr 2016 ein ähnlich niedriges Niveau wie im Vorjahr.
 
Umsatzstärkste Branche in Q1 war der Handel mit 18.000 m². „Gerade der Lebensmitteleinzelhandel ist sehr aktiv und sucht geeignete Flächen“, so Overath. Für die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung gab es im 1. Quartal 2016 keinen Abschluss oberhalb von 5.000 m².
 
In der Region München wird 2016 mit 62.000 m² bis zum Jahresende das dritte Jahr in Folge ein rückläufiges Fertigstellungsvolumen erwartet. Das verfügbare Logistik- und Lagerflächenangebot in Bestandsimmobilien sowie (mit geringem Anteil) in Projekten liegt bei rund 170.000 m². „Gerade spekulative Neubauten haben derzeit einen Vermarktungsvorteil und lassen sich in recht kurzer Zeit vermieten“, so Overath.
 
Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² bleibt zum Vorquartal stabil bei 6,75 Euro/m²/Monat, im Jahresvergleich zeigt sie ein Plus von 3,8 %. Die Durchschnittsmiete für alle Größenklassen ist auf 6,20 Euro / m² / Monat gestiegen.

 
Industrie dominiert den Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt
 
Der Stuttgarter Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² - Eigennutzer und Vermietungen) hat im ersten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich an Umsatz eingebüßt: Insgesamt wurden 27.700 m² vermietet – 40 % weniger als noch zu Jahresbeginn 2015. Das Gros entfiel mit 22.000 m² auf Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m². Das entspricht einem Anteil von 80 %.
 
„Der Rückgang im traditionell verhaltenen ersten Quartal sagt allerdings nichts über die Nachfrage aus, die anhaltend hoch ist“, so Manuel Aldinger, Team Leader Industrial Agency JLL Stuttgart, „vielmehr ist das Angebot noch geringer geworden.“ Größter Umsatzbringer im Stuttgarter Markt ist die Industrie, die ihren Umsatzanteil von 55 % auf 64 % erweiterte. Der Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung gelang es derweil, mit einem Sprung von 10 auf 36 % den zweiten Platz zu erringen. Der Handel steuerte im ersten Quartal keine Umsätze bei.
 
Im ersten Quartal 2016 wurden 15.000 m² Hallenfläche fertiggestellt – nur noch rund die Hälfte des Vorjahres.
 
Während die Spitzenmiete weiterhin bei konstant 6 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 105 Basispunkte auf 5,25 %.