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Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt bekommt Konkurrenz durch Wohnen

Zum Halbjahr nimmt der Markt eine Dynamik auf, die ihn mittelfristig verändern wird


DÜSSELDORF, 6. Juli 2016 – Düsseldorfs Immobilienmarkt  wird immer begehrter. Der Leerstand sinkt erneut und das ziemlich rasch, denn bei vielen Neubauten wird mittlerweile immer öfter eine Nutzung als Wohnraum denn als Büro favorisiert. Die Folge: Weniger Angebot für Büro-Interessenten. „Geringer Leerstand klingt erstmal gut, doch das kann sich mittelfristig für Düsseldorf zu einem Problem auswachsen“, warnt Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. Im zweiten Quartal wurden 83.300 m² Bürofläche vermietet, so dass das erste Halbjahr mit 191.600 m² rund 14 % unter dem Vorjahr mit 222.900 m² liegt.

Diese Knappheit spiegelt sich auch auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wider, wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. „Der Anlagedruck der Investoren ist ungebrochen hoch und führt zu  weiter sinkenden Renditen auf Rekordniveau“, erklärt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Trotz des geringen Angebots insbesondere an Core und Core-Plus Objekten wurden im ersten Halbjahr 720 Mio. Euro in Büroimmobilien investiert. Das sind zwar 14 % weniger als im Rekordjahr 2015, aber im langfristigen 10-Jahres-Vergleich wieder überdurchschnittlich.

Umnutzung erhöht den Druck auf dem Büromarkt

Düsseldorfs hohe Lebensqualität zeichnet sich bei vielen aktuellen Bauprojekten ab. Immer öfter werden Bürogebäude in Wohnobjekte umgewidmet. Genauso wird bei Neubauten ein immer größerer Wohnanteil einkalkuliert. „Im vergangenen Jahr sind rund 60.000 m² Bürofläche vom Markt genommen worden. Doch nur in zwei Fällen kam danach auch ein reines Bürohaus wieder an diese Stelle“, analysiert Marcel Abel. Dafür entsteht jetzt unter anderem 37.500 m² Wohnraum, weil ehemalige Bürostandorte mittlerweile auch als Wohngebiet begehrt sind. So entsteht im Geschäftsgebiet am Seestern ein Wohnhochhaus mit 15.000 m² Fläche. „Der Leerstand schrumpf umso schneller, je mehr große Firmen nach Düsseldorf ziehen oder wachsen. Vodafone könnte nach einem Brexit ein Kandidat für eine deutliche Expansion in Düsseldorf sein“, so Abel.

Ende 2010 hatte der Leerstand noch bei 13 % gelegen, jetzt sind es mit 8,2 % deutlich weniger – Tendenz fallend. „Noch ist alles in einem vertretbaren Rahmen“, beobachtet Abel. „Doch je näher Düsseldorf der 

5-Prozent-Marke kommt, desto stärker wird es zu einem Vermietermarkt.“ Konkret heißt das, dass die Vermieter die Konditionen weitgehend bestimmen können, weil die Mieter keine Auswahl mehr haben. Das wird nicht flächendeckend so sein, ganz sicher aber in begehrten Lagen wie dem Central Business District (CBD).

Was zunächst nur nach einem Problem für gewerbliche Mieter aussieht, wirkt sich mittelfristig auf das gesamte Stadtbild und damit auch auf die Attraktivität aus. „Leerstand erzeugt Wettbewerb. Nur wenn Mieter die Wahl haben, müssen sich Vermieter anstrengen, gute Qualität zu bieten“, sagt Abel. „Ist die Auswahl gering, sinkt das Niveau, weil Vermieter nicht gezwungen sind, ihre Bestände zu modernisieren.“ Auch wenn es paradox klingt: Eine Stadt profitiert letztlich von Leerstand. Ohne Leerstand fehlen Optionen und Wettbewerb.

Zumindest im kommenden Jahr dürfte es nochmals eine kurzzeitige Entspannung geben. Durch Fertigstellungen werden einige Unternehmen von alten in neue Flächen ziehen. Allerdings zeigt sich auch hier der Druck im Markt: „Die Vermarktungszeit hat sich um rund die Hälfte reduziert“, sagt Abel. Begehrte Flächen sind innerhalb kürzester Zeit wieder vermittelt.

Bürovermietungsmarkt ist wieder auf gutem Normalmaß angekommen

Dass der Büro-Vermietungsmarkt der NRW-Landeshauptstadt gegenüber dem Vorjahr leicht verloren hat, ist kein Grund zur Beunruhigung: „2015 war ein herausragend gutes Jahr und ein Vergleich ist daher nicht ganz fair“, so JLL-Niederlassungsleiter Marcel Abel. „Düsseldorf ist vielmehr wieder auf einem sehr guten Normalmaß angekommen.“ Das belegt auch der Langzeitvergleich: Der aktuelle Wert liegt genau auf dem 

5-Jahres-Wert und nur minimal unter der 10-Jahres-Marke. Allerdings sank die Zahl der Deals auf Jahresfrist um 17 % von 331 auf 274. Langfristig gesehen ist die Anzahl der Abschlüsse damit 7 % unter dem Durchschnitt der letzten vergangenen zehn Jahre.

Erfahrungsgemäß ist das zweite Halbjahr das stärkere, so dass der Markt noch einiges dafür tun kann, die Prognose von 410.000 m² für das Gesamtjahr zu erreichen oder gar zu übertreffen. „Allerdings fehlen in diesem Jahr noch die großen Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², von denen es im vergangenen Jahr mit sieben Stück eine neue Rekordzahl gegeben hatte“, sagt Abel.

Die größten Anmietungen machten im ersten Halbjahr Douglas mit 8.600 m² in Grafenberg-Ost sowie das Jobcenter Düsseldorf Süd mit 5.600 m² an der Reisholzer Werftstraße. Auch der drittgrößte Abschluss geht auf das Konto der Öffentlichen Verwaltung: Sie mietete 4.700 m² an der Graf-Recke-Straße in Grafenberg. Das erste Halbjahr 2016 ist insofern ein besonders, da es in den vergangenen Jahren immer zumindest einen Abschluss im fünfstelligen Bereich gegeben hatte.

Kleine und mittlere Flächen dominieren das Geschäft auf dem Vermietungsmarkt

Die meiste Fläche wurde in der Kategorie 1.000 m² bis 2.500 m² umgesetzt. Hier machten 53.100 m² rund 28 % des Gesamtumsatzes aus. Das Gros der Abschlüsse lag derweil mit 62 % traditionell in der Kategorie unter 500 m². „Dass der Markt trotz der wenigen Großabschlüsse eine gute Zwischenbilanz hat, spricht für die Stabilität in Düsseldorf. Auch ohne große Brocken ist genug Dynamik im Markt, was für eine Attraktivität auf vielen Ebenen spricht“, erklärt Abel.

Die City hat ihre Vormachtstellung als dynamischster Markt im ersten Halbjahr erneut belegt. Mit 26.600 m² wurde hier die meiste Fläche umgesetzt, ebenso war sie mit 71 Abschlüssen Spitzenreiter. Es folgt der Teilmarkt Nord mit 21.700 m² bei 28 Deals. Dicht dahinter ist der Bereich Grafenberg-Ost mit 20.800 m² bei 15 Abschlüssen. „Auch hier zeigt sich die gute Balance in der Stadt. Dass neben der City immer wieder andere Teilmärkte nachgefragt werden, spricht für das breite Angebot qualitativer Lagen in Düsseldorf“, beschreibt Abel die wechselnden Schwerpunkte der vergangenen Quartale.

Guter Branchenmix ist Ausdruck wirtschaftlicher Stabilität in Düsseldorf

Den größten Flächenumsatz steuerten erneut die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 28.700 m² mit 56 Anmietungen bei. Dahinter rangieren Handel (25.000 m² bei 32 Deals), Industrie (22.700 m² bei 25 Deals) und Öffentliche Verwaltung (18.100 m² bei 7 Deals). In der Ausgeglichenheit sieht Marcel Abel eine Stärke: „Während manch andere Stadt von einer Branche abhängig ist, macht der Mix Düsseldorf als Bürostandort resistenter und stabiler.“

Die Spitzenmiete ist derweil erstmals seit einem Jahr wieder gestiegen und liegt nun bei 26,50 Euro/m² im Monat. „Diese Steigerung war aufgrund der hohen Nachfrage bereits zu Jahresbeginn erwartet worden“, sagt Abel. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat leicht auf 14,81 Euro angezogen. 

Düsseldorfer Investmentmarkt legt spürbar an Dynamik zu

Nach nur 250 Mio. Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal hat der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal kräftig aufgeholt und seinen Umsatz mit 470 Mio. Euro fast verdoppelt, so dass zum Halbjahr 720 Mio. Euro zu Buche stehen. Rund 70 % davon entfallen auf Büros, was im Langzeitvergleich für Düsseldorf relativ hoch ist. „Wir erwarten ein lebhaftes zweites Halbjahr“, betont Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment bei JLL in Düsseldorf, „und halten an der Prognose von 2,5 Milliarden Euro Umsatz für das Gesamtjahr fest.“ Der Grund: „Aktuell ist es sehr spannend zu beobachten, wie der Düsseldorfer Büro-Investmentmarkt nach einer Verschnaufpause infolge des Rekordjahres 2015 nun wieder Fahrt aufnimmt. Die weiter gesunkenen Netto-Anfangsrenditen liegen im Vergleich immer noch unter denen anderer Top-Standorte und sind gemeinsam mit den sehr positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Standorts Düsseldorf Grundlage für hochattraktive Investments.“

​Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich dominieren den Markt

„Das Niveau des Vorjahres wird dabei punktuell wieder erreicht. Das erkennen wir daran, dass die Nachfrage auch nach den großen Transaktionen im Vorjahr weiter steigt und es bereits einige größere Transaktionen gab“, so Finke. Dazu zählen der Verkauf des „La Tête“ an der Toulouser Allee, des „Dock 2“ an der Kaistraße sowie eines Bürogebäudes am Neuen Zollhof im Hafen. „Auf eine Transaktion im dreistelligen Millionen-Bereich wartet der Markt derzeit allerdings noch.“

Die stetig steigende Nachfrage bei knapperem Angebot wirkt sich bereits jetzt aus: „Teilweise ist das Kaufpreisniveau explodiert. Im Central Business District werden derzeit bei einzelnen Geschäftshäusern extrem hohe Preise bezahlt. Damit arbeitet sich Düsseldorf an die Spitzenlevel von München, Hamburg und Frankfurt heran“, bilanziert Finke. Vor allem Entwickler nutzten diese Situation, um auf Verkäuferseite mit 

24 % Marktanteil aktiv zu werden, während auf der Käuferseite Asset/Fonds Manager mit 27 % Anteil ihre Bestände ausbauten.

​Hochpreisige Objekte sind im Stadtgebiet kaum noch zu haben

„Die größte Dynamik für Käufe und Verkäufe war im zweiten Quartal am Kennedydamm sowie im Hafen. Suchen Investoren allerdings großvolumige Transaktionsobjekte, können wir diese derzeit nicht im Düsseldorfer Stadtgebiet und auch nur bedingt im Umland bedienen“, lokalisiert Finke.

Nach wie vor ist viel Liquidität im Markt und deutsche Großstädte gelten in Zeiten von Brexit und dauerhaft niedrigen Zinsen als sicherer Hafen: „In Düsseldorf ist ein Trend klar sichtbar: Investoren gehen beim Preis mittlerweile höher, um überhaupt zum Zug zu kommen. Dadurch sind die Faktoren bei einzelnen Projekten aktuell deutlich unter der 5-Prozent-Marke, bei Top-Objekten in Einzelfällen nochmals sehr deutlich darunter (bis 4,10 %). Extrem eng ist der Wettbewerb um die Projektentwicklungen“, erklärt Wolfgang Finke.

Doch nicht nur die Preise verändern sich vor diesem Hintergrund, auch das Verhalten der Investoren: „In diesem stark verdichteten Markt, in dem die Nachfrage das Angebot weit übersteigt, nehmen Investoren auch schwierige Rahmenbedingungen in Kauf. Nun sind auch Objekte interessant, die eine komplizierte Dealstruktur haben oder in denen es knifflige Vermietungsfragen zu lösen gilt“, skizziert Finke. Das spiegelt sich auch bei den Risikoklassen wider: Während der Core-Anteil nur leicht auf 40 % zurückging, verlor Core Plus (25 %) deutlich an Value-Add-Produkte (28 %). 

​Transaktionen werden genauer geprüft und dauern daher länger

„Die Folge dieser neuen Strategie: Risikobehaftete Objekte brauchen für eine Transaktion zeitlich länger. Due Diligence ist stärker denn je gefragt und nötig. Im Schnitt wird ein Deal in 5 Monaten abgewickelt. Doch einzelne Projekte dauern mittlerweile bis zu einem Jahr oder darüber hinaus, weil viele Details geklärt werden müssen, bevor beide Seiten den Kaufvertrag unterschreiben können“, beobachtet JLL-Experte Wolfgang Finke. Aufwändigere Transaktionen können in der Regel von nationalen Akteuren besser bewältigt werden. Entsprechend ist der Anteil ausländischer Käufer im ersten Halbjahr auf nur noch ein Viertel gesunken. Bei den Verkäufern machten sie etwas mehr als ein Drittel aus. Ihre Bestände reduzierten sich in diesem Zeitraum per Saldo um 76 Mio. Euro. Eine Entwicklung, mit der Düsseldorf derzeit unter den Big 7 alleine dasteht.

​Investoren müssen für mehr Rendite neue Wege gehen

Die Rendite gerät durch die erneut gewachsene Nachfrage erneut unter Druck und ist seit Jahresbeginn von 4,30 % auf 4,10 % gesunken. Sie liegt damit so niedrig wie noch nie in Düsseldorf. Deshalb sind Randlagen wie Ratingen Ost stark im Fokus, denn es gibt nicht mehr genug Top-Produkte in den besten Lagen Düsseldorfs. „Anstatt nun aber ein B-Objekt in einer A-Lage zu kaufen, entscheiden sich viele Investoren lieber dafür, ein erstklassiges Objekt in einer B-Stadt im Umland zu kaufen. Denn dort gibt es viele Projektentwicklungen, die Gewerbesteuer ist niedriger und gerade im Düsseldorfer Umland ist die Verkehrsanbindung sehr gut“, so Finke.

Finke nennt zudem ein zweites Rezept für mehr Rendite: „Man muss eine Ausweichstrategie fahren und nach opportunistischen Produkten suchen. In diesem Markt hat Düsseldorf noch einiges zu bieten. Beispielsweise am Kennedydamm gibt es einige Objekte in hervorragender Lage, die aber nicht mehr den modernen Standards entsprechen und eine grundlegende Modernisierung oder eine Umentwicklung brauchen.“ Das bedeutet dann zwangsläufig Investitionen: „Die Wertsteigerung und damit mehr Rendite geht dann aber nur über ein professionelles Asset- und Property-Management.“ Doch auch für Investoren, die ein möglichst geringes Risiko eingehen wollen und den Aufwand scheuen, gibt es positive Nachrichten. Finke beruhigt: „Im Düsseldorfer Markt ist das Wertrisiko sehr gering. Was man investiert, bekommt man in der Regel mindestens auch zurück.“