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Pressemitteilung

Hamburg

Starker Hamburger Büroimmobilienmarkt kratzt an den Bestmarken

Rendite auf bundesweitem Rekordstand – Effizienz und Flächenqualität rücken in den Fokus


​​​​Die Pressemitteilung samt Charts finden Sie hi​er​​​​​​.​

HAMBURG, 11. Januar 2017 – Der Bürovermietungs- und Investmentmarkt in der Hansestadt Hamburg hat seinen Höhenflug fortgesetzt und erneut ein außerordentliches Jahr erlebt: „Nach dem sehr starken Jahr 2015 konnte man nicht automatisch von einer Wiederholung ausgehen. Doch 2016 hat bei Vermietungsumsätzen und Transaktionsvolumina erneut zugelegt. Das zeigt, wie attraktiv und zukunftsfähig der Hamburger Markt ist“, bilanziert Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg. So setzte der Vermietungsmarkt 550.000 m² Fläche um, was zu den besten Ergebnissen seit dem Jahr 2000 zählt. Der Hamburger Investmentmarkt erreichte derweil ein Transaktionsvolumen von 4,82 Milliarden Euro und erzielte damit das zweitbeste Ergebnis seiner Geschichte.


Erwartungen an Flächenqualität und vitales Umfeld sind spürbar gestiegen

Aktuell übersteigt die Nachfrage im Büromarkt das Angebot. „Hinzu kommt, dass die Ansprüche ​​vieler Firmen an moderne Büroflächen deutlich gestiegen sind. Die Lage allein ist nicht mehr ausschlaggebend, sondern ein wichtiges Kriterium unter mehreren“, skizziert Winter die Erwartungshaltung renommierter Unternehmen, die im Kampf um die besten Köpfe alle Register ziehen müssen. Hamburg erlebt wie kaum eine andere deutsche Großstadt den Trend zur Urbanisierung. „Die Zeit reiner Bürobezirke ist vorbei. Die Hamburger ziehen ihre Arbeitszufriedenheit auch aus einem lebendigen Umfeld mit Gastronomie, Einzelhandel und kurzen Arbeitswegen. Dem wollen immer mehr Arbeitgeber gerecht werden, um attraktiv und produktiv zu sein“, so Winter.

Entsprechend ist auch ein Umdenken bei den Entwicklern und Investoren zu erkennen: „Kreative Cluster mit kurzen Wegen sind gefragt. Dazu gehören Ausgehmöglichkeiten und eine gute infrastrukturelle Anbindung", beschreibt Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg, den idealen Standort für Investoren. Ein gutes Beispiel wie die Stadt Hamburg Urbanität in klassische Büroteilmärkt bringt, ist die City Süd, wo die Metropole aus der Platznot in der Innenstadt einen Tugend gemacht hat: „Die City Süd kombiniert gute Qualität, einige Gebäude mit Landmark-Charakter und mit der Beimischung von Wohnen und Hotels schafft sie Identifikation für den Standort – deshalb hat sie eine gute Resonanz bei Nutzern und Investoren bei vergleichsweise niedrigen Mietpreisen." Diese Popularität wirkt sich langfristig fördernd auf den Standort aus und erhöht so die Nachfrage bei den Investoren. Denn langfristig liegen die Standorte im Wettbewerb vorne, die diesen Anforderungsmix bieten können.​

„Die Stadt Hamburg hat dieses Modell verstanden und entwickelt auch andere Standorte nach diesem Modell“, gibt Cervinka einen Ausblick. So zum Beispiel Ottensen, dem dafür nur noch eine stärkere Büro-Komponente fehlt, um urban erfolgreich zu sein. Im traditionellen Büro-Standort City Nord indes müssen Wohnelemente und eine entsprechende Infrastruktur nachziehen, um als urbaner Standort autark zu werden. „Investoren sehen die Immobilie inzwischen viel stärker im Kontext eines vitalen Umfeldes.“


Ihre Wandlungsfähigkeit macht die Qualität der Bürofläche aus

Doch auch innen haben sich in den vergangenen Jahren die Ansprüche deutlich verändert: „Zuschnitt und Ausstattung einer Bürofläche müssen individuell angepasst werden können“, erklärt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Mittlerweile berechnen viele Unternehmen die Zahl der Arbeitsplätze nicht mehr an der Zahl der Mitarbeiter, sondern agieren flexibler, weil das eher der Arbeitsrealität des Unternehmens entspricht. „Die so gewonnenen Flächen werden entweder für Kreativzonen oder Kommunikationsplätze genutzt“, so Scharf. Oder sie entlasten das Budget, was dem Unternehmen mehr finanziellen Spielraum bei der Wahl des Standortes lässt.

„Wir beobachten derzeit, dass sich manche Nutzer bei Neuentwicklungen im Vorfeld die Baubeschreibung zuschicken lassen und immer konkreter bei der Gestaltung der Flächen mitreden“, sagt Scharf. Neben einem erhöhten Bewusstsein für die verwendeten Qualitäten und deren Eigenschaften (insbesondere Akustik) stehen dabei auch immer mehr die Funktionalitäten der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) und deren möglichst flexible Nutzung im Vordergrund. Dazu zählen beispielsweise eine mechanische Be- und Entlüftung, die unterstützend zur Betonkernaktivierung in der Zonierung und Luftwechselrate möglichst variabel einstellbar ist. Ebenfalls wird bei der frühen Planungsphase der Infrastruktur (Strom, Netzwerk, AV) vermehrt darauf geachtet, dass geänderte Raumkonfigurationen in der Zukunft ohne größeren Aufwand abbildbar bleiben. Im Gegenzeug achten Vermieter aber auch darauf, dass der Nutzer eine entsprechend lange Mietlaufdauer hat und das Objekt sich auch noch danach zur Nutzung durch dritte eignet.


Zahl der Abschlüsse im Gesamtjahr liegt stabil bei 600

Auch wenn das letzte Quartal 2016 auf dem Hamburger Vermietungsmarkt mit einem Flächenumsatz von 121.700 m² eher verhalten war, hat das Gesamtjahr mit 550.000 m² verbucht und das sehr gute Vorjahr nochmals knapp übertroffen. „Die Zahl der Abschlüsse liegt mit 600 stabil auf dem Vorjahresniveau, wobei vor allem das zweite Quartal mit 192 meist kleinen und mittleren Abschlüssen besonders aktiv war“, blickt Tobias Scharf auf das abgelaufene Jahr zurück. Die Zahl der Abschlüsse liegt damit genau auf dem 5- und 10-Jahresmittel, der Flächenumsatz rund 10 % über den beiden Langzeitwerten. „Aufgrund des spürbar knapper werdenden Angebots gehen wir für das kommende Jahr von einem Gesamtumsatz von einer halben Million Quadratmeter aus“, gibt Scharf einen Ausblick auf 2017.

„Die Flächennachfrage ist weiterhin sehr hoch, doch das Angebot wird zunehmend knapper. Bereits jetzt zeigt Hamburg deutliche Anzeichen eines Vermietermarktes, in dem die Eigentümer dominieren und zahlreiche Nutzer um wenige freie Flächen konkurrieren. Wer mehr als 4.000 m² zusammenhängende, moderne Bürofläche sucht, der hat es in der Hansestadt zunehmend schwer“, analysiert Scharf.

Die größten Vermietungen der vergangenen zwölf Monate belegen, dass nun auch Objekte nachgefragt werden, die im Markt lange als problematisch galten. So ist das Poseidonhaus in der City Süd mit 23.000 m² für Olympus die größte Vermietung 2016 gewesen. Es folgen der Nordex-Neubau (2. Bauabschnitt) mit 13.000 m² nördlich des Flughafens sowie das Beratungsunternehmen KPMG mit 11.800 m² im Springerquartier. Insgesamt gab es vier Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², nach fünf im Vorjahr, doch folgen bereits vier weitere zwischen 8.000 und 10.000 m² dahinter. Die durchschnittliche Größe der Mietabschlüsse stieg auf 1.015 m².

 „Einmal mehr hat die Innenstadt mit 145.000 m² und 26 % Umsatzanteil den Hamburger Büromarkt dominiert. Dahinter hat sich die City Süd (90.800 m²) mit deutlichem Abstand als zweiter Spitzenmarkt für Büroflächen behauptet“, bilanziert Tobias Scharf. Daneben legten die Teilmärkte Flughafen – Groß Borstel (+ 208 % auf 37.900 m²) und Barmbek-Bramfeld (+105 % auf 30.100 m²) deutlich an Flächenumsatz zu. Stärkste Abnehmer von Flächen waren die Industrie (15 %), unternehmensbezogene Dienstleistungen (14,3 %) und der Bereich Ausbildung, Gesundheit, Soziales (9,6 %).


Deutlich mehr Nachfrage als Angebot: Leerstand sinkt weiter, Mieten ziehen an 

Als Konsequenz aus dem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage ist die Leerstandsquote erneut zurückgegangen – von 5,9 % zu Jahresbeginn auf 5,6 %. Insbesondere die City Nord ist mit 2,3 % praktisch vollvermietet. „Das knappe Angebot wirkt sich direkt auf das Mietniveau aus“, so Tobias Scharf, „im Laufe einiger Vermietungen konnte man spüren, wie der Mietpreis anzog.“ Erwartungsgemäß ist die Durchschnittsmiete binnen Jahresfrist von 14,49 Euro je Quadratmeter im Monat auf 15,20 Euro gestiegen. Die Spitzenmiete nahm leicht auf 25,50 Euro zu. „In Einzelfällen wird für Topobjekte aber bis zu 27 Euro bezahlt“, beobachtet Scharf.

Zwar wurde 2016 mit 234.000 m² mehr als doppelt so viel Fläche fertiggestellt wie im Vorjahr. Doch waren davon zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch 34.000 m² – also rund 15 % – frei verfügbar. Aktuell sind 292.000 m² im Bau, davon 118.800 m² in der Innenstadt. „Der Angebotsmangel und der daraus entstehende Druck auf die Mieten wird für die Nutzer nun auch viele Randlagen attraktiv machen. So wie es vor einigen Jahren in der City Süd der Fall war, die heute eine Erfolgsgeschichte ist“, sagt Scharf.


Hamburger Investmentmarkt spielt in der deutschen Spitzengruppe mit

Wie der Vermietungsmarkt hat auch der Hamburger Investmentmarkt nochmals zulegen können: Zum vierten Mal in Folge erhöhte der Investmentmarkt sein Transaktionsvolumen und reihte sich so mit 4,82 Mrd. Euro hinter Frankfurt, München und Berlin auf einem Spitzenplatz in Deutschland ein – wobei der Abstand zur Hauptstadt minimal ist. „Investoren honorieren Hamburgs großes Potenzial als Arbeitsstandort mit Zukunft und hoher Lebensqualität“, erklärt Sarah Cervinka die nachhaltig hohe Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt. Drei Quartale hintereinander lag das Transaktionsvolumen deutlich über der Milliardengrenze, das letzte setze mit 1,6 Mrd. Euro einen eindrucksvollen Schlusspunkt. Vor allem das Wachstum spricht für Hamburg: Ein Plus von 14 % im Vergleich zum Vorjahr konnte nur Frankfurt mit 20 % überbieten. Wie in den beiden Jahren zuvor lag der Büroanteil am Gesamtvolumen knapp unter der Zweidrittelmarke.

„Das abgelaufene Jahr hat insbesondere gezeigt, dass der Hamburger Investmentmarkt auf einem breiten, Fundament mit mittleren Preisgrößen fußt“, analysiert Sarah Cervinka. Die fünf größten Deals summieren sich auf rund 900 Mio. Euro, das sind nur 19% des gesamten Transaktionsvolumens. Es ist damit der niedrigste Wert unter den Big 7. Sehr viel ist hingegen im Segment zwischen 25 und 50 Mio. Euro passiert: In dieser Größenordnung summiert sich das Transaktionsvolumen auf 1,7 Mrd. Euro bei 47 Deals.

Mit der durchschnittlichen Größe der Transaktionen sank auch der Anteil der internationalen Investoren bei den Käufern. Hatten diese im vergangenen Jahr noch 56 % des investierten Volumens bestritten, so war es im abgelaufenen Jahr nur noch knapp ein Drittel. „Wir haben mehr deutsche Investoren gesehen, weil“, erklärt Sarah Cervinka. Da ihr Anteil bei den Verkäufern sogar nur 17 % beträgt, haben die internationalen Investoren allerdings ihre Bestände 2016 letztlich um rund 900 Mio. Euro aufgestockt. „Vor allem Franzosen schätzen den Hamburger Urbanisierungstrend. Sie ziehen das Umfeld mit in ihre Bewertung ein und setzen auf den Faktor Flair.“


Druck auf die Rendite ist in Toplagen so hoch wie noch nie in Deutschland

Deutlich stärker als 2015 wurden Core-Produkte gehandelt. Sie machten 56 % des Volumens aus, nach 39 % im Jahr 2015. Derweil ging das Core-plus-Segment von 49 auf 27 % zurück. Auf Käuferseite engagierten sich vor allem Asset/Fonds Manager (31 %), während sich meist Entwickler (34 %) von ihren Objekten trennten.

Derweil erreichte die Rendite in den Hamburger Top-Lagen mit 3,25 % ein Niveau wie es der deutsche Markt bislang nicht gekannt hat. 50 Basispunkte gab sie binnen zwölf Monaten nach. „Für das kommende Jahr gegen wir von noch höherem Druck und einer erneuten Bewegung auf 3,10 % aus. Weil der Hamburger Markt so attraktiv ist, ist für die Investoren aber damit die Schmerzgrenze noch nicht erreicht“, ordnet Cervinka ein. In den B-Lagen der Hansestadt sind immerhin noch 4,15 % zu holen.​