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Pressemitteilung

Frankfurt

Frühlingserwachen oder Strohfeuer auf den deutschen Bürovermietungsmärkten? - Kurzkommentar zum 1. Quartal 2010


 
 
Frankfurt, 06. April 2010 – Auch die ersten drei Monate des neuen Jahres waren gekennzeichnet  durch ein Auf und Ab der wirtschaftlichen Lage und der Erwartungen von Seiten der Kommentatoren und Analysten. Wurde zum Beispiel einerseits befürchtet, das zarte Pflänzchen einer erwachenden Konjunktur würde gleich wieder umgepustet, überraschte die Arbeitsmarktstatistik für den Monat März mit einem „unerwarteten Sinken der Arbeitslosenzahlen“. Mittlerweile scheint klar, dass aufgrund der Widerstandsfähigkeit des deutschen Arbeitsmarktes ein worst case-Szenario ausbleiben wird. Der aktuelle Optimismus wird gestützt von den Geschäftserwartungen der Unternehmen. Und die jüngsten ifo-Konjunkturumfragen warten mit den Schlagzeilen auf: „Beschäftigungsperspektiven merklich verbessert“ - „Geschäftsklima deutlich aufgehellt“. Auch beim Thema Kreditklemme ist leichte Entspannung zu spüren: Unternehmen kommen wieder deutlich leichter an Bankkredite – wesentliche Voraussetzung für eine Dynamisierung auf dem Weg zu einer Erholung auch auf den Immobilenmärkten.

Dennoch bleiben nach wie vor Risiken wie die ausufernden Staatsdefizite der EU-Länder Spanien, Portugal, Griechenland und Irland oder das Auslaufen der Kurzarbeit mit der Frage: kann sich der Arbeitsmarkt auch nach Absetzen dieses „Aufputschmittels“ auf eigenen Beinen halten?

Für die Büromärkte in den sechs deutschen Immobilienhochburgen spielt das Tempo der wirtschaftlichen Erholung sowie die Arbeitsmarktentwicklung eine entscheidende Rolle. Im besonderen Fokus steht dabei die Entwicklung der Bürobeschäftigung als Treiber der Nachfrage nach Büroflächen. Da Unternehmen zumeist nicht unmittelbar ihren Flächenbedarf den aktuellen wirtschaftlichen Verhältnissen anpassen können, wirken sich die entsprechenden Effekte erst zeitverzögert aus. „Deshalb dürfen die Vermietungszahlen in einigen Märkten, die mit „besser als erwartet“ umschrieben wurden, nicht zu euphorisch gefeiert werden, gleichwohl die Gefahr eines Nachfragecrash im weiteren Verlauf des Jahres als sehr gering einzustufen ist“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
 
Flächenumsatz leicht gestiegen – Deutliche regionale Unterschiede

In den sechs Bürohochburgen zusammen konnten Vermietungen im Volumen von ca. 586.000 m² registriert werden, das Umsatzergebnis stieg damit erstmals seit sechs Rückgängen in Folge im Quartalsvergleich wieder an. Auch der 12-Monatsvergleich liegt mit rund 6 % leicht im Plus, wird allerdings relativiert, blickt man auf die einzelnen Märkte. Allein in Frankfurt reduzierte sich der Umsatz im Vergleich zum ersten Quartal 2009 um 61%, wenngleich die 70.000 m²-Anmietung der Deutschen Bahn vor zwölf Monaten den Vergleich verzerrt. Allerdings könnte etwas Ähnliches im zweiten Quartal dieses Jahres passieren, wenn die 80.000 m² der Europäischen Zentralbank in die Statistik einfließen. Erst dann kann man objektiv über den Zustand des Frankfurter Büromarktes urteilen. Auch das Düsseldorfer Umsatzergebnis profitierte von einer Großanmietung mit rund 90.000 m², die für deutlich mehr als eine Verdoppelung gegenüber Q1 2009 sorgte. Diese Momentaufnahme lässt Düsseldorf München als umsatzstärksten Markt ablösen. Die zweite Hochburg mit einem Umsatzrückgang ist Stuttgart. Hier wurden knapp 32.000 m² und damit rund  10 % weniger vermietet als im ersten Quartal des Vorjahres. Berlin, Hamburg und München konnten  leichte Zuwächse verbuchen. „Es handelt sich bei diesen Zahlen um einen ersten Trend. Was für Frankfurt im Besonderen gilt, gilt abgeschwächt auch für die anderen Märkte“, so Scheunemann. Und weiter: „Zahlreiche Überhänge aus 2009 haben die Bilanz in den Monaten Januar bis März „gepusht“. Inwiefern echtes Neugeschäft für eine positive Nachfragedynamik sorgt, kann erst in den nächsten Monaten beantwortet werden“. Immerhin: das erste Quartal 2010 liegt um 5 % über dem Durchschnittswert der ersten Quartale der letzten 10 Jahre.

Die Umzugsbereitschaft bei den Unternehmen ist immer noch verhalten. „Obwohl das Fenster für Mieter derzeit so weit geöffnet ist wie lange nicht mehr und Büronutzer aus einer großen Anzahl attraktiver Neubauflächen zu attraktiven Preisen wählen können, nutzen diese ihre Chance zu wenig“. Deshalb prägen bis dato nach wie vor Mietvertragsverlängerungen die Vermietungsmärkte.  Allerdings ist auch zu beobachten, dass die Bereitschaft seitens der Eigentümer, die Incentives weiter zu erhöhen, langsam nachlässt. Das wird in dem einen oder anderen Fall eine verstärkende Wirkung auf die Abschlussbereitschaft von mehr Nutzern haben.
 

Vermietungen in projektierten Flächen nehmen zu, Anstieg des Leerstandsvolumens fast gestoppt

Die Fertigstellungen haben im Vergleich zum ersten Quartal 2009 insgesamt um fast 10 % abgenommen. Auch bei diesem Marktparameter ergibt sich eine große regionale Differenzierung. Während das Neubauvolumen in Hamburg um 39 % deutlich angestiegen ist (auf 90.000 m²), in München minimal um 2 % (auf knapp 32.000 m²), sanken die Fertigstellungen in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt in der Spanne zwischen 20 und 69 %. Überhaupt keine Neubauten wurden in Stuttgart errichtet.
Für die restlichen neun Monate werden weitere 917.000 m² neue Flächen erwartet. Damit bewegt sich das Jahres-Neubauvolumen mit knapp 1,1 Mio. m² auf dem Niveau von 2009.  Bemerkenswert ist sicherlich die Tatsache, dass dieses Volumen an Neubauaktivitäten deutlich unter den Größenordnungen während der letzten Krise (2001-2003 durchschnittlich 2,3 Mio. m² pro Jahr) liegt.

Mehr als 40 % der für 2010 vorgesehenen Neubauflächen sind bereits vorvermietet, weitere knapp 100.000 m² werden zur Eigennutzung errichtet. Das heißt, dass dem Markt letztendlich nur noch 441.000 m² in allen sechs Hochburgen zusammen zur Verfügung stehen. „Positiv zu werten ist, dass sich die (Vor)vermietungen in projektierten Flächen, die 2010 fertig gestellt werden, im Vergleich zum letzten Quartal leicht um 20.000 m² erhöht haben.

Der Teil des Fertigstellungsvolumens, der unvermietet zwischen Januar und März den Märkten zugeführt wurde, erhöhte das Leerstandsvolumen. Während der Zuwachs im Ein-Jahresvergleich noch zweistellig ausfiel (12 %) auf 7,91 Mio. m² Ende März 2010, zeigt der Dreimonatsvergleich nur noch ein Plus von knapp 1 %. Einen rückläufigen Leerstand in der Drei-Monats-Betrachtung konnte für Berlin (-2 %) und Stuttgart (- 1 %) beobachtet werden. Den stärksten Zuwachs gab es für  Hamburg mit plus 5 %.

Die Leerstandsquote – über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt – ist mit diesen Entwicklungen auch nur minimal angestiegen (von 9,9 % Ende 2009 auf 10%). In Relation zum Gesamtbestand stehen nach wie vor die meisten Flächen in Frankfurt und in Düsseldorf leer mit jeweils zweistelligen Leerstandsquoten von 13,8 % bzw. 12,4 %. Entgegen der Erwartungen legten die zur Untermiete angebotenen Flächen nicht weiter zu, sind sogar in allen Hochburgen bis auf Hamburg leicht zurückgegangen.
 
 
Mietpreise stabil

Die Spitzenmieten haben sich im Verlauf der ersten drei Monate nicht bewegt, der entsprechende Indexwert liegt nach wie vor auf dem gleichen Niveau wie zum Jahresende 2009. In der 12-Monatsbetrachtung ergeben sich in den Hochburgen Rückgänge zwischen 2 % in Düsseldorf und knapp 6 % in Frankfurt. Lediglich in Hamburg hat sich die Spitzenmiete auch in diesem Zeitraum nicht verändert.

„Kostenoptimierung ist natürlich nach wie vor ein gewichtiges Thema bei den Nutzern, dementsprechend spielen Incentives immer noch eine starke Rolle, wenngleich die Zugeständnisse seitens der Eigentümer in der Regel nicht mehr so großzügig ausfallen werden. In der Regel lagen die Effektivmieten um bis zu 15% unter den Nominalmieten. „Stärkere Mietpreisrückgänge sind für den weiteren Jahresverlauf nicht mehr zu erwarten, für das Gesamtjahr 2010 rechnen wir mit einem Indexrückgang um ca. 2 % für alle Hochburgen zusammen“, so Scheunemann.