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Pressemitteilung

Frankfurt

Wohnungsmieten und Kaufpreise in acht deutschen Städten ziehen weiter an – Auch Investmentvolumen nimmt zu - Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles*


 
 
Frankfurt, 30. März 2010 – Scheinbar unbeeindruckt von der Finanz- und Wirtschaftskrise befindet sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend. Im zweiten Halbjahr 2009 sind in sieben der acht Städte, die Jones Lang LaSalle untersucht hat, die angebotenen Durchschnittsmieten angestiegen. Lediglich Leipzig blieb hinter dieser Entwicklung zurück. Bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen zeigten sechs von acht untersuchten Städten eine steigende Tendenz.

„Ein wichtiger Grund für diese Entwicklung auf den Wohnungsmärkten ist neben dem stetig wachsenden Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung aus strukturschwachen und ländlichen Räumen, die Zunahme vor allem von „jungen“ Einpersonen-Haushalten in Großstädten. In vier der acht untersuchten Städten liegt deren Anteil bereits über der 50 %-Marke“, so Stefan Mergen, Leiter Residential Valuation Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Diese Single-Haushalte, einschließlich der vielen Wochenendpendler, haben höhere Ansprüche an Lage, Größe und Qualität des Wohnraums. Damit verstärkt sich der Druck auf die Wohnungsmärkte.“ Ferner ist eine für die erhöhte Nachfrage weiterhin unzureichende Bautätigkeit zu beobachten. „Der Mangel an Baulandreserven wird dieses Problem zukünftig noch verschärfen“, so Mergen. In Frankfurt beispielsweise wird immer stärker versucht mit Nachverdichtungen und mit der Bebauung von ehemaligen Verkehrs- und Industrieflächen sowie mit Flächenumnutzungen, beispielsweise im „Lyoner Viertel“ in der „Bürostadt Niederrad“, neuen Wohnraum zu schaffen und damit den Markt zu entspannen.

Ein weiterer problematischer Trend ist die häufige Konzentration neuer Projekte lediglich auf den hochwertigen Wohnungsbau. Dadurch profitiert nur eine bestimmte Klientel von innerstädtischen Wohnbauprojekten, während finanziell und sozial benachteiligte Bevölkerungsschichten in die Vorstädte verdrängt werden. „Diese Gefahr wird aber mittlerweile erkannt und proaktiv angegangen“, so Mergen. Beispielsweise hat der Hamburger Senat seine Absicht bekundet, zukünftig mehr Bauflächen für Wohnungsbauprojekte zur Verfügung zu stellen sowie bei Grundstückvergaben nicht mehr allein auf den Preis, sondern verstärkt auf das Konzept des Bieters zu schauen. Andernorts, wie bei Teilflächen des Europaviertels in Stuttgart, gibt es die Verpflichtung, bei überwiegend gewerblich genutzten Neubauten auch einen gewissen Anteil an Wohnungen zu realisieren. 
 

Untersuchungsergebnisse der Residential City Profiles im Überblick:

Mietwohnungsmarkt

Die höchsten Mieten wurden auch im zweiten Halbjahr 2009 in München mit durchschnittlich 12,30 Euro/m²/Monat verlangt. Selbst im günstigen Süd-Osten Münchens (Berg am Laim, Trudering-Riem, Ramersdorf-Perlach) ist der Durchschnittswert mit 10,90 Euro/m²/Monat deutlich höher als die Angebotsmieten in den zentralen Lagen der meisten anderen Großstädte. Den größten Mietpreissprung im Vergleich zur ersten Jahreshälfte verzeichnete Düsseldorf (+ 6,0 %). Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,85 Euro/m²/Monat liegt die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt nun vor Köln (H2 2009: + 0,6 % auf 8,45 Euro/m²/Monat). „Bezeichnend für den Wohnungsmarkt am Niederrhein war die im Vergleich der acht Städte deutlichste Zunahme der Single-Haushalte und ein sehr geringes Wachstum des Wohnungsbestands“, so Mergen.

Günstigster Wohnstandort bleibt Leipzig, wo die durchschnittliche Angebotsmiete im zweiten Halbjahr 2009 mit 5,00 Euro/m²/Monat seit der ersten Analyse Anfang 2008 konstant blieb. Zweitgünstigste unter den acht Städten ist mit deutlicher werdendem Abstand Berlin, deren durchschnittliche Angebotsmiete um 4,7 % auf 6,75 Euro/m²/Monat zunahm.
 

Eigentumswohnungen
  
Auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen hält München mit einem durchschnittlich verlangten Kaufpreis von 3.500 Euro/m² (+ 1,7 % gegenüber H1 2009) nach wie vor unangefochten die Spitzenposition. Lediglich die Zweit- und Drittplatzierten Frankfurt und Hamburg können in einzelnen Mikrolagen an das Münchener Niveau heranreichen. Durchschnittlich lagen die Preise an Main und Elbe bei 2.870 Euro/m² (+ 2,1 %) bzw. 2.750 Euro/m² (+ 5,0%, gleichbedeutend dem größten Preissprung im zweiten Halbjahr 2009). Auch in Berlin (+ 4,5% auf 2.110 Euro/m²) und Düsseldorf (+ 3,6% auf 2.330 Euro/m²) bewegte sich das Plus im Vergleich zum Vorhalbjahr auf überdurchschnittlichem Niveau. Beide konnten ihre Position im Kaufpreisranking jeweils um einen Platz verbessern. Berlin ordnet sich zwischen Stuttgart (2.280 Euro/m²) und Köln (2.070 Euro/m²) auf Platz sechs ein. Düsseldorf liegt nun hinter München, Frankfurt und Hamburg auf dem vierten Rang.

Preisstabilität kennzeichnet seit Mitte 2008 die Märkte für Eigentumswohnungen in Leipzig und Stuttgart. Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der sächsischen Metropole lag dabei unverändert bei 1.400 Euro/m². Die Durchschnittspreise in Stuttgart bewegten sich in den gleichen Zeiträumen in einer Bandbreite von 2.280 Euro/m² bis 2.310 Euro/m².  
 
 
Investitionsvolumen im Wohnimmobilienbereich von über 3 Mrd. Euro erwartet

Deutschlandweit erreichte das Volumen 2009 auf Basis von rund 100 Portfoliotransaktionen mit ca. 55.000 Wohneinheiten eine Größenordnung von knapp 3 Mrd. Euro, im Jahresvergleich ein Rückgang von 42 %. Allerdings gab es in 2008 den Verkauf der LEG Nordrhein-Westfalen, der einen Anteil von 70 % am Gesamtvolumen hatte und damit das Ergebnis und den Vergleich zwischen beiden Jahren maßgeblich beeinflusste. Herausgerechnet hätte 2009 ein Plus von 80 % zu Buche geschlagen. Deutsche Investoren bestimmten mit einem Anteil von ca. 80 % am Transaktionsvolumen zu einem großen Teil das Marktgeschehen.

Bei den Transaktionen dominierten kleinere Paketverkäufe in einer Größenordnung von unter 70 Mio. Euro. „An dem Problem der mangelnden Finanzierungsbereitschaft der Banken und der daraus resultierenden Notwendigkeit einer höheren Eigenkapitalaufbringung der Investoren hat sich auch in der zweiten Jahreshälfte 2009 nur geringfügig etwas geändert. Das ließ größere Portfolios nur in geringer Anzahl auf den Markt kommen. Und darüber hinaus: Die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer blieben teilweise noch unvereinbar. Das wird sich 2010 lockern“, so Dr. Malte Maurer, Leiter Residential Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Für 2010 kann von einem steigenden Investitionsvolumen ausgegangen werden, nicht zuletzt aufgrund auslaufender Finanzierungsverträge für die Wohnungspakete, die in den Hoch-Zeiten 2005 und 2006 gekauft wurden und damit verbundener  Refinanzierungsprobleme mancher Investoren. Auf Käuferseite werden Private-Equity-Gesellschaften, Fonds, Versicherungen, Family Offices, aber auch wohlhabende Privatanleger den Markt prägen.“

Und Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland ergänzt: „Die Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise hat das Vertrauen der Anleger überstrapaziert. Risikoavers verstärken sie ihr Augenmerk wieder auf Wohnimmobilien. Diese generieren durch die Mieteinkünfte einen stabilen Cash Flow und besitzen eine geringe Volatilität. Das macht sie auch zukünftig zu einer vergleichsweise sicheren Alternative, auch hinsichtlich der „erwarteten“ Inflationsgefahr.“
 

 
* Zum vierten Mal hat Jones Lang LaSalle die Entwicklungen in den wichtigsten deutschen Wohnimmobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln, Leipzig und Stuttgart untersucht. Analysiert wurden insgesamt 226.000 Mietangebote sowie 95.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 3.000 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen.