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Pressemitteilung

Frankfurt

Begrenztes Büroflächenangebot für Rechtsanwaltskanzleien

Neuer JLL Report


Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 1. Juli 2016 – Der Flächenumsatz durch Rechtsanwaltskanzleien ist seit 2012 leicht rückläufig. Nach dem neuen JLL-Report "Branchentrends für Rechtsanwaltskanzleien" wurden 2015 in den Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart Neuabschlüsse mit insgesamt 125.000 m² registriert. In den ersten drei Monaten 2016 erreichte der Umsatz 31.500 m² (3,5 % des gesamten Büroflächenumsatzes).
 
„Auffällig ist dabei, dass der rückläufige Umsatz auf das Fehlen von Großanmietungen ab 5.000 m² zurückzuführen ist“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. Bilanzierten 2013 noch sieben Transaktionen in dieser Größenordnung, waren es ein Jahr später nur drei und 2015 mit der Anmietung von DLA Piper im Gürzenich-Quartier in der Kölner Altstadt sogar nur eine einzige.
 
„Der rückläufige Flächenumsatz liegt nicht in mangelnder Nachfrage begründet sondern in einem eklatanten Angebotsmangel. Die Leerstände haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich reduziert, die Leerstandsquote in den Big 7 hat mit 6,3 % ihren niedrigsten Wert seit 14 Jahren erreicht“, so Scheunemann.
 
Die meisten Rechtsanwaltskanzleien mieten bevorzugt Neubauflächen. Auf Grund reduzierter Bautätigkeit machen im Bau befindliche Flächen gerade noch 2,2 Mio. m² aus. Das ist zwar 20 % mehr als vor Jahresfrist, allerdings liegen weniger als 800.000 m² davon in den Top-Lagen der Big 7. Und von diesen 800.000 m² ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt bereits mehr als die Hälfte vermietet. „Wenig Auswahl also für eine Branche, die hohe Ansprüche an Lage und Ausstattungsqualität hat“, so Scheunemann.
 
Insbesondere für die großen Kanzleien ist eine zentrale Lage unabdingbar. 60 % der 2015 und 2016 angemieteten Flächen befanden sich im CBD der jeweiligen Stadt. Über alle Branchen hinweg liegt dieser Wert bei lediglich 15 %. Nur in seltenen Fällen werden bei der Qualität Abstriche gemacht: drei Viertel der angemieteten Büros waren sehr gut ausgestattete A-Flächen. Ein Wert, der ebenfalls deutlich über dem Gesamtschnitt aller Branchen liegt. Die durchschnittlich gezahlte Miete der Anwaltskanzleien liegt zwischen 15 % (Berlin) und 45 % (Frankfurt und Köln) über dem Wert der Durchschnittsmiete für die jeweilige Stadt.
 
„Die Auswahl an Top-Flächen in zentralen Lagen wird in den kommenden zwölf Monaten nicht steigen. Für vier der Big 7-Städte erwarten wir eine stabile Entwicklung, die Flächenverfügbarkeit in Berlin, München und Stuttgart wird weiter abnehmen“, so Scheunemann. Dabei ist sie in den CBDs in der Regel schon niedriger als für den Gesamtmarkt, in München liegt die CBD-Leerstandsquote mit 2,6 % sogar nur halb so hoch. Scheunemann weiter: „Es wäre von daher nicht überraschend, mangels Alternative, Anmietungen von großen Kanzleien auch außerhalb des Münchner CBDs zu beobachten.“ Aber auch die CBDs von Frankfurt (7 %) und Düsseldorf (5,3 %) weisen Leerstandsquoten auf, die zwei bzw. zweieinhalb Prozentpunkte unter der Quote für die gesamte Stadt liegen. Gerade die großen Kanzleien sind daher gezwungen, sich bereits drei bis vier Jahre vor Auslaufen des Mietvertrages um einen etwaigen Umzug zu kümmern.

 
Kostenfaktoren gewinnen an Bedeutung
 
Die Mehrheit der Rechtsanwaltskanzleien blickt vorsichtig optimistisch auf die eigene zukünftige Geschäftsentwicklung. Dies spiegelt sich auch in der Flächennachfrage wider. Die Expansion vieler Unternehmen geht einher mit dem Ziel, Büros in noch zentralerer Lage zu beziehen. Der Wunsch, die Adresse zu wechseln, ist bei Kanzleien, die seit langer Zeit an einem Standort sind, häufig ausgeprägter als bei anderen. Nicht selten aus finanziellen Gründen: Im Vertrag vereinbarte Mietpreisanpassungen können über die Jahre hinweg dazu geführt haben, dass die von den Kanzleien zu zahlenden Mieten über dem aktuellen Marktniveau liegen. „Das macht einen Umzug – oder zumindest die Nachverhandlung des eigenen Mietvertrages - interessant. Auch die Verfügbarkeit und der Kostenfaktor ‚Parkraum‘ gewinnen dabei an Bedeutung“, so Scheunemann.
 
Die Mietkosten für Top-Flächen werden in den nächsten Jahren weiter zunehmen. „Bereits im weiteren Jahresverlauf 2016 erwarten wir Anstiege in Berlin, Düsseldorf und München“, so Scheunemann. Und weiter: „Der Trend, dass unter vielen Kanzleien die Kostensensibilität zunimmt, bestätigt sich auch in der Flächenplanung. Auch wenn die Büromieten in Frankfurt oder München im globalen Vergleich alles andere als an der Spitze stehen und beispielsweise gerade mal ein Viertel der Londoner Mieten ausmachen, achten insbesondere große Kanzleien auch hierzulande auf eine effiziente Flächennutzung.“ Allerdings sei nicht abzusehen, dass Kanzleien vom klassischen Bürokonzept der Einzelbüros abweichen. Das habe sowohl mit dem Charakter der anwaltlichen Tätigkeit als auch mit der Attraktivität des Arbeitsplatzes zu tun. „Der Fokus auf Effizienz kann aber sehr wohl bedeuten, dass der Anteil an gemeinschaftlich genutzter Fläche - in erster Linie für Support-Dienstleistungen - steigt oder Einzelbüros hinsichtlich ihrer Größe vereinheitlicht werden“, so Scheunemann.