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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäischer Büronutzermarkt zum Halbjahr 2016 insgesamt in guter Verfassung – EU-Referendum bremst Londons Umsatzentwicklung


​Kommentar inklusive grafische Darstellung der Immobilienuhr sowie Charts [PDF]

 

  • Anstieg des europäischen Büro-Mietpreisindex von JLL im 2. Quartal 2016 um 1,8 % - ein deutlicher Zuwachs gegenüber den vorangegangenen drei Monaten und das stärkste Wachstum innerhalb der letzten fünf Jahre
     
  • Trotz des deutlichen Umsatzrückgangs von London im zweiten Quartal (- 56%) insgesamt ein erfreuliches Umsatzergebnis: 10-Jahresschnitt um 6 % übertroffen, Halbjahresvolumen ebenfalls im Plus - sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im langfristigen Vergleich
     
  • Europäische Büro-Leerstandsquote bleibt mit 8,5% auf niedrigstem Stand seit Anfang 2009.

 

 
 


 



 

 

Europäische Büro-Nutzermärkte
 
 
Stärkster Mietpreiszuwachs seit Mitte 2011

 
Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 2. Quartal 2016 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 1,8% zu. Das ist ein stärkerer Zuwachs als in den ersten drei Monaten (Q 1 2016/Q 4 2015: + 0,7 %) und seit Mitte 2011 der stärkste Quartalsanstieg. Von den 24 Index-Städten verzeichneten acht steigende Mieten im Quartalsvergleich. In allen anderen Märkten sind die Spitzenmieten stabil geblieben, darunter auch London. Im Teilmarkt London City dürften die Mieten und die Incentives aufgrund der im Zuge des Brexit schwächeren Nachfrage kurzfristig unter Druck geraten. Im Westend, ebenfalls mit deutlicher Umsatzabschwächung, wurden in den letzten Wochen allerdings Vermietungen auf dem Niveau der aktuellen Spitzenmiete verzeichnet. Insgesamt könnte die auch mittelfristig relativ moderate Leerstandsquote dafür sorgen, dass ein deutlicher Rückgang der Spitzenmieten verhindert wird.
 
Das 4. Quartal in Folge sind in Paris steigende Spitzenmieten im CBD zu beobachten - dank des eingeschränkten neuen Flächenangebots und der weiter robusten Umsatzaktivität haben sie um +3,4% im Quartalsvergleich (Q2 2016/Q1 2016) zugelegt. In Spanien setzten Barcelona (+3,7%) und Madrid (+0,9%) ihre positive Entwicklung fort. Neben Stockholm mit dem stärksten Zuwachs (+9,4%) und Mailand (+2,0%) gehören auch drei der fünf deutschen Index-Märkte zu den Städten mit Mietpreiswachstum über das Quartal: Berlin mit deutlichen 6,3%, Düsseldorf mit 1,9% und München mit 1,5%.       
   
Leichte Verschiebungen auf der JLL Büroimmobilienuhr gab es innerhalb der vier Quadranten, vorgerückt auf 6 Uhr sind Kiew und St. Petersburg, die damit einen Tiefstand der Spitzenmieten in ihrem Mietpreiszyklus erreicht haben. Die politische und konjunkturelle Volatilität lässt dort nach und sorgt für eine zunehmend bessere Bürovermietungsaktivität.
 
Insgesamt befinden sich derzeit nur vier Märkte auf der rechten Seite der europäischen Büroimmobilienuhr, also in den beiden Quadranten mit Mietpreisrückgang - so wenige wie noch nie seit der Finanzkrise. Im Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“ sind es mit aktuell 11 Märkten fünf weniger als im 4. Quartal 2015. In den nächsten Jahren könnten kontinuierliche Mietpreiserhöhungen von jährlich 2,5% - 3,0% p.a. in Westeuropa durchaus den 10-Jahres-Durchschnitt (1,7%) übertreffen.
 
Diesem Szenario wohnt im Falle anziehender Nachfrage in Märkten mit mangelndem Angebot ein Aufwertungspotential inne. Stockholm ist ein gutes Beispiel für einen Markt, der sich gegen den Uhrzeigersinn bewegt, nachdem ein Nachfrageschub das Mietpreiswachstum im Jahresverlauf seit Mitte 2015 auf rund 29% hat ansteigen lassen.

 
Kontinentaleuropäische Märkte mit starkem Umsatz im zweiten Quartal
 
Die Zahlen für Kontinentaleuropa zeigen zum großen Teil eine ähnlich gute Entwicklung wie in den Vorquartalen. Trotz des Umsatzrückgangs in London (- 56 % in Q2 2016 gegenüber Q2 2015), wo bereits vor dem EU-Referendum Unsicherheit über die weiteren politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen das immobile Geschehen beeinflusst hat, bewegt sich der europäische Quartalsumsatz 6% über dem 10-Jahresdurchschnitt. Nach 2,7 Mio. m² in den ersten drei Monaten legte der europäische Büroflächenumsatz im 2. Quartal noch einmal leicht zu. Mit 2,9 Mio.m² - das ist nach 2015 das zweitbeste Volumen eines zweiten Quartals seit 2008) - wurde ein Halbjahresergebnis von 5,6 Mio. m² erzielt, ein Plus von 4,8% gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2015.
 
Von den 24 Märkten konnten 11 im zweiten Quartal auf Jahressicht zulegen, angeführt von Brüssel (+ 108 %) und vier weiteren Städten mit einem Plus von über 50%: Mailand (+76 %), Rotterdam (68 %), München (59 %) und Madrid (57%). In Deutschland stieg der Umsatz der Big 7 im 2. Quartal (gegenüber Q2 2015) um 4,9%, damit bilanziert das Halbjahresergebnis (1,79 Mio. m²) mit einem Plus von 9 %. Verzeichneten Berlin und Frankfurt im 1. Quartal erhebliche Umsatzzuwächse von jenseits der 50%-Marke, war München Spitzenreiter in den Monaten April bis Ende Juni. Die bayerische Immobilienhochburg notierte in diesem Zeitraum einen Umsatzzuwachs von 59% gegenüber Vorjahr.
 
In Paris setzt sich die Erholung der Nutzer-Aktivitäten fort. Sie resultieren im 2. Quartal in einem Umsatz von ca. 614.000 m², im Jahresvergleich ein Plus von 16 %. Die deutliche Zunahme kleinerer und mittlerer Transaktionen deutet bei den Unternehmen auf eine Stimmungsverbesserung auf breiter Basis hin.
 
In den Benelux-Ländern notierte Brüssel ein bemerkenswert starkes 2. Quartal mit einem Plus von 108% gegenüber Vorjahr, basierend auf einer Reihe großvolumiger Transaktionen. Die allgemeine Stimmung verbessert sich zusehends mit gutem Potential für kurz- und mittelfristiges weiteres Wachstum auf dem Büroimmobilienmarkt. Der Umsatz in Amsterdam und Luxemburg hat im genannten Zeitraum um 29% bzw. 39% zugelegt.

 
Trotz steigendem Büroflächen-Angebot in vielen Märkten Engpässe
 
Die Büroflächen-Fertigstellungen haben mittlerweile die 1 Mio. Quadratmetermarke übertroffen  (Q1 2016: 780.000 m², Q2: 1,1 Mio. m²). Auch wenn die Mehrheit der in der Projektentwicklungs-Pipeline 2016 befindlichen Flächen im Laufe der zweiten Jahreshälfte auf den Markt kommen, könnte es bei insgesamt dynamisch bleibender Nachfrage dennoch in vielen Märkten zu Engpässen kommen.
 
Die Kurve des aggregierten europäischen Büroflächen-Leerstands zeigt weiter leicht nach unten. Mit 8,5 % ist (- 10 Basispunkte) ist der niedrigste Stand seit Anfang 2009 erreicht. Sechzehn der 24 Index-Städte verzeichneten im 2. Quartal einen Rückgang der Leerstände. In Westeuropa haben starke Vermietungstätigkeiten die Leerstandsquoten in Städten wie Dublin (-120 Basispunkte auf 6,7 %), Barcelona (-60 Basispunkte auf 9,9%), Amsterdam (-30 Basispunkte auf 13,7 %) nach unten gedrückt. Alle deutschen Immobilienhochburgen weisen ebenfalls rückläufige Zahlen auf - bis auf Frankfurt, wo das Volumen der im zweiten Quartal fertig gestellten und noch verfügbaren Flächen mit rund 43.000 m² das höchste seit Herbst 2013 war und damit zu einem leichten Anstieg der Leerstandsquote (auf 9,3 % ) geführt hat.      
                  
In Mittel- und Osteuropa ist die Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 14,6% gesunken, insbesondere zurückzuführen auf einen Rückgang um 90 Basispunkte in Prag (auf 13,0%) und um 40 Basispunkte in Warschau (auf 13,7%). Sollte in beiden Städten bis Ende 2017 ein erhebliches Volumen neuer Flächen auf den Markt kommen, könnte die Leerstandsquote wieder zulegen.
 
Insgesamt ist die Projektentwicklungs-Tätigkeit in den westeuropäischen Märkten mit einem Minus von 2 % leicht unter dem langjährigen Durchschnitt eines zweiten Quartals geblieben. Wegen der begrenzten Finanzierung spekulativer Vorhaben, insbesondere in Märkten, die erst kürzlich in den Wachstumszyklus eingetreten sind, dürfte es zu keinem strukturellen Leerstandsanstieg kommen.
 
Der Ausgang des EU-Referendums hat die Sorge um die beträchtliche Pipeline in London verstärkt. Der Leerstand in London ist im 2. Quartal 2016 aufgrund schwächerer Vermietungsaktivitäten und aufgrund neuer Flächen, die auf den Markt gekommen sind (75.000 m²), um 30 Basispunkte gestiegen. Trotzdem bleibt London mit einer Leerstandsquote von lediglich 3,7% mit Abstand der angespannteste Markt in Europa. Auch wenn bis 2017 die geplanten 1,2 Mio. m² Büroflächen fertiggestellt werden sollten, und die Leerstandsquote dadurch ansteigen wird, ist mit einem Angebots-Schock nicht zu rechnen.
 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.