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Pressemitteilung

Düsseldorf

Hohe Nachfrage in Düsseldorf drückt Rendite auf historische 3,9 %

Bürovermietungsmarkt erzielt auch ohne Großabschlüsse solides Ergebnis


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Die Pressemitteilung samt ​​Charts finden Sie hier ​zum Download.

DÜSSELDORF, 13. Januar 2017 – Die Nachfrage auf dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt  ist ungebrochen – doch nach dem Rekordjahr 2015 ist das Angebot bei Vermietung wie Investment geschrumpft. Die Folge: Mehr Konkurrenten ringen um weniger Objekte, was die Preise steigen lässt. „Das drückt die Rendite der Investoren, die jetzt mit einer drei vor dem Komma kalkulieren müssen, statt mit der lange gewohnten fünf“, analysiert Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. Dass das Interesse dennoch weiterhin konstant hoch ist, zeigt, dass sich die NRW-Landeshauptstadt in der Top-Liga der deutschen Bürometropolen etabliert hat. Das geringere Angebot spiegelt sich auch in den gesunkenen Umsatzzahlen wider. Das Transaktionsvolumen im Investmentmarkt sank um rund ein Viertel von 3,06 Mrd. Euro auf 2,34 Mrd. Euro. Im Vermietungsmarkt betrug der Flächenumsatz im abgelaufenen Jahr 380.000 m² nach 472.500 m² im Vorjahr. Ein Minus von 20 %.

„Aktuell registrieren wir aber vor allem den Trend, sich mit der Qualität der Büroflächen und ihrer Zukunftsfähigkeit auseinander zu setzen“, sagt Abel. Direkt nach der Miethöhe wird mittlerweile nach der Möglichkeit gefragt, das Büro immer wieder den sich verändernden Arbeitsprozessen anzupassen. „In den 90er-Jahren wurde in Projektteams gedacht, dann in einzelnen Bürowelten, jetzt müssen Büros einem Marktplatz gleichen, auf dem gemeinsam die besten Lösungen gefunden werden“, skizziert Abel. Entscheidend ist dabei eine Frage: Wie kommunizieren die Mitarbeiter miteinander und wie können Arbeitsprozesse effektiv und sinnvoll koordiniert werden. „Manche Firmen arbeiten deshalb mittlerweile mit einem Feel-Good-Manager, der dafür sorgt, dass Kollegen durch die Bürostrukturen miteinander sinnvoll in Kontakt kommen“, hat Abel jüngst in einem hochmodernen Bürokomplex in Amsterdam beobachtet. Büros werden künftig nicht mehr abgeschlossene Arbeitsbereiche nach klassischem Zuschnitt sein, sondern Begegnungsstätten, in denen gemeinsame Lösungen für Arbeitsstellungen gefunden werden. Entsprechend muss eine moderne Büroimmobilie auf die Menschen und das Unternehmen reagieren können und entsprechend technologisch und räumlich ausgestattet sein. 

Gleiches gilt für die Erreichbarkeit und infrastrukturelle Anbindung. Konzentrierten sich viele Unternehmen lange auf den Central Business District (CBD) um Königsallee und Kasernenstraße, so hat die Inbetriebnahme der Wehrhahn Linie Düsseldorf neue Möglichkeiten eröffnet. Die Erfahrung der ersten zehn Monate zeigt, dass die Bezirke um die Toulouser Allee, Grafenberg und südlich der Graf-Adolf-Straße deutlich an den CBD herangerückt sind, weil sie problemlos binnen weniger Minuten per U-Bahn erreichbar sind.

Düsseldorfer Markt erzielt ähnlich viele Vermietungen – aber weniger Fläche

Der Düsseldorfer Vermietungsmarkt ist im vierten Quartal mit 90.500 m² aus dem Jahr gegangen. Das war vom Flächenumsatz zwar das zweitstärkste Quartal 2016, zugleich aber auch deutlich schwächer als jedes Quartal des Vorjahres. Insgesamt registrierte der Markt 585 Anmietungen, was nur leicht unter den 593 des Vorjahres liegt. „Nahezu identische Zahlen ergeben sich, wenn man den Blick ausschließlich auf das Düsseldorfer Stadtgebiet richtet“, differenziert Marcel Abel, „hier wurden 330.200 m² angemietet – rund 22 % weniger als 2015.“

Der langfristige Vergleich zeigt, dass es für Düsseldorf ein durchschnittliches Jahr war: Der Vermietungsumsatz liegt 3 % unter dem 5-Jahres-Schnitt und 2 % unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Hierin zeigt sich ein langfristiger Vorteil Düsseldorfs: die Stabilität und Verlässlichkeit, die Investoren zu schätzen wissen. „Für das kommende Jahr gehen wir allerdings davon aus, dass der Düsseldorfer Markt wieder leicht über dem Schnitt liegen und 400.000 m² Fläche umsetzen wird“, prognostiziert Abel, dessen Erwartung von 380.000 m² für das abgelaufene Jahr genau eingetroffen ist.

Die größte Anmietung des Jahres waren 14.000 m², die die Unfallkasse NRW in der City-Ost durchführte. Bereits mit Abstand folgen Douglas, das Unternehmen mietete rund 8.600 m² im DUO in Grafenberg-Ost an, sowie StepStone mit ebenfalls rund 8.600 m² im Silvers an der Völklinger Straße.

Mehr als zwei Drittel aller Abschlüsse entfallen auf die kleinste Kategorie unter 500 m², womit 97.500 m² (26 %) umgesetzt wurden. Deutlich zugelegt haben im Jahresvergleich indes die mittleren Klassen: Die Gruppe zwischen 1.000 und 2.500 m² erhöhte ihren Flächenumsatz um 19 % und die Anzahl der Deals um 32 %. Noch stärker war die nächstgrößere Klasse bis 5.000 m², die 67 % mehr Flächenumsatz und 54 % mehr Vermietungen erzielte. „Dieser Zuwachs federte etwas ab, dass Düsseldorf die Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m² im vergangenen Jahr fehlten. „Diese gingen von sieben im Jahr 2015 auf einen zurück“, analysiert Abel. Damit ging auch die durchschnittliche Größe der Anmietungen von 800 m² auf 665 m² zurück.

Der Höhenflug des Hafens legt eine Pause ein

Die meiste Dynamik hatte der Teilmarkt City: Erneut wurden exakt 123 Vermietungen vermittelt, allerdings ging die umgesetzte Fläche um 34 % auf 46.100 m² zurück. Es folgen die Teilmärkte Nord (37.800 m²), der CBD (33.000 m²), Grafenberg-Ost (30.700 m²) und Ratingen (28.600 m²). Der Hafen konnte seinen Höhenflug indes nicht fortsetzen und erzielte nach rund 75.000 m² im Vorjahr nun 21.800 m². „Das Interesse am Hafen ist weiterhin ungebrochen, doch sind längst nicht mehr die großen, zusammenhängenden Flächen zu haben, die noch 2015 vermietet werden konnten“, ordnet Abel den Rückgang ein. Ein deutlicher Gewinner dieses Flächenmangels ist das Regierungsviertel, das 23.000 m² umsetzte und damit 259 % im Vergleich zum Vorjahr zulegte.

Erneut haben unternehmensbezogene Dienstleiter die meisten Flächen abgenommen – nach 81.800 m² im Vorjahr waren es nun 78.900 m². Erst mit deutlichem Abstand folgt der Handel (47.600 m²), dahinter der Bereich „Ausbildung, Gesundheit, Soziales“ (31.000 m²) und die Industrie gleichauf mit der öffentlichen Verwaltung (28.900 m²).

Die Nettoabsorption ist im Vergleich zu 2014 (161.000 m²) und 2015 (218.000 m²) auf 39.400 m² zurückgegangen. Die Leerstandsquote sank derweil binnen eines Jahres von 8,8 % auf 8,1%. „Allerdings werden im kommenden Jahr mehrere Großnutzer wie Trivago und L’Oreal in neue Flächen ziehen und ihre alten räumen, so dass wir mit einem kurzzeitigen Anstieg der Quote auf 8,4 % rechnen“, nennt Marcel Abel erwartete Effekte für 2017. So werden im kommenden Jahr rund 145.000 m² Bürofläche in Düsseldorf fertiggestellt, von denen noch rund 60.000 m² frei verfügbar sind. Im abgelaufenen Jahr waren es nur 56.200 m², davon ein Drittel (19.600 m²) bei Fertigstellung frei verfügbar. Insgesamt sind derzeit knapp 200.000 m² in Düsseldorf im Bau. Das meiste davon in City, Hafen und Ratingen.

Die Spitzenmiete in Düsseldorf ist weitgehend konstant geblieben und hat sich auf Jahresfrist von 26 Euro auf 26,50 Euro pro Quadratmeter im Monat erhöht. Für das kommende Jahr wird ein erneuter Anstieg um 50 Cent auf 27 Euro erwartet. Die gewichtete Durchschnittsmiete sank hingegen im Laufe des Jahres von 14,72 Euro auf 14 Euro. „Das hängt damit zusammen, dass es 2016 – anders als im Vorjahr – keine großflächigen Anmietungen mit mehr als 5.000 m² im hochpreisigen Bereich gab, die den Schnitt nach oben ziehen“, erklärt Marcel Abel.

Auf dem Investmentmarkt sind Objekte zwischen 20 und 40 Mio. Euro besonders gefragt

Auch wenn das Transaktionsvolumen mit 2,34 Mrd. Euro 24% unter dem Vorjahresergebnis blieb (ein größeres Minus hat nur Berlin zu verzeichnen), hat der Düsseldorfer Investmentmarkt im vierten Jahr in Folge mehr als 

2 Milliarden Euro erzielt. Das ist bundesweit das fünfthöchste Ergebnis. Vor allem der Langzeitvergleich rückt das Ergebnis ins rechte Licht, denn das Ergebnis des abgelaufenen Jahres hat den 10-Jahres-Schnitt um nicht weniger als 53 % übertroffen. Ausschlaggebend dafür war, dass der Markt von Quartal zu Quartal an Dynamik zugelegt und das letzte mit 920 Mio. Euro abgeschlossen hat. Insgesamt schlossen Investoren in Düsseldorf im abgelaufenen Jahr 104 Transaktionen ab. Nur leicht weniger als im Vorjahr.

„Das Interesse der Investoren, in Düsseldorf Objekte zu kaufen, ist nach wie vor sehr hoch. Doch im Vergleich zum Vorjahr werden weniger großvolumige Immobilien mit einem Wert von mehr als 100 Millionen Euro angeboten“, sagt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. So gab es im abgelaufenen Jahr nur vier Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, nach fünf im Vorjahr, nur in Stuttgart und Köln gab es ähnlich wenige Großtransaktionen. In Düsseldorf summierten sie sich auf rund 500 Mio. Euro – weniger als in jeder anderen Stadt der Big 7. „Das Geschehen hat sich diesmal auf den Bereich zwischen 20 und 40 Mio. Euro konzentriert, wo wir 25 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 780 Mio. Euro registriert haben“, bilanziert Finke. „Düsseldorf hat in diesem Bereich seine Stärken und lockt Investoren genau für diese Volumina an.“

Teilmärkte müssen sich profilieren, um für die Zukunft attraktiv zu sein

Vor allem die Standorte, die sich selbst gut als Mikrostandort vermarkten, wecken das Interesse der Käufer. „Kennedydamm – mit der angrenzenden Unternehmerstadt oder der Medienhafen sind solche Bereiche, die ihre Vorteile strategisch ausbauen und sich darüber profilieren“, beobachtet Finke. Wenn Firmen um die besten Köpfe konkurrieren, müssen sie auch ein attraktives Arbeitsumfeld bieten. Deshalb suchen Unternehmen mit Ambitionen derzeit vor allem Büroflächen in Gegenden mit urbanem Umfeld, das Lebensqualität vermittelt. Für Investoren bedeutet das wiederum, dass sie mit qualitativen, urban gelegenen Flächen die besten Chancen auf Renditen und Wertsteigerungen haben.

Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtvolumen lag mit 60 % in etwa auf dem 5-Jahres-Schnitt der NRW-Landeshauptstadt. Auffallend hoch war diesmal der Anteil der Hotel-Transaktionen, die rund 19 % des Volumens ausmachten – nach 10 % im Vorjahr und nur 3 % im Jahr 2014. Dafür ging der traditionell hohe Anteil des Einzelhandels von 24 % auf 10 % zurück. Im abgelaufenen Jahr sind vor allem Core-Produkte gehandelt worden, mehr als die Hälfte (51 %) entfielen auf diese Risikoklasse. Core plus (19 %) und Value Add (20 %) folgen fast gleichauf. „Vor allem der Value Add Anteil ist nach 13 % in den beiden Vorjahren beachtlich groß. Das deutet aber nicht zwingend darauf hin, dass die Investoren in Düsseldorf größere Risiken eingehen wollen, sondern hängt auch immer davon ab, welche Objekte auf dem Markt verfügbar sind“, analysiert Finke.

Auf der Käuferseite waren die Asset/Fonds Manager mit 42 % diesmal besonders dominant nach nur 26 % im Vorjahr. Private Equity (17 %) und Spezialfonds (15 %) folgen dahinter. Auf Verkäuferseite trennten sich viele Entwickler von ihren Projekten und erzielten so 25 % Marktanteil. Wie bereits im Vorjahr hielten sich nationale und internationale Investoren dabei auf der Käuferseite die Waage. Bei den Verkäufern waren internationale Akteure indes nur mit 28 % vertreten, so dass sich ihr Bestand per Saldo um über 500 Millionen Euro erhöhte.

Bürospitzenrendite erreicht mit 3,9 % eine historische Marke

Besonders im Fokus steht zu Beginn des Jahres 2017 in Düsseldorf die Rendite. Erstmals ist die 4-Prozent-Marke unterschritten und die Bürospitzenrendite liegt bei 3,90 %. Allerdings wird sie weiter unter Druck geraten und bis zum Ende des Jahres voraussichtlich um weitere 10 Basispunkte sinken. „Die drei ist die neue fünf“, bringt Finke den Trend auf den Punkt. „Vor allem die Geschwindigkeit, mit der die Rendite in den vergangenen Jahren unter Druck geraten ist, zeigt, wie sehr Objekte in Düsseldorf gefragt sind.“ Noch ist die Rendite allerdings nicht so niedrig, dass Investoren abgeschreckt werden und das Interesse verlieren. Der Verlauf der Rendite zeigt zudem: Auch wenn die Wahrnehmung eine andere ist – in Düsseldorf drehen sich zu wenig Kräne. Es werden zu wenige Büros gebaut. Vor allem vor dem Hintergrund, dass derzeit oft eher in Wohnungen investiert wird.​