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Pressemitteilung

Frankfurt

Angebotsmieten und Kaufpreise auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt legen weiter zu

Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum zweiten Mal Residential City Profile


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

Frankfurt, 3. März 2009 – Auf dem Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt gab es im zweiten Halbjahr 2008  im Preisgefüge durchweg Entwicklungen nach oben.  Zum einen konnte ein weiterer Anstieg der Angebotsmiete (höchster angebotener Mietpreis) auf 8,10 Euro/m²/Monat verzeichnet werden, entsprechend einer Erhöhung von über  3 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2008. Zum anderen hat auch der angebotene Kaufpreis sowohl für Eigentumswohnungen zugelegt, und zwar um  5 % auf  2.320 Euro/m², als auch für  Mehrfamilienhäuser. Hier lag das Plus sogar bei über 12 % und der Preis damit bei 1.510 Euro/m².

Mit einem erneuten Anstieg der Angebotsmiete besitzt Düsseldorf im Vergleich zu den sieben anderen untersuchten Städten ein mittleres Mietniveau. Deutlich teurer ist das Wohnen in den Miethochburgen München und Frankfurt. Hier liegen die Angebotsmieten um 3,40 bzw. 5,00 Euro/m²/Monat höher.

Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt das neueste Residential City Profile Düsseldorf, das  Jones Lang LaSalle zum zweiten Mal erstellt hat. Neben der  nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt  wurden auch die Wohnungsmärkte von Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München sowie neu hinzugekommen Köln, Leipzig und Stuttgart untersucht. Zur Transparenzerhöhung  des Wohnimmobilienmarktes wurde die Analyse des Mietwohnungsmarktes auf der Basis von 167.000 Datensätzen auf Stadtbezirksebene um eine detaillierte Untersuchung der Teilsegmente Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit mehr als 80.000 Datensätzen bzw. 8.000 Objekten ergänzt, die sich auf Baualtersklassen und Wohnungsgrößen beziehen. Im Zusammenhang mit der Untersuchung des Marktes für Mehrfamilienhäuser lag auch der Wohninvestmentmarkt jeder einzelnen der acht Städte im Fokus.

Angebotsmieten steigen in sieben von zehn Stadtbezirken an

Der Zuwachs der Angebotsmiete in Düsseldorf spiegelt sich auch in den einzelnen zehn Stadtbezirken wider. Bis auf den Stadtbezirk 7 (Gerresheim, Grafenberg, Hubbelrath und Ludenberg) sowie den Stadtbezirk 8 (Eller, Lierenfeld, Unterbach und Vennhausen)  befinden sich alle anderen Bezirke in einer Phase des Mietpreiswachstums. Der stärkste Anstieg der Angebotsmieten mit fast 12 % wurde im innerstädtischen Bezirk 1 (Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf und Golzheim) verzeichnet. Die höchsten Monatsmittel von 10,40 Euro/m²/Monat erreichen die linksrheinischen Top-Standorte Nieder- und Oberkassel. Im Schwerpunkt werden hier 10,15 Euro/m² (+  4 %) erzielt, bedingt durch die gestiegene Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum bei einem nur begrenzt vorhandenen Angebot. Nicht alle Bezirke  profitieren von dieser Entwicklung. Auf Postleitzahlenebene zeigt sich, dass der im Süden gelegene Stadtbezirk 10 (Garath und Hellerhof) mit 6,00 Euro/m²/Monat noch immer zu den günstigsten Wohnstandorten in Düsseldorf zählt. Grund  ist ein Wohnungsbestand mit  sozialem Wohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre.

Einer wachsenden Wohnraumnachfrage steht seit Jahren eine unterdurchschnittliche Flächenentwicklung gegenüber. Da der Bedarf vor allem an hochpreisigem Wohnraum nicht vollständig gedeckt werden kann, befindet sich Düsseldorf in einer angespannten Marktsituation. Der positive Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt wirkt sich dabei auf alle Baualtersklassen aus. Erwartungsgemäß wird in der Stadt am Niederrhein  für Neubauten (2000-2008) allerdings der höchste Preis (10,40 Euro/m²/Monat) gezahlt.

„Dem drohenden Wohnungsmangel entgegnet die Stadt mit einer Bau-Offensive. Allerdings  - das zeigt unsere Untersuchung – sollte der Fokus  nicht allein auf hochpreisigem Wohnungsbau für eine  zahlungskräftige Klientel liegen. Für 2009 gehen wir aufgrund der Bauaktivitäten von einer Konsolidierung der Angebotsmieten in Düsseldorf aus“, so Stefan Mergen, bei Jones Lang LaSalle Leiter Residential Valuation Deutschland.

Düsseldorfer Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben im zweiten Halbjahr 2008 weiter zugenommen

Analog zum Mietwohnungsmarkt weist  der Preis für angebotene Eigentumswohnungen im Vergleich mit den anderen sieben Städten ein stabiles mittleres Preisniveau auf.  Der angebotene Kaufpreis hat in Düsseldorf im zweiten Halbjahr weiter zugenommen. Scheinbar unbeeindruckt von der Finanzkrise und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen insgesamt legte der Schwerpunktkaufpreis um 5 % auf 2.300 Euro/m² zu. Für 2009  wird eine stabile Kaufpreissituation  erwartet.

Mit 3.010 Euro/m² ist der Eigentumserwerb auf der linksrheinischen Seite am kostspieligsten. In begehrten Vierteln des Stadtbezirks 4 wie Nieder- und Oberkassel werden sogar bis zu 7.000 Euro/m² aufgerufen. Auf der rechtsrheinischen Seite werden solche  Preise nur in wenigen Einzelfällen in Top-Lagen, wie im Düsseltal und im Zooviertel erreicht. Das Schwerpunktmittel liegt hingegen bei 2.200 Euro/m² und damit um 800 Euro/m² unter dem des Stadtbezirks 4. Auffällig ist auch , dass in den Quartieren Kaiserswerth und Lohausen, die im Umfeld des Flughafens gelegen sind, die Kaufpreise nicht nachgegeben haben.

Auch bei Mehrfamilienhäusern ist ein Wachstum zu beobachten

Die Finanzmarktkrise und die damit verbundenen restriktiven Kreditvergaben der Banken haben auch in Düsseldorf zu einer Verminderung größerer Portfoliotransaktionen geführt. Einen Einfluss auf das Preisniveau hatte dies aber nicht zur Folge. Im Gegenteil: Der angebotene Schwerpunktpreis für Mehrfamilienhäuser legte im zweiten Halbjahr 2008 um über 12 % auf 1.510 Euro/m² zu, liegt damit allerdings deutlich (zwischen 160 und 780 Euro/m²) unter den Kaufpreisen von Stuttgart, Frankfurt und München.

Für neue Bauprojekte sind vor allem in dicht bebauten Stadtbezirken der Innenstadt kaum noch Freiflächen vorhanden. Mittelgroße Wohnbauprojekte werden weiterhin in Angriff genommen und stoßen auf eine große Nachfrage. Die Schwerpunktpreise in dem linksrheinischen Stadtbezirk 4 [Heerdt, Lörick, Nieder- und Oberkassel], im Stadtbezirk 5 [Angermund, Kaiserswerth, Kalkum, Lohausen, Stockum und Wittlaer] und im Stadtbezirk 6 [Lichtenbroich, Mörsenbroich, Rath und Unterrath] haben abgenommen. Trotz des Rückgangs weist aber der Stadtbezirk 5 die höchsten Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser auf.

„Insgesamt ist zu beobachten, dass sich Investoren weg vom reinen Cash Flow hin zur eigentlichen Immobilie bewegen. Die Nachfrage nach Objekten in  begehrten Mikrolagen wie z. B. Kaiserswerth, Düsseltal und das Zooviertel wird sich auch in Zukunft erhöhen  - und damit auch das  Mietniveau“, so Mergen.