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Pressemitteilung

Frankfurt

Hotels schneiden sich immer größere Stücke vom Investmentkuchen ab


​Pressemitteilung inklusive Chart [PDF]

 

FRANKFURT, 10. Januar 2017 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat mit einem Volumen von 4,9 Mrd. Euro (Einzeltransaktionen und Portfolios*) erneut ein Rekordergebnis erzielt und das Volumen vom Vorjahr um knapp 12% übertroffen. Auch für den 5-und 10-Jahresdurchschnitt sind eindrucksvolle Zahlen zu notieren: hier schlagen eine Verdoppelung und eine Verdreifachung zu Buche. Insbesondere ca. 2,1 Mrd. Euro im vierten Quartal, das höchste jemals registrierte Volumen in einem Dreimonatszeitraum, hat zu diesem ausgezeichneten Ergebnis beigetragen. „Trotz unserer anfänglichen Skepsis steht nun letztlich für 2016 ein neuer Spitzenwert in der Statistik, zurückzuführen primär auf einen starken Anstieg großvolumiger Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Mit immerhin sieben an der Zahl und 1,9 Mrd. Euro (davon allein vier im letzten Quartal mit 960 Mio. Euro), wurden die Einsätze von 2015 mit fünf Transaktionen und 1,3 Mrd. Euro übertroffen“, so Thorsten Faasch, bei JLL Senior Vice President der Hotels & Hospitality Group in Deutschland. Und weiter: „Der Rekordwert zeigt die bei Investoren weiter wachsende Beliebtheit der Asset-Klasse Hotel. Deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland hat sich von 5% in 2012 auf 9% in 2016 erhöht, in absoluten Zahlen ein Anstieg um 3,7 Mrd. Euro." 
 
Beteiligt an den großvolumigen Engagements waren vor allem institutionelle Anleger, die rund 1 Mrd. Euro in drei Transaktionen investierten. Diese Anlegerklientel war auch insgesamt die aktivste Investorengruppe. Ihr Anteil am gesamten Hotel-Transaktionsvolumen machte rund 60% aus. Damit wurde ein Kapital von 2,9 Mrd. Euro in 52 Transaktionen eingesetzt. Vermögende Privatpersonen und Private Equity Firmen mit 11 bzw. acht Transaktionen investierten zusammen knapp 1 Mrd. Euro in Hotelimmobilien, entsprechend einem Anteil von ca. 20%. Die beliebteste Vertragsform beim Kauf von Hotels bleiben Pachtverträge. Etwa 80% aller Transaktionen wurden auf Basis dieser Vertragsart veräußert. 
 
Deutsche Anleger generierten 2016 nur etwa 40% des Transaktionsvolumens, waren jedoch für 65% aller Verkäufe verantwortlich. Insbesondere bei den großen Portfolioinvestments kamen oft ausländische Investoren zum Zug. Als stärkste ausländische Investorengruppe agierten französische Anleger, die nicht nur für die größte Transaktion verantwortlich zeichneten, sondern, insgesamt dreimal bei Investments über jeweils 100 Mio. Euro beteiligt waren. Mit etwa 1,3 Mrd. Euro legten sie circa. 27 % des gesamten Hoteltransaktionsvolumens in deutschen Hotelimmobilien an.   

 
Rückgang bei Einzeltransaktionen
 
Von den insgesamt in 2016 realisierten 95 Hoteltransaktionen (2015: 101) entfielen 69 auf Einzeltransaktionen (2015: 78) mit einem Volumen von knapp über 2 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Rückgang von ca. 12%. „Gemessen am gesamten Investitionsergebnis auf dem Hotelmarkt machen diese Zahlen deutlich, dass 2016 die großvolumigen Portfolios die Einbußen bei den Einzeltransaktionen mehr als wett gemacht haben“, so der Hotelexperte. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion hat sich um 2 Mio. Euro auf etwa 30 Mio. Euro pro Asset verringert.

 
Die größten Transaktionen waren: 

  • im zweiten Quartal der Verkauf des Hyatt Regency in Düsseldorf an den Hotelfonds Primotel Europe. Im selben Zeittraum wechselte auch das Deutsch-Japanische Center mit dem dazugehörigen Nikko-Hotel den Besitzer. Als Käufer agierte der deutsche Investor Art-Invest. Mit einem Verkaufspreis von jeweils über 100 Mio. Euro stellten beide Hotels die größten Einzeltransaktionen der letzten zwölf Monate dar.

Im zweistelligen Mio. Euro-Bereich lagen beispielsweise:

  • der Verkauf des Fünf-Sterne-Hotels Villa Kennedy in Frankfurt im März durch die Commerz Real an die GEG German Estate Group. Das Objekt gehörte zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds Hausinvest.
     
  • die Veräußerung des Grand Hotel Taschenbergpalais Kempinski in Dresden an die RFF Holding im Rahmen eines Joint-Ventures mit der Essener RAG-Stiftung. Das Hotel wurde vom dem ehemaligen Metro Manager Erwin Conradi verkauft, der das Hotel 2014 von der Octavian Hotel Holding erworben hatte.
  • Der Verkauf des Maritim Hotel Dresden von Internos Global Investors an Frasers Hospitality Trust, einem Hoteloperator aus Singapur.
  • Im Rahmen eines Forward Purchase Agreements der Erwerb des Hotelprojekts Hyatt Place in Gateway Gardens nahe des Frankfurter Flughafens durch Union Investment. Die Eröffnung ist für Anfang 2018 geplant.
     
  • der Verkauf des Dorint-Kongresshotels in Mannheim im Dezember an die Art-Invest. Verkäufer war ein geschlossener Fonds der E&P Real Estate.
     
  • Der Erwerb eines im Bau befindliche NH Hotel in Essen durch den global agierenden Investor AXA Investment Managers für ein von ihm verwalteten Immobilien-Sondervermögen. Verkäuferin war die GBI. Das Hotel soll in 2018 eröffnet werden.


Mit einem Anteil von rund 40% an allen Einzeltransaktionen entfiel ein großer Teil der Investitionsaktivität auf Frankfurt, München, Düsseldorf und Hamburg (29 Transaktionen). „Alle vier Märkte haben sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt und konnten nach den Rückgängen infolge der globalen Wirtschaftskrise in den Jahren 2007 bis 2009 bei den Übernachtungen und Ankünften fortlaufend jährliche Rekorde aufstellen. Die aktuellsten Zahlen für 2016 deuten auch in fast allen Städten auf einen erneuten Spitzenwert, angeführt von Hamburg und Düsseldorf mit einem jährlichem Wachstum bei den Übernachtungen zwischen 4% und 5%“, so Faasch.

 
Interhotel Deal macht fast ein Viertel des Portfoliovolumens aus
 
Das Volumen der Portfoliotransaktionen erhöhte sich in 2016 um 50% auf 2,8 Mrd. Euro. 22 Hotel-Portfoliotransaktionen (2015: 15) und vier Hoteltransaktionen im Rahmen von „Mixed-Use“ Portfoliotransaktionen (2015: 8) wechselten den Eigentümer. Ein hoher Anteil des Volumens entfiel auf das Interhotel Portfolio mit insgesamt neun Hotels in Ostdeutschland, veräußert von einem Joint Venture aus Starwood Capital und Brookfield an den französischen Investor Foncière des Murs. Begleitet wurde die Transaktion auf Verkäuferseite exklusiv von der JLL Hotels & Hospitality Group.


Weitere Beispiele für Portfoliotransaktionen:
 

  • Als Teil eines Portfolio (OfficeFirst) wurde u.a. das Hampton by Hilton und das Hilton Frankfurt Airport an Blackstone verkauft. Verkäufer war die IVG die sich nach einem gescheiterten Börsengang des Portfolios für einen Direktverkauf seiner Immobilien entschied.
     
  • Der schwedische Hotelinvestor Pandox erwarb im vierten Quartal ein Portfolio bestehend aus sieben Hotels von Invesco Real Estate für etwa 415 Mio. Euro. Vier der Hotels liegen in Deutschland, u.a. das Radisson Blu Köln, das NH München Airport, das NH Frankfurt Airport und das NH Collection Hamburg.
     
  • Der französische Immobilienkonzern Foncière des Régions erwarb fünf Hotels (Düsseldorf, Frankfurt, Nürnberg, Oberhausen und Stuttgart) der Marke NH für circa 125 Mio. Euro.
     
  • Kurz vor Jahresende ging für über 40 Mio. Euro von der List Retail Development GmbH & Co. KG.  ein Portfolio von fünft B&B Hotels in Berlin, Stuttgart, Wuppertal, Dortmund und Krefeld im Rahmen eines Forward Deals an eine deutsche institutionelle Fondsgesellschaft, ebenfalls durch exklusive JLL Begleitung auf Verkäuferseite. 
     
  • Im Dezember wurde das Commundo Hotelportfolio mit insgesamt fünf Kongresshotels an den deutschen Immobilieninvestor Gateway Real Estate veräußert. Der Kaufpreis lag bei etwa 30 Mio. Euro.

 
Leichter Rückgang des Investitionsvolumens für 2017 erwartet
 
„Im Hinblick auf die sehr robuste wirtschaftliche Lage und den stetig wachsenden Tourismussektor, könnte    2017 auch für den Hotelmarkt ein weiteres, sehr dynamisches Investmentgeschehen anstehen. Die nach wie vor attraktiven Finanzierungskonditionen und die anhaltend sehr niedrigen Renditen in anderen Asset-Klassen tun ihr Übriges. Derzeit einzige bremsende Variable ist die sehr überschaubare Anzahl an großvolumigen Portfolios. Ginge es nur nach dem zur Verfügung stehenden Kapital, würde es für das Transaktionsvolumen nur eine Richtung geben: weiter nach oben. Die Nachfrage ist da. Allerdings auch weltweit vielfältige Unwägbarkeiten“, so Thorsten Faasch abschließend.


*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden