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Pressemitteilung

Frankfurt

Abwärtstrend des DIFI setzt sich fort – Verhaltene Perspektive

Deutscher Immobilienfinanzierungsindex von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

 

FRANKFURT, 30. September 2016 - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt im dritten Quartal 2016 um 1,6 auf 6,7 Punkte. „Der seit dem Höchstwert im ersten Quartal 2015 eingetretene Abwärtstrend setzt sich damit nach zwischenzeitlicher kurzer Unterbrechung fort, allerdings weniger stark. Der Rückgang des Index ist dabei ausschließlich auf eine weniger positive Einschätzung der Situation für Immobilienfinanzierungen in den letzten sechs Monaten zurückzuführen. Dies betrifft insbesondere Wohnimmobilienfinanzierungen“, so Markus Kreuter, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Über alle Immobilientypen hinweg geht der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen bezüglich der Finanzierungslage um 10,2 Punkte zurück. Er verbleibt mit 15,3 Punkten aber im Plusbereich. Im Gegensatz dazu verbessere sich der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Einschätzungen in Bezug auf die kommenden sechs Monate um 7,0 von -9,0 auf -2,0 Punkte. Der Saldo erreicht damit das Niveau vom ersten Quartal 2016. „Mit knapp 80 Prozent geht die weit überwiegende Mehrheit der Umfrageteilnehmer von unveränderten Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht aus, so dass schon kleine Bewegungen im Abstimmungsverhalten zu dieser leicht verbesserten Zukunftssicht führen“, sagt Dr. Oliver Lerbs, Stellvertretender Bereichsleiter Department International Finance and Financial Management, Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) GmbH.
 
„Die bestimmenden Themen für Immobilienfinanzierer bleiben die Regulierung sowie der hohe Wettbewerb um risikoarme Kredittransaktionen“, so Markus Kreuter. Wohnungsfinanzierungen seien seitens der Regulierer aktuell besonders betroffen: Die im Frühjahr in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie werde von Banken kritisiert, da sie die Vergabe von Hypothekenkrediten durch zusätzliche Anforderungen an die Prüfung der Schuldnerbonität erschwere. „Dies kann sich indirekt auch auf die Finanzierbarkeit von Projektentwicklungen auswirken, da bestimmte Kreditnehmertypen als Käufergruppe entfallen“, betont Kreuter. Auf Empfehlung des bei der BaFin angesiedelten Ausschusses für Finanzstabilität werde zudem der Aufbau eines nationalen Registers für Wohnimmobilienkredite diskutiert, was für finanzierende Banken noch in der aktuellen Legislaturperiode zusätzlichen Meldeaufwand bedeuten würde. „Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sendet hingegen, trotz außenpolitischer Unsicherheiten und Terrorgefahr, positive Signale aus. Das BIP wuchs im zweiten Quartal 2016 um 0,4 Prozent“, ergänzt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

 
Erwartungen insgesamt verhalten
 
„Der Rückgang bei der Einschätzung der Finanzierungssituation bezieht sich auf fast alle Nutzungsarten. Lediglich für Einzelhandelsimmobilien steigt der Saldo aus positiven und negativen Meinungen leicht um 0,2 auf 13,5 Punkte. Bei Wohnimmobilien ist der stärkste Einbruch zu verzeichnen: Dies ist unter anderem auf einen Rückgang der zugrundeliegenden Investmenttransaktionen zurückzuführen“, so der JLL Chefresearcher. Der Saldo sinkt um 24,6 auf 15,8 Punkte. Zudem verzeichnen Bondemissionen von kapitalmarktgelisteten Wohnungsunternehmen eine unveränderte Dynamik, was substitutiv auf den Kreditbestand wirkt. Wie in den zwei vorherigen Quartalen ist die Mehrheit der Finanzierungsexperten der Meinung, dass sich die Finanzierungslage in den vergangenen sechs Monaten nicht signifikant verändert hat.
 
Bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen über das kommende Halbjahr können sämtliche Nutzungsarten etwas zulegen. Am deutlichsten gewinnen die Einzelhandelsimmobilien, für die der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Meinungen um 12,7 auf -5,6 Punkte steigt. 

 
Refinanzierungsmärkte verbessert
 
Die Aufhellung an den Refinanzierungsmärkten setzt sich fort. Für fast alle Refinanzierungsinstrumente haben sich sowohl die Lage- als auch die Erwartungseinschätzungen per Saldo verbessert. Besonders große Zugewinne verzeichnen dabei Pfandbriefe und unbesicherte Schuldverschreibungen. An den Pfandbriefmärkten profitieren die Akteure weiterhin vom umfassenden Ankaufprogramm besicherter Schuldtitel durch die EZB, sodass Pfandbriefe derzeit als Refinanzierungsinstrument am positivsten beurteilt werden. „Durch die fortwährend hohe Nachfrage am Sekundärmarkt gehen die Teilnehmer von weiter sinkenden Spreads von Hypothekenpfandbriefen gegenüber öffentlichen deutschen Anleihen aus. Die Renditen für neue Pfandbriefemissionen tendieren ebenfalls auf neue historische Tiefstände hin. Bei den unbesicherten Schuldverschreibungen dürften sich Situation und Erwartungen vor allem durch das im Zuge des Bankenstresstests gestützte allgemeine Vertrauen in die Stabilität des europäischen Bankensystems gebessert haben. Dennoch rechnet eine Mehrheit der Finanzierungsexperten nach wie vor mit steigenden Spreads von ungedeckten Bankschuldverschreibungen gegenüber Staatsanleihen“, so Markus Kreuter.
 


Sonderfragen:

  • Finanzierung von Core- und Core-Plus-Immobilien bleibt wichtigste Kreditstrategie
  • Weiter sinkende Margen im Neugeschäft


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Einfluss der Regulatorik auf die Kreditvergabepolitik
 
„Nach den Ergebnissen des jüngsten Bankenstresstests der European Banking Authority (EBA) bleibt Eigenkapital der Engpassfaktor für immobilienfinanzierende Banken im Wettbewerb“, erläutert Kreuter. Die Institute müssten ihre internen Kreditvergaberichtlinien mit dem Ziel eines optimalen Margen-/Risikoverhältnisses entsprechend ausrichten. Vor diesem Hintergrund wurden die teilnehmenden Banken im aktuellen Quartal zu ihren Kreditvergabestrategien befragt. Die bis zu drei Nennungen dienten der Zeichnung eines Schwerpunktbildes in den Kreditvergabestrategien. Zwei Drittel der Institute sagen, dass sie sich in erster Linie im derzeitigen Umfeld auf die Finanzierung von Core und Core plus-Immobilien konzentrieren. Weiterhin geben jeweils gute 40 Prozent an, bereit zu sein, sich im Wettbewerb um risikoarme Finanzierungen eher durch eine Senkung der Marge zu behaupten und in keinem Fall mehr als 100 Prozent des Beleihungswertes zu finanzieren. Ein Drittel der Banken nennt zudem die (zukünftige) Finanzierung von Projektentwicklungen als Strategie zur Erzielung höherer Margen.
 
In einer zweiten Sonderfrage wurden die Erwartungen der Darlehensgeber an das Gesamtneugeschäft für gewerbliche Immobilienfinanzierungen deutscher Immobilien im Geschäftsjahr 2016 gegenüber dem Vorjahr abgefragt. Hier sind weiter sinkende Durchschnittsmargen der Grundtenor: Insgesamt gehen 82 Prozent der Teilnehmer von einer Abnahme des Ertrags je Finanzierung aus. Hiervon erwarten fast alle ein wachsendes bzw. gleich bleibendes Neugeschäft. Die Gesamtprofitabilität der immobilienfinanzierenden Banken bleibt durch das Niedrigzinsumfeld demnach weiterhin unter Druck“, betont Kreuter.

 

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 08.08.2016- 29.08.2016 beteiligten sich 42 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.