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Pressemitteilung

München

München: Hohe Kaufpreise durch Mietpreisentwicklung legitimiert

Umland rückt stärker in den Fokus der Nutzer und Entwickler


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

MÜNCHEN, 13. Januar 2017 – Der Münchener Markt für gewerbliche Immobilien präsentiert sich auch zum Jahresbeginn 2017 in einer exzellenten Verfassung: „Wir sehen, dass die zweifellos hohen Kaufpreise durch eine fulminante Entwicklung der Mietpreise legitimiert werden. Käufer- und nutzerseitig haussiert die Nachfrage nach Flächen vor allem in der Münchener City. Dieser Nachfrage-Hausse steht allerdings eine Angebots-Baisse gegenüber“, so Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter JLL München. Rock weiter: „Aufgrund des extrem unausgewogenen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage in Top-Lagen der Münchener Innenstadt aber auch weiteren Teilmärkten rückt zunehmend das Umland in den Fokus nicht zuletzt der Immobilien-Entwickler. An Münchens Peripherie werden wir zukünftig deswegen einen Immobilien-Aufschwung erleben.“

 
Beim Umsatzvolumen noch eine Schippe drauf gegenüber dem sehr guten Vorjahr
 
Das dritte Jahr in Folge konnte auf dem Bürovermietungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt ein Anstieg beim Umsatzvolumen registriert werden. 780.000 m² bedeuten ein leichtes Plus von 2 % gegenüber dem Vorjahr. Deutlicher wurden mit + 6 % der 5-Jahresschnitt und mit + 11 % der 10-Jahresschnitt übertroffen. 2016 war das drittbeste der letzten 10 Jahre, nur 2007 und 2011 lagen die Ergebnisse über der 800.000 m² Schwelle und damit höher. „Die Dynamik spricht dafür, dass sich auch 2017 in ähnlicher Größenordnung wie 2016 bewegen wird“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Die Vermietungsexpertin prognostiziert für 2017 einen Büroflächenumsatz von rund 750.000 m², damit ein weiteres überdurchschnittliches Jahr - und das nicht nur für die Statistik: „Dahinter stecken ökonomische Realitäten.“
 
Die Aktivität auf dem Münchener Markt wurde 2016 auch durch die gegenüber dem Vorjahr um über 100 höhere Zahl an Vertragsabschlüssen gekennzeichnet, oberhalb 900 Deals insgesamt. 2016 waren die Großanmietungen (über 5.000 m²) beim Anteil und Volumen leicht rückläufig, für den abermaligen Aufwärtsschub beim Umsatz sorgten die Größenklasse zwischen 1.000 m² und 2.500 m² mit einem Plus von 15 % (23.000 m²) beim Volumen und die Größenklasse unter 500 m², die allein über 30.000 m² mehr generierte.
 
 
Nicht das Ortschild entscheidet, sondern eine gute Verkehrsanbindung
 
„Die geringe Flächenverfügbarkeit und exorbitant steigende Mietpreise im Stadtgebiet lassen Firmen mit Großgesuchen sich mit dem Münchener Umland auseinandersetzen“, so Petra Bolthausen. Dabei schlage die Stunde der Entwickler, die bereit seien, sich auch mit spekulativen Developments im Umland auseinanderzusetzen.
 
Bereits 2016 wurde nur einer der zehn größten Deals in der Innenstadt abgeschlossen, im Umland dagegen drei, darunter der mit über 32.000 m² größte: in Unterschleißheim (Teilmarkt Umland-Nord) hat BMW angemietet. In der Folge verbuchte die Branche „Industrie“ mit 21 % und vier Platzierungen in den Top 10 ein zweites Jahr in Folge die meisten Umsatzquadratmeter. Zusammen mit den Zweitplatzierten, den „unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ (20 %) vereinten beide über 70.000 m² mehr als im Vorjahr auf sich. Anstiege von einem Viertel (auf 160.000 m²) bzw. einem Drittel (auf 155.000 m²) sorgten für beider Spitzenpositionen. Sie waren allein für 40 % des Umsatzvolumens 2016 verantwortlich.
 
Trotz eines deutlichen Rückgangs um gut ein Drittel bleibt die Innenstadt mit 160.000 m² der nach wie vor gefragteste Teilmarkt, gefolgt vom „Süden“ mit dem höchsten Anstieg gegenüber dem Vorjahr (um mehr als das Anderthalbfache auf 114.000 m²) und dem Umland-Nord, das ebenfalls die 100.000 m² übertreffen konnte (+ 45 %).

 
Niedrigste Leerstandsquote seit 2002
 
Bereits zur Jahresmitte 2016 hatte die Leerstandsquote die 5,0 % - Marke unterschritten. Zum Jahresende wurde ein weiterer Rückgang auf nunmehr 4,5 % registriert. Der Leerstand in der bayerischen Metropole konnte damit innerhalb der letzten zwölf Monate um über 160.000 m² reduziert werden. Gleichzeitig lag die Nettoabsorption mit rund 250.000 m² fast doppelt so hoch als Ende des vergangenen Jahres.
 
Die Leerstandsquote hat Ende 2016 den niedrigsten Wert seit dem Herbst 2002 erreicht. Der letzte Höchststand (10,8 %) stammt aus dem ersten Halbjahr 2011.  
 
Aus Sicht der Vermietungsexpertin wird sich die Flächenverknappung 2017 weiter dynamisieren. Der Leerstand dürfte nach JLL-Prognosen bis Ende 2017 um rund 50.000 m² „abgebaut“ haben – die Quote würde dann nur noch 4,2 % betragen. „Erst 2018 wird sich die Situation auf dem Münchener Vermietungsmarkt aufgrund von Fertigstellungen ansatzweise entspannen können.“ Von dem von JLL erwarteten Fertigstellungsvolumen von rund 350.000 m² für 2018 sind dem Vermietungsmarkt noch über 70 % verfügbar. Damit dürfte ein Ende des Abwärtstrends der Leerstandsquote eingeläutet werden.
 
In der Bayern-Metropole stehen alle Zeichen weiterhin auf Wachstum. Und dies nicht nur im Blick auf den Markt für gewerblich genutzte Immobilien: „Durch die weiter steigenden Mieten und das positive Investment-Umfeld entwickelt sich auch der Wohnimmobilien-Markt rasant weiter – auch die Konversion von Büroflächen zu Wohnflächen erlebt speziell in Nymphenburg und im Arabella-Park eine neue Hoch-Zeit.“ Das Bauvolumen auf dem Büromarkt wiederum sei dabei – trotz des Ende 2016 recht hohem Volumen von 465.000 m² - noch meilenweiten entfernt von 2002 (1,4 Mio. m²) oder auch Ende 2008 (über 700.000 m²).

 
Weitere Schubkraft für die Mieten

 
Bolthausen zufolge steigen die Mieten in nahezu allen Teilmärkten. In 14 von 16 Teilmärkten am Markt München haben Spitzenmieten im Jahresverlauf zugelegt, und das vor dem Hintergrund weiter sinkender Incentives. „Die Mietpreis-Steigerung in der Innenstadt bewegt sich seit 2010 in einer Größenordnung von bis zu 25%. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht absehbar, die Schubkraft für die Mieten nimmt weiter zu“, so Bolthausen. Die Spitzenmiete ist allein von Oktober bis Dezember 2016, wie bereits im zweiten und dritten Quartal 2016, um weitere 50 Cent auf 35,50 Euro / m²/ Monat gestiegen. Damit summiert sich der Anstieg seit dem letzten Tiefpunkt der Spitzenmiete 2010 auf 7 Euro bzw. ein Viertel. Weitere 1,50 Euro / m² / Monat könnten bis Ende 2017 hinzukommen.
 
Nutzer tendierten angesichts dieser Entwicklung immer mehr dazu, Flächen (und damit auch Mietpreise) frühzeitig zu sichern. „Teilweise beobachten wir Abschlüsse in Bestandsgebäuden mit einem Vorlauf von zwei Jahren – eine Folge und ein weiteres Indiz für die starke Nachfrage am Münchener Markt“, so die Vermietungsexpertin. 

 

Transaktionsvolumen explodiert im vierten Quartal – 2016 neue Bestmarke 
 
Zum zehnten Mal hintereinander wurden in München in einem Quartal mehr als 1 Milliarde Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Eine derartige Investment-Bilanz kann keine andere Stadt unter den Big 7 Deutschlands aufweisen. Geradezu explodiert ist im letzten Quartal das Investmentvolumen: 3,2 Mrd. Euro allein in den Monaten Oktober bis Ende Dezember bei über 54 Transaktionen. „Normalerweise verbindet man einen derartigen Kapitalzustrom mit Jahresergebnissen. Dass so viel Kapital in einem Dreimonatszeitraum einen Markt flutet, gab es noch nie. Längs der Isar sind neue Investmentgezeiten angebrochen“, so Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München. „Denn was auf dem Münchener Markt im vierten Quartal los war, zeigt die Transaktionsbilanz aus einem anderen Blickwinkel: von 18 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich im Gesamtjahr 2016, Bestmarke unter den Big 7, entfielen 11 mit einem Volumen von 1,97 Mrd. Euro auf diese letzten 12 Wochen. Das ist ein knappes Drittel des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Münchener Markt im letzten Jahr. „Auch dies eine Bestmarke, bei der sich selbst Experten überrascht die Augen gerieben haben“, so Eichwald. Mit dem Jahresendspurt lag in München auch die Durchschnittsgröße mit 60 Mio. Euro deutlich über den Vorquartalen.
 
Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt 2016 auf 6,53 Mrd. Euro, noch einmal 11 % über der bisherigen Bestmarke (2015:  5,89 Mrd. Euro), der 10-Jahresschnitt verdoppelt. Um einen Platz nach vorn geschoben hat sich mit diesem Ergebnis die bayerische Immobilienhochburg im deutschen Big 7 Ranking: Nur Frankfurt mussten die Bayern den Vortritt lassen, die Finanzkapitale am Main war mit ihrem Allzeithoch von 7,25 Mrd. Euro nicht zu schlagen.
 
Seit 2011 legen die Investoren jedes Jahr kontinuierlich mehr Geld in Gewerbeimmobilien in der Isarmetropole an. „Der Markt kennt nur eine Richtung, nach oben nämlich. Mehr als verfünffacht hat sich seither der Einsatz“, so Eichwald. „Und es scheint, als könnte 2017 Anschluss halten auf einem weiter hohen Niveau: Der 5-Jahresdurchschnitt wird wieder deutlich zweistellig übertroffen. Ob mit oder ohne ‚6‘ vor dem Komma, wird sicherlich von den weiteren wirtschaftspolitischen Entwicklungen und Entscheidungen nicht nur in unserem Land beeinflusst werden.“ Eichwald weiter: „Noch immer sind alle fundamentalen Marktindikatoren auf eine Fortsetzung der Hochphase auf den deutschen Immobilienmärkten eingestimmt - auch und nicht zuletzt in München. Das enorme Interesse an Immobilien wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen - auch bei den ausländischen Investoren.“ Immerhin 2,66 Mrd. Euro legten internationale Investoren in Münchener Gewerbeimmobilien an, neunmal waren sie bei den Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich vertreten, genauso oft wie deutsche Player. Bei den Top 5 Transaktionen allerdings, in summa allein knapp 1,6 Mrd. Euro, tauchen sie nur einmal auf und zwar beim Kauf des Karstadt-Hauses. US-amerikanische Anleger waren unter den ausländischen Investoren mit einem Anteil von 40 % die stärkste Gruppe, Briten und Franzosen kamen jeweils auf einen Anteil von 10 %. „ 2017 könnten verstärkt Investoren aus dem Mittleren Osten und Asien kommen, sie sind brennend interessiert, Immobilien in München zu kaufen, tun sich aber nach wie vor schwer, sich im Wettbewerb mit den nationalen Investoren durchzusetzen.“
 
Eichwald: „Unstrittig hat die ‚Immobilie‘ im Wettbewerb der Assetklassen erheblich an Reife und Eigenständigkeit gewonnen. Eine professionelle Anlage-Strategie ohne Immobilien? Undenkbar. Als Direktinvestment oder als Beteiligung, etwa über Fonds oder Aktien gehört sie in jedes zukunftsweisende Portfolio. Aber auch für Privatinvestoren sind Immobilien von größter Relevanz - als Vehikel der Altersvorsorge in unsicheren Zeiten wie diesen.“            
     
Büroobjekte bleiben in München die Assetklasse mit dem höchsten Anteil am Transaktionsvolumen: 75 %, entsprechend 4,88 Mrd. Euro, sind deutlich mehr als im Vorjahr und im 5-Jahresschnittt (jeweils 62%). Gerade noch zweistellig ist der Anteil bei Einzelhandelsobjekten. In die steckten Investoren ca. 630 Mio. Euro. Logistikobjekte, die immer stärker im Münchener Raum in den Fokus von Anlegern rücken und deren Transaktionsvolumen damit bereits im vergangenen Jahr deutlich zugelegt hatte, kommen auf ca. 420 Mio. Euro.

 
Risiko-Toleranz bei Investments Gebot der Marktlage
 
„In Anbetracht der extrem angespannten Gemengelage von Angebot und Nachfrage ist eine vermehrte Risiko-Toleranz bei Investments vorherrschendes Gebot des Marktes in der Isar-Metropole“, so Eichwald. Und weiter: „Vor allem Core-plus-Produkte sind gefragt wie nie. Immerhin 2,3 Mrd. Euro wurden in solche Immobilien mit Abschwächung bei Lage, Qualität und gegebenenfalls mit einem geringen Leerstand investiert. Mieterhöhungen lassen sich nahezu problemlos realisieren, Leerstände sinken weiter – mehr noch: ein gewisser Leerstand wird nicht als Risiko, sondern von einigen Investoren als Chance gesehen.“
 
Auch 2017 wird die sich weiter zuspitzende Situation von Angebot und Nachfrage die Investment-Interessenten mit einer zunehmenden Verknappung in allen Markt- und Preislagen konfrontieren. Andreas Eichwald: „Eigentümer, die gleichzeitig als Käufer aktiv sind, überlegen sich derzeit sehr genau, inwieweit und ob sie ihre Immobilien anbieten – wohl wissend, dass sie möglicherweise zu deutlich niedrigeren Renditen wieder ankaufen müssen. Denn speziell in München gilt die Immobilie nach wie vor als sicherer Hafen in allen Investment-Angelegenheiten.“ Ein Lichtstreif am Horizont des angespannten Marktes zeige sich in der Realisierung von Upside-Potential: „Core plus- und Value-Add-Investoren, die in den letzten 12-24 Monaten Immobilien mit Leerständen angekauft haben, denken nun wieder über Verkauf nach, da sich Leerstände aufgrund des starken Vermietungsmarktes weit schneller abbauen ließen als zum Zeitpunkt des Kaufs erwartet worden war.“
 
Unter den genannten Rahmenbedingungen ist es nicht verwunderlich, dass die Spitzenrendite für Büroobjekte Ende 2016 den niedrigsten jemals registrierten Wert aufweist. In den letzten fünf Jahren ist sie von 4,75 % auf 3,30 %  gefallen – Ende nicht in Sicht. „Für das laufende Jahr werden wir bundesweit eine weitere Renditekompression erleben mit jeweils den niedrigsten Spitzenrenditen, München voraussichtlich dann mit 3,15 % hinter Hamburg als Spitzenreiter mit prognostizierten 3,10%.“ 
Das knappe Angebot und die steigenden Mieten im ganzen Stadtgebiet haben dafür gesorgt, dass die Spitzenrendite auch in B-Lagen außerhalb der Innenstadt gesunken ist. Mit nunmehr 3,95% liegt sie ebenfalls unter der 4%-Marke. „Investoren sind bereit, zu niedrigen Renditen anzukaufen – in der Erwartung zukünftig steigender Mieten und sich dadurch stabilisierender Renditen“, so Eichwald.