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Pressemitteilung

Frankfurt

Frankfurter Büromarkt mit hervorragender Performance

Zwischen Banken-Konsolidierung und Brexit-Folgen


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 11. Januar 2017 – Die anhaltende Konsolidierung der Banken einerseits und die möglichen Brexit-Folgen andererseits sorgen für tendenziell gegenläufige Bewegungen auf dem Büroimmobilienmarkt der Hessen-Metropole. Die immobile Wirklichkeit zum Jahresende 2016 hat sich auf diese marktimmanente Widersprüchlichkeit gut eingestellt. Sowohl nutzer-, als auch investorenseitig zeitigt der Frankfurter Büromarkt eine robuste Performance.

 
Aufwind bei der Vermietungsleistung, mögliche Flächenverknappung in der Konsequenz
 
Nach zuletzt drei enttäuschenden Jahren auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt findet die Main-Metropole mit einem Flächenumsatz von mehr als 500.000 m² zu alter Form zurück: „Das ist insofern besonders erfreulich, da es kaum Sondereffekte à la EZB oder Bundesbank gab, die Vermietungen aus dem Markt generiert wurden mit Fokus auf drei Branchen. Vor allem das vierte Quartal hat mit einem Ergebnis jenseits der 180.000 m² das Jahresvolumen noch einmal deutlich in die Höhe hieven können“, so Christian Lanfer, bis Ende 2016 bei JLL Team Leader Office Leasing Frankfurt und ab Anfang 2017 Team Leader Office Investment Frankfurt. Insgesamt summierte sich das Umsatzvolumen 2016 auf 525.000 m², rund ein Drittel über dem Vorjahreswert. 2007 ausgenommen hat kein anderes Jahr in der Umsatzstatistik der letzten zehn Jahre eine bessere Performance hingelegt. Entsprechend getoppt wurde der 10- Jahresschnitt um 15 %, der 5-Jahresschnitt um über ein Fünftel. Bei nahezu gleich gebliebener Anzahl der Deals insgesamt hat sich damit die durchschnittliche Dealgröße gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht – um über ein Drittel. Auch hier ist das vierte Quartal in erster Linie als Treiber zu nennen. „Vom Höchstwert aus dem Jahr 2003 mit ca. 1.800 m² sind wir damit allerdings noch immer weit entfernt“, so Lanfer. „Das liegt vor allem daran, dass die Flächen effizienter werden. Auch helfen moderne Bürokonzepte, den Flächenbedarf zu optimieren.“

 
Auch in peripheren Lagen Bestandsflächen überraschend gut vermietet
 
Lanfer weiter: „Wie vorhergesagt sind viele der leer stehenden Flächen im CBD vermietet worden, die aufgrund langen Leerstands besonders aggressiv von den Eigentümern am Markt angeboten worden waren.“ Diese nicht seltenen „Gelegenheiten“ am Markt, die einen Anstieg der Mieten lange erschwert hätten, gebe es nun kaum noch und die Mieter müssten auf der Suche nach Top-Flächen zu günstigeren Preisen die zentrale Bankenlage verlassen und auf die westliche Mainzer Landstraße oder die erweiterte Bankenlage respektive das Europaviertel ausweichen. Lanfer: „Auch in peripheren Lagen wurden die Bestandsflächen überraschend gut vermietet.“ Bis auf „City“ und „Nord“ zeigten sämtliche Teilmärkte einen Anstieg gegenüber den Vorjahresumsätzen, besonders hoch im Teilmarkt West, wo nahezu eine Verdoppelung zu Buche schlägt. Vorn bleibt die Bankenlage, die ihr Umsatzvolumen um ca. zwei Drittel steigern konnte auf deutlich über 100.000 m²  (130.000 m²). An zweiter Stelle folgt das Bahnhofsviertel - mit der dortigen Anmietung der DB Netz AG stehen nun rund 45.000 m² als größter Deal 2016 und der siebtgrößte in Frankfurt seit dem Jahr 2000 in den Umsatzstatistiken. Zusammengenommen sorgten die Top 10 Deals für über ein Fünftel des Umsatzvolumens. Vielfältig die Verteilung auf die Teilmärkte, allerdings ist die Bankenlage dreimal in der Statistik vertreten.
 
Anders bei den Branchen – vier Deals sind bei den zehn größten den „Banken und Finanzdienstleistungen“ zugeordnet. Um 40 Prozent wuchs das Umsatzvolumen dieser Branche gegenüber dem Vorjahr – damit hat sie knapp ein Fünftel des Umsatzvolumens abgeliefert und die 100.000 m² Marke leicht übertroffen (Platz 2 der Umsatztabelle) bei allerdings mit 63 gegenüber 68 in 2015 leicht rückläufiger Anzahl. Am höchsten mit 140.000 m² und damit 27 % war, wie bereits im Vorjahr, der Anteil "unternehmensbezogener Dienstleistungen“ am Umsatzvolumen, dabei gab es einen Anstieg um rund ein Fünftel sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl. Damit wird – wie in den beiden Vorjahren – nach wie vor rund die Hälfte des Umsatzvolumens und der Dealanzahl von den beiden Top-Branchen generiert. Den größten Sprung - auf Platz 3 - machte durch die Anmietung der DB Netz AG die Branche „Transport, Verkehr, Lagerhaltung“.    
 
Immerhin 15 Deals oberhalb der 5.000 m² - Marke, vier davon mit mehr als 10.000 m², wurden 2016 registriert. Sie summieren sich auf ein Drittel des Umsatzvolumens. Die mittleren und großen Größenklassen ab 1.000 m² verzeichnen allesamt Pluszeichen in der Statistik, sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl.
 
Im Blick auf die Fintechs, im letzten Jahr noch als Hoffnungsträger des Frankfurter Bürovermietungsmarkts gehandelt, liegen die Prognosen deutlich abseits der Realitäten des Marktes. Sie sind zurzeit auf dem freien Büromarkt (also unabhängig von Inkubatoren, Acceleratoren, CoWorking Space) noch wenig aktiv: „Die Mietpreise sind für diese Zielgruppe in Frankfurt zumindest in der Spitze, und die wird als erstes wahrgenommen, einfach zu hoch, die Arbeitsplätze zu teuer. Fintechs im Besonderen und Start-Ups im Allgemeinen können sich betriebswirtschaftliche Aufwendungen in diesen Größenordnungen einfach nicht leisten“, so Markus Kullmann, seit Anfang 2017 bei JLL Team Leader Office Leasing Frankfurt. Vergleicht man Frankfurt und die Start-Up-Hauptstadt Berlin miteinander und lässt die drei teuersten Teilmärkte außen vor, so wird deutlich, dass beide Städte bei den durchschnittlichen Büromieten gleichauf liegen. „Genau dieses Mietpreissegment kommt für Start-Ups und Fintechs in Frage“, so der Vermietungsexperte.

 
Vermietungs-Pipeline gut gefüllt
 
Für 2017 sei die Vermietungs-Pipeline – trotz der Bankenkonsolidierung - und aufgrund möglicher positiver Auswirkungen des Brexit – gut gefüllt. „Ich erwarte ein Umsatzvolumen, das bei ca. 450.000 m² und damit deutlich oberhalb des 5- und in etwa auf dem 10-Jahresschnitt liegen wird“, so Kullmann. Bei einer Weiterentwicklung des Vermietungsmarktes in der 2016 gezeigten Dynamik könnte es 2017 und 2018 – besonders in den drei gefragtesten Teilmärkten Bankenlage, Westend und City – zu einer weiteren Verknappung beim Angebot hochwertiger Flächen kommen. „Die Konsequenz liegt auf der Hand -  die Spitzenmieten tendieren weiter nach oben“, so Kullmann. 50 Cent (+ 1,4 % auf 37,00 Euro / m² / Monat) legten die Spitzenmieten zum Jahresende innerhalb der letzten drei Monate zu, 4 % gegenüber Ende Dezember 2015. Bis Ende 2017 wird ein weiterer Anstieg in vergleichbarer Größenordnung erwartet, ähnlich auch 2018. Plus 2,4 % auf 19,24 Euro / m² / Monat notiert die gewichtete Durchschnittmiete im vierten Quartal 2016.
 
2016 war das Fertigstellungsvolumen mit rund 150.000 m² rund 30 % höher als im Vorjahr, wenn auch immer noch relativ niedrig im langfristigen Vergleich. „Die Problematik manifestiert sich erst im Detail: die Verfügbarkeit größerer zusammenhängender Flächen ist prekär“, so Kullmann. Denn gerade einmal in vier Projekten waren jeweils mehr als 3.000 m² noch frei, in 18 Projekten lag die verfügbare Fläche unter 3.000 m². „Gefühlt hat es in Frankfurt zwar noch nie so viele Baustellen und Kräne wie dieser Tage gegeben, die meisten Kräne drehen sich allerdings für Hotels und Wohngebäude, die wenigsten Baustellen produzieren neue Büroflächen“, so Kullmann. Der Vermietungsexperte weiter: „Die Baustellen, die neue Büros produzieren, brauchen noch Zeit.“ 2018 kommt zunächst das MarienForum und 2019 der Marien-Turm und der OmniTurm. Deutlich höher als im vergangenen Jahr wird das Fertigstellungsvolumen damit erst 2018 mit rund 220.000 m² - nach knapp über 100.000 m² in 2017. Das MAX Areal, momentan noch von der Deutschen Bank genutzt, bringt frühestens 2020 neue Büroflächen auf den Markt.

 
Hohe Aktivitäten innerhalb des Bestands
 
Um trotzdem der Nachfrage nach Flächen mit hoher Qualität zeitnäher gerecht zu werden, gerade in den gefragten Lagen, setzen die Eigentümer von Bestandsflächen auf Sanierungen. Von den Objekten, die aktuell im Bau sind und voraussichtlich 2017 fertig werden, entfallen 83 % des Volumens auf Sanierungen und nur 17% auf Neubauten.“ Der hohe Anteil der Sanierungen spiegelt wiederum die Forderungen der Nutzer nach sehr guter  Flächenqualität wider: immerhin bewegte sich der Umsatzanteil dieses Flächensegments 2016 bei 68%.
 
Rückläufig zeigt sich, wenig verwunderlich angesichts des sehr aktiven vierten Quartals, die Leerstandsquote auf dem Frankfurter Markt: mit 9,1 % Ende 2016 0,7 Prozentpunkte unter dem Stand drei Monate zuvor. Auf Basis der Umsatzprognose und einem nur geringen Volumen an noch verfügbaren Flächen in der Baupipeline dürfte der  Leerstand weiter sinken und Ende  2017 bei 8,8 % liegen.
 
Kullmann abschließend: „Wir können also gespannt sein, wie sich die Büronutzer der nächsten Jahre verhalten werden. Werden sie verstärkt Vertragsverlängerungen favorisieren, um Zeit zu gewinnen? Oder weichen die Nutzer unter dem Druck, dem War for Talents Genüge tun zu müssen, auf weniger zentrale Teilmärkte aus? Werden Teilmärkte wie die City-West oder Eschborn eine Renaissance erleben?“

 
Frankfurt schlägt die anderen Städte mit neuem Investmentrekord - Tendenz zu steigenden Kaufpreisen hält weiter an
 
Vergleichbar dem Vermietungsmarkt präsentiert sich auch der Büro-Investmentmarkt der Main-Metropole in ausgezeichneter  Verfassung. Generell ist die Stimmung unter den Investoren sehr gut. Das historisch niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren. 
 
Nach Platz zwei im letztjährigen Investmentranking der Big 7 hat Frankfurt wieder die Nase vorn. In gewerbliche Immobilien der hessischen Immobilienhochburg fließt seit 2010 kontinuierlich jedes Jahr immer mehr Kapital. Mit einem Transaktionsvolumen von 7,25 Mrd. Euro wurde am Main 2016 eine neue Investment-Bestmarke erzielt, deutlich über den bisherigen Topjahren 2007 (6,2 Mrd. Euro) und 2015 (6,04 Mrd. Euro). Das Berliner Allzeithoch (2015: 8,01 Mrd. Euro) blieb aber unangetastet.

 
Vier der fünf größten Einzeltransaktionen deutschlandweit fanden in Frankfurt statt
 
Verdoppelt hat sich das Transaktionsvolumen im 10-Jahresvergleich, 65 % mehr sind es gegenüber dem 5-Jahresschnitt. Mit 20 % fällt das Plus in der Mainmetropole im Vergleich zu 2015 so hoch aus wie in keinem der anderen deutschen Big 7-Märkte. Eindrucksvoll war 2016 das von Quartal zu Quartal höhere Volumen: lediglich 480 Mio. Euro in den ersten drei Monaten 2016, gefolgt bereits von mehr als einer Verdoppelung im zweiten Quartal, einer weiteren Steigerung um fast 100% in den Sommermonaten, um dann vor Jahresende in ein Feuerwerk an Transaktionen (75) zu münden mit einem Volumen von 3,66 Mrd. Euro, entsprechend dem Siebeneinhalbfachen des ersten Quartals. Sowohl Anzahl als auch Volumen dieser letzten drei Monate wurden in keiner anderen Stadt erreicht. Bemerkenswert bei der Anzahl der Transaktionen ist allerdings, dass Hamburg über das ganze Jahr mit 196 Abschlüssen Frankfurt getoppt und auf den zweiten Platz verwiesen hat, bei deutlich geringerem Gesamtvolumen freilich. Hier wird deutlich, dass in der deutschen Bankenstadt sehr große Transaktionen das Marktgeschehen charakterisieren. So machen die Top 5-Abschlüsse allein 2,95 Mrd. Euro aus, dreimal so viel wie in der Hansestadt, 85% mehr als in München bzw. fast zweieinhalbmal so viel wie in Berlin. Vier der fünf größten Einzeltransaktionen deutschlandweit fanden in Frankfurt statt. „2016 geht mit einigen richtigen Big Shots in die Investment-Geschichte Frankfurts ein“, so Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany. Highlights waren der Verkauf des „The Squaire“ als Teil des Office First-Portfolios, die Veräußerung des TaunusTurms, des zweimaligen Verkaufs des Commerzbank-Towers, sowie des ibc Towers, allesamt im dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt waren es zehn Transaktionen in dieser Größenordnung, die auf fast 3,9 Mio. Euro kamen. Neunmal handelte es sich dabei um Büroobjekte, einmal um eine Mischnutzung. Auch im unteren zweistelligen Volumenbereich tat sich einiges. Über 40 Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. Euro summierten sich auf 640 Mio. Euro.
 
Mit ca. 1,6 Mrd. Euro entfällt auf das Frankfurter Marktgebiet ein relativ hoher Anteil von Immobilien (der höchste unter den Big 7), die im Rahmen überregionaler Portfolios den Eigentümer gewechselt  haben. Dazu  gehören zum Beispiel Objekte aus dem OfficeFirst–Portfolio, das mit Verkauf des Bonner Immobilienkonzerns an Blackstone ging, oder aus dem Max und Merle-Portfolio, das die UniCredit Tochter WealthCap erworben hatte sowie aus dem  P3- Portfolio, dessen Eigentümer P3 Logistics Parks, europaweit Eigentümer, Entwickler und Asset Manager von Logistikimmobilien von Singapurs Staatsfonds GIC gekauft wurde.
„Auch für 2017 gehen wir derzeit von einem erneut dynamischen Investmentjahr auf dem Frankfurter  Gewerbeimmobilienmarkt aus. Der 5-Jahresschnitt des Transaktionsvolumens könnte um 15 %, der 10-Jahresschnitt deutlich um 52 % übertroffen werden. Damit dürfte es wieder auf eine Stufe des Treppchens reichen, auf welche wird sich zeigen“, so Lanfer.
 
 
In Frankfurt fließt das meiste Kapital nach wie vor in Büroobjekte
 
In Frankfurt fließt das meiste Kapital nach wie vor in Büroobjekte. Die Assetklasse zog 2016 77 % des Transaktionsvolumens auf sich, lag damit zwar leicht unter dem Anteil vom Vorjahr, aber deutlich über ihrem 5-Jahresschnitt. Die anderen sechs deutschen Immobilienhochburgen bewegten sich zwischen 50 % (Berlin) und 75 % (München). Transaktionen von Hotels, Logistik-/Industrieimmobilien, Objekte mit Mischnutzung sowie Einzelhandelsobjekte machten jeweils nur einstellige Anteile aus. Das meiste Geld in die Hand genommen haben Asset/Fonds Manager mit über 2,7 Mrd. Euro, gefolgt von den Private Equity/Hedge Fonds, die auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von 22 % kamen. Bei allen anderen Käufergruppen, also Banken, Entwicklern, Immobilien AGs/Reits, Versicherungen bewegte sich der Anteil im einstelligen Bereich. 
 
Während deutsche Player deutlich mehr auf der Verkäuferseite (71 % vom Transaktionsvolumen) zu sehen waren als auf Käuferseite, haben ausländische Investoren in Frankfurt mehr investiert (knapp 4,5 Mrd. Euro), als verkauft (knapp 2,2 Mrd. Euro). Damit haben sie ihren Immobilienbestand in Frankfurt per Saldo in Höhe von 2,3 Mrd. Euro ausgebaut. Mit einem Anteil von 62 % liegen sie deutlich über ihrem 5-Jahresschnitt. Allein unter den Top 5 Transaktionen waren sie durch US-amerikanische Unternehmen viermal vertreten. 45 % des durch Ausländer in Frankfurt investierten Volumens stammt 2016 aus den USA (ca. 2 Mrd. Euro), gefolgt von Südkorea (15 %, mehr als 650 Mio. Euro) und Großbritannien (10 %, 450 Mio. Euro).

 
Neue Kaufpreis-Schwellen - Blasenbildung nicht zu erkennen
 
Frankfurt war und ist für Investoren attraktiv und könnte noch attraktiver werden durch die Brexit-Story. Noch ist die Brexit Phantasie allerdings gedämpft wegen unklarer Folgen im Zusammenhang mit der Banken-Konsolidierung und einiger Projekte, deren Fertigstellung für 2018 bis 2020 geplant ist. „Es bleibt abzuwarten, wie und in welcher Geschwindigkeit der Brexit tatsächlich realisiert werden wird“, so Lanfer. Die hohen Preise im Core-Segment, in dem Produkte rar sind, beflügeln jedoch auch Transaktionen im Core-plus-Segment, die 2016 immerhin auf einen Anteil von 37 % gekommen sind und deren Renditen nun auch spürbar sinken. Viele neue Produkte in B- und C-Lagen wie Kaiserlei, Niederrad und Eschborn kommen an den Markt zu langsam steigenden Preisen. Auch Wohn-Konversionen seien sehr begehrt, so dass auch unkonventionelle Standorte akzeptiert würden – wie zum Beispiel der Danziger Platz mit Kaufpreisen auf dem Niveau vom Westend vor drei Jahren. Die Verkäufer erreichen mit ihren Objekten neue Kaufpreis-Schwellen, wie zum Beispiel beim Campus Carré in Niederrad. „In innerstädtischen Lagen haben sich die Kaufpreise auch oberhalb des Zwanzigfachen etabliert, obwohl die Objekte älteren Baujahrs vermietungstechnisch noch nicht optimal positioniert sind“, so Lütgering. Im Top-Segment könne der Faktor auch mal bis zum Fünfundzwanzigfachen gehen. „2017 wird der Trend zu höheren Kaufpreisen weiter anhalten, die Renditen werden weiter sinken“, so der Investmentexperte. Die Transaktionen seien aber keineswegs Selbstläufer mit der Gefahr eines laissez faire, sondern würden von den Investoren in jedem Einzelfall sehr genau in einer Due Diligence geprüft. Und: „Der Einsatz von Fremdkapital ist - im Gegensatz zu 2007 – auf einem soliden Niveau. Eine Blasenbildung ist auch wegen der steigenden Mieten nicht zu erkennen“, so Lütgering.
 
Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen im Jahresverlauf 2016 weiter gesunken sind. Neben dieser weiteren Renditekompression im Bürobereich auf nunmehr 3,80 %, dem niedrigsten Stand, den es jemals auf dem Frankfurter Investmentmarkt zu notieren gab - Tendenz weiter rückläufig - sind die Mieten 2016 weiter gestiegen. Damit haben die  Büro-Spitzenkapitalwerte 2016 um 19 % zugelegt. „Ein Ende dieser Entwicklung ist derzeit nicht wahrscheinlich“, so Lütgering. Der Druck auf die Renditen könne nur gemindert werden, wenn dem Markt wieder neue Produkte zur Verfügung stehen. Gespannt dürfe man sein, wie sich die neuen Eigentümer der jüngst erworbenen Portfolios verhalten werden. Werden sie die sehr gute Marktlage nutzen und profitable Einzelverkäufe anstreben oder zunächst einmal abwarten?