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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburger Investmentmarkt für Büros ist deutschlandweit Spitze

In der Hansestadt werden die größeren Mietflächen in guten Lagen knapp


HAMBURG, 6. Juli 2016 – Hamburgs Markt für Büroimmobilien brummt. Zur Halbzeit des laufenden Jahres ist die Hansestadt der einzige Investmentmarkt unter den deutschen Big 7, der im Vergleich zum Vorjahr zugelegt hat. Zugleich hat Hamburg mit 2,145 Mrd. Euro Transaktionsvolumen die Tabellenführung übernommen – knapp vor dem bayrischen Rivalen München. Und auch auf dem Vermietungsmarkt hat im zweiten Quartal eine beachtliche Aufholjagd eingesetzt, so dass die deutliche Zurückhaltung der Nutzer zu Jahresbeginn mittlerweile fast wieder ausgeglichen ist. „Auch nach dem Rekordjahr 2015 beweist der Hamburger Markt, dass er reif und stark genug ist, um mit Berlin, München und Frankfurt um die Spitzenposition zu konkurrieren. Und das langfristig, denn auch nach den sehr guten Quartalen der jüngsten Vergangenheit hat Hamburg noch sehr viel Entwicklungspotenzial und Anziehungskraft für Unternehmen und Investoren, um diesen positiven Trend auch in den kommenden Quartalen zu bestätigen“, zieht Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg, eine Zwischenbilanz zum ersten Halbjahr 2016. Allerdings ist das Angebot begrenzt und zunehmend konkurriert die Nutzungsart Büro bei der Planung mit Wohnraum.

Vermietungsmarkt hat im zweiten Quartal beachtliche Aufholjagd gestartet

„Nach einem verhaltenen Jahresauftakt hat der Hamburger Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal deutlich an Dynamik gewonnen. Durch eine gute Aufholjagd mit besseren Umsätzen ist der Markt nach einem halben Jahr nun fast wieder im Soll“, sagt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Das belegen die Zahlen nachdrücklich: Mit einem Gesamtumsatz von 240.000 m² zum Halbjahr liegt der Markt nur noch 6 % hinter dem Vorjahresergebnis. Nach den ersten drei Monaten waren es noch mehr als 25 % gewesen. Insgesamt ist das erste Halbjahr 2016 für den Hamburger Markt leicht überdurchschnittlich gewesen. Es liegt 5 % über dem jeweiligen Durchschnittswert für die letzten fünf und zehn Jahre. Bei der Anzahl der Deals hat sich der Vermietungsmarkt nach einem sehr starken 2015 nun mit 304 wieder auf dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre eingependelt. Auch hier war das zweite Quartal mit 160 Abschlüssen eindeutig das stärkere.

„Wir gehen für dieses Jahr mit einem Gesamtumsatz von 450.000 m² aus. Da das zweite Halbjahr in der Regel umsatzstärker ist, liegt der Markt mit bislang 240.000 m² also gut im Soll und könnte uns am Ende positiv überraschen“, blickt Tobias Scharf voraus.

Allerdings wartet der Hamburger Markt weiterhin auf den ersten Abschluss mit mehr als 10.000 m² in diesem Jahr. Lediglich ein großer Versicherer kam mit 9.700 m² in der City Süd nah an diese Marke heran. Die zweitgrößte Anmietung (6.500 m²) folgt dann in Wandsbek schon mit einigem Abstand – mit der HEK erneut eine Versicherung. Dicht dahinter komplettiert der Reisekonzern TUI mit 6.400 m² im Doppel-XX in der City Süd das Spitzentrio. „Dass das Doppel-XX nach Jahren des  Leerstandes nun erstmals wieder vermietet worden ist, zeigt, dass der Hamburger Markt derzeit eine außergewöhnliche Dynamik hat. Dass es nicht noch mehr Deals und auch größere gibt, ist zum Teil auf das immer knappere Angebot zurückzuführen“, sagt Scharf. Vor allem in den begehrten Teilmärkten sind die Optionen für größere zusammenhängende Flächen mittlerweile mehr als überschaubar. „Im beliebten Backoffice-Standort City Süd hat derzeit nur noch das Poseidon Haus große zusammenhängende Flächen frei. Doch deutet vieles darauf hin, dass dieser Bestand in der zweiten Jahreshälfte Mieter finden wird, da der Markt in dieser Größenkategorie praktisch leergefegt ist.“

Den meisten Flächenumsatz steuerte im ersten Halbjahr die Größenklasse zwischen 1.000 und 2.500 m² bei – 62.500 m² hatten einen Marktanteil von 26 %. Die knappe Mehrheit aller Abschlüsse geht auf die kleinste Klasse unter 500 m². Obwohl die ganz großen Vermietungen fehlen, ist die durchschnittliche Größe der Anmietungen auf Jahresfrist um 6 % auf 854 m² gestiegen.

Innenstadt und City Süd stehen als Bürostandorte hoch im Kurs

„Die größte Dynamik beobachte ich neben der Innenstadt derzeit eindeutig in der City Süd. Zudem sind der Hafenrand und der Teilmarkt Altona/Ottensen/Bahrenfeld aktuell sehr aktiv. Ruhiger geworden ist es hingegen in der Hafen City. Das liegt aber nicht an mangelnder Nachfrage, sondern daran, dass es kaum verfügbare Flächen gibt“, schildert Scharf. Diesen Eindruck untermauern die Zahlen: Mit 60.500 m² aus 88 Abschlüssen und einem Anteil von 25 % am Gesamtflächenumsatz dominiert die Innenstadt den Markt der Hansestadt. Die City Süd liegt mit 43.200 m² bei 33 Anmietungen auf Rang zwei, ehe mit Abstand der Hafenrand mit 22.000 m² bei 44 Deals folgt. In Altona/Ottensen/Bahrenfeld, das bislang meist vor dem Hafenrand lag, gab es im ersten Halbjahr 29 Anmietungen mit einer Gesamtfläche von 18.600 m².

Deutlich zurückgegangen ist hingegen die Aktivität der Öffentlichen Verwaltung. Hatte diese im ersten Halbjahr 2015 noch rund 62.000 m² angemietet und damit fast ein Viertel des Marktes bestritten, waren es im bisherigen Jahr nur noch 15.500 m² beziehungsweise 6,5 % Marktanteil. Primus unter den Branchen sind wie in vielen anderen Halbjahren die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 38.100 m² angemieteter Fläche, gefolgt von Medien und Verlagen, die Verträge über rund 27.300 m² abschlossen.

„Das Ergebnis konstanter Nachfrage bei sinkendem Angebot schlägt sich mittlerweile deutlich sichtbar in der Leerstandsquote nieder“, sagt Scharf. Binnen eines Jahres ist diese von 6,7 % auf 5,9 % gesunken. „Was zunächst gut klingt, kann sich langfristig aber zum Problem auswachsen, denn nur ein gutes Angebot schafft auch langfristig eine gute Nachfrage, weil die Interessenten verschiedene Optionen haben.“ In den vergangenen fünf Jahren ist der Leerstand in den Kernmärkten stark reduziert worden – in der Innenstadt um 125.000 m², in der City Süd um 120.000 m². Im gesamten Hamburger Markt ist in dieser Zeit fast eine halbe Million Quadratmeter Büroflächen-Leerstand abgebaut worden.

350.000 m² sind in Hamburg im Bau – und der Großteil bereits jetzt vermietet

Um dies abzufedern, sind im ersten Halbjahr 108.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt worden. Davon allein 84.000 m² in den abgelaufenen drei Monaten, was dem höchsten Quartalsvolumen seit dem zweiten Quartal 2012 entspricht. Das größte Objekt darunter, ein 25.000 m²-Bau am Alsterufer, ist allerdings schon wieder komplett belegt. Insgesamt sind derzeit mehr als 350.000 m² im Bau. Das meiste davon in der Innenstadt und der Hafen City. Von diesen 350.000 m² sind aber bereits vor Fertigstellung mehr als 60 % langfristig vergeben.

„Vor dem Hintergrund der hohe Nachfrage hat sich die Spitzenmiete auf dem Wert von 25 Euro je Quadratmeter konsolidiert“, bilanziert Tobias Scharf. Er geht davon aus, dass dieser Wert mindestens bis zum Jahresende Bestand haben wird. Aufgrund zahlreicher Mietvertragsabschlüsse mit mehr als 1.000 m², bei denen Mietpreise von mehr als 20 Euro je Quadratmeter bezahlt werden, ist die Durchschnittsmiete auf den höchsten je gemessenen Wert gestiegen und liegt jetzt bei 14,82 Euro.

Investmentmarkt knackt im zweiten Quartal wieder die Milliarden-Euro-Grenze

Der Hamburger Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist derzeit in Deutschland das Maß der Dinge. Nach zwei Quartalen unter der Milliardengrenze hat der Markt diese Marke mit 1,155 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2016 wieder übersprungen. Auf das Halbjahr gesehen liegt Hamburg mit insgesamt 2,145 Mrd. Euro bundesweit vorne. Rund 60 % davon entfielen auf die Bürosparte. 

Es ist seit 2007 das stärkste erste Halbjahr in der Hansestadt. Besonders beachtlich ist aber, dass der Hamburger Investmentmarkt der einzige unter den deutschen Big 7 ist, der sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verbessern konnte – um 10 %. Auch langfristig gesehen, hat Hamburg das größte Wachstum unter den Big 7.

 „Nach dem starken Jahresstart mit dem Telecampus in der City Nord haben im zweiten Quartal – von Einzelfällen abgesehen – eher kleinere bis mittelgroße Transaktionen den Hamburger Büroinvestmentmarkt bestimmt. Das ist aber nur eine Momentaufnahme, denn es werden zahlreiche große Abschlüsse für die zweite Jahreshälfte vorbereitet“, sagt Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. „Aktuell sind vor allem Objekte mit einem Wert zwischen 20 und 50 Millionen Euro gefragt. Bei einigen steht der Abschluss kurz bevor. Hier steht insbesondere die City Süd im Fokus der Investoren.“

Der Druck im Markt wirkt sich auch auf das Anlageverhalten aus: „Hohe Liquidität und Produktknappheit dominieren den Gewerbe-Investmentmarkt, so dass wir eine verstärkte Nachfrage nach Grundstücken beobachten. Diese werden bereits jetzt gekauft, auch wenn dort erst in den kommenden Jahren gebaut werden soll. Genauso wechseln Objekte bereits vor ihrer Fertigstellung den Besitzer“, erklärt Cervinka. Entsprechend zeigt sich: Wenn Core-Produkte auf dem Markt sind, werden sie umgehend gehandelt. Im ersten Halbjahr machte das fast 60 % des Marktes aus. Core plus verlor hingegen von fast 50 % im Vorjahr auf 22 % im ersten Halbjahr 2016. Value-Add-Produkte bauten ihren Anteil auf rund 13 % aus.

Gute Marktlage motiviert Entwickler ihre Bestände zu verkaufen

Immobilienbesitzer nutzten derweil die gute Marktlage aus, um sich von Beständen zu trennen. Auf Verkäuferseite setzten sie mehr als eine Milliarde Euro um und bestritten damit fast die Hälfte des Marktes. Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager (31 %) und Pensionskassen (17%) in Ermangelung anderer sicherer und renditeträchtiger Anlagemöglichkeiten besonders aktiv.

Deutlich fällt in diesem Jahr die Veränderung im Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren aus: Nachdem im vergangenen Jahr ausländische Investoren noch für deutlich mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich waren, sind es in diesem Jahr nur noch 28 %. Das ist nach Düsseldorf der zweitniedrigste Wert unter den Big 7 und deutlich unter deren Schnitt von 44 %.

In diesem attraktiven Marktumfeld ist wie erwartet die Bürospitzenrendite erneut gesunken. Auf Jahressicht wurde sie von 4,30 % auf 3,65 % gedrückt. Das sind der stärkste Rückgang unter den Big 7 und der niedrigste bislang in Hamburg gemessene Wert. Dadurch zeigt sich das große Interesse der Investoren an der Hansestadt. Nur München (3,40 %) ist noch teurer.