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Pressemitteilung

Frankfurt

2016 höchste Mietpreisanstiege auf den Wohnungsmärkten in acht Städten


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 16. Januar 2017 – 2016 ist das Jahr mit dem stärksten Mietpreisanstieg seit Beginn der Marktbeobachtung durch JLL 2004. Auf Jahressicht* beträgt das gemittelte Plus in den acht untersuchten Wohnungsmärkten** (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) knapp 8 %. Die Spanne reicht von 4 % bis 12 %. Damit beläuft sich der Mietpreisanstieg seit 2004 zwischen + 26 % in Köln und + 69 % in Berlin.
 
Über alle Städte hinweg liegt der Anstieg der Kaufpreise auf Jahressicht mit + 10 % weiterhin über dem Mietpreisanstieg. Seit 2004 stiegen die Kaufpreise zwischen 56 % (Köln) und 115 % (Berlin). Leipzig legte in diesem Zeitraum lediglich um 7 % zu.

 
Weiter angespannte Mietmärkte
 
Den höchsten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen*** im zweiten Halbjahr 2016 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit einem Zuwachs von rund 12 % Berlin, gefolgt von Köln und München (jeweils 10 %). In Hamburg, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart bewegte sich der Anstieg auf Jahressicht zwischen 6 und 7 %. Frankfurt bildet das Schlusslicht mit +4 %. „Die Mietmärkte der Städte haben sich 2016 weiter angespannt und zu einem neuen Rekordjahr bei den Mietpreisanstiegen geführt. Selbst die hohen Wachstumsraten aus 2012 wurden in einigen Städten übertroffen“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. Und weiter: „Städte wie München und Berlin mit hohen Zuwanderungsraten verzeichnen dabei, trotz Einführung der Mietpreisbremse, höchste Anstiege. Hindernisse für den dringend benötigten Wohnungsneubau bleiben die unzureichende Aktivierung von Bauland sowie die in der Regel langen Planungs-, Genehmigungs- und Ausführungszeiträume.“

 
2016 nur noch drei Märkte mit höherem Anstieg bei Kauf- als bei Mietpreisen
 
Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen*** in Stuttgart mit knapp 17 % im Jahresvergleich am stärksten. Auch Leipzig (+13 %), Frankfurt (+11 %) und Berlin (+10 %) verzeichnen einen hohen Anstieg. Um 8 % erhöhen sich die Preise in München und Köln. Immer noch kräftig, aber deutlich schwächer als in den anderen untersuchten Städten stiegen die Kaufpreise in Hamburg (+6 %) und Düsseldorf (+5 %). „Nur noch in drei Märkten, Stuttgart, Frankfurt und Leipzig, legten 2016 die Kaufpreise stärker zu als die Mieten. Trotzdem: Der vorhandene Nachfrageüberhang und die geringe Bautätigkeit in den untersuchten Großstädten lassen eine rückläufige Preisentwicklung, auch mittelfristig, unwahrscheinlich erscheinen“, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.

 

Untersuchungsergebnisse für die einzelnen Städte im Überblick:

Mieten in Berlin mit höchstem Mietpreisanstieg erstmals über 10,00 Euro/m²/Monat
 
München festigt seinen Status als teuerste Mietstadt mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 9,7 % auf Jahressicht. Für eine Mietwohnung müssen im Mittel 17,55 Euro/m²/Monat kalkuliert werden. In Frankfurt setzt sich der Aufwärtstrend der letzten drei Jahre fort. Die Mieten verteuern sich um 4,2 % auf 13,50 Euro/m²/Monat, damit zeigt Frankfurt im Jahresvergleich zum zweiten Mal in Folge den geringsten Anstieg der untersuchten acht Städte. Mit einem Zuwachs von 5,9 % stiegen die Mieten in Stuttgart auf 13,05 Euro/m²/Monat und näherten sich preislich weiter der Mainmetropole an. Auf dem Hamburger Mietmarkt stagnierten die Mieten nach einem starken Anstieg auf Jahressicht H1 2016 / H1 2015 bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres bei 11,50 Euro/m²/Monat. Mit +10,0 % verbucht Köln das zweithöchste Mietpreiswachstum der untersuchten Städte (auf 11,00 Euro/m²/Monat). Damit vergrößert die Domstadt auch den Abstand zu Düsseldorf (+ 6,5 % auf 10,65 Euro / m² / Monat). Einmal mehr erfahren die Angebotsmieten in Berlin mit 12,3 % auf Jahressicht den größten Preisschub. Das Mietpreisniveau klettert erstmals über die 10 Euro-Marke auf 10,15 Euro/m²/Monat. Leipzig verzeichnet weiter ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,35 Euro/m²/Monat. Der Aufwärtstrend (+ 6 % auf Jahressicht) scheint sich zu stabilisieren. 
 
In Berlin und Stuttgart erhöhten sich die Mieten auf Jahressicht noch einmal stärker als beim Vergleich H1 2016 / H1 2015. In Berlin fiel der prozentuale Anstieg sogar so stark aus wie seit 2012 nicht mehr, womit sich das Mietpreisniveau Berlins mit großen Schritten weiter Köln und Düsseldorf annähert. Dieser Trend wird aller Voraussicht nach auch in den nächsten Jahren anhalten. „Die Einwohnerzahl hat sich in Berlin seit 2010 um fast 8 % erhöht. Sollte die aktuelle Prognose von 4 Mio. Einwohnern im Jahr 2030 eintreffen, wäre dies aus heutiger Sicht eine weitere Steigerung um fast 15 %. Demgegenüber steht ein Wohnungsbestand, der sich zwischen 2010 und 2015 um nicht einmal 2 % erhöht hat“, so Heidrich. Und weiter: „Trotz verstärkter Neubauaktivitäten seit dem Jahr 2013 zeigte sich zuletzt wieder eine Abschwächung beim Anstieg der Bautätigkeit in Berlin. Viele Baugenehmigungen wurden strategisch für Weiterverkäufe von Grundstücken eingeholt, um Planungssicherheit in einem zunehmend stärkeren regulatorischen Umfeld zu erlangen. Vorbild könnte dabei Hamburg sein: durch ein höheres Neubauvolumen konnte in der Hansestadt der Mietpreisanstieg verlangsamt werden.“

 
Eigentumswohnungen in Berlin nun teurer als in Düsseldorf – Stuttgart mit höchster Zuwachsrate
 
Die höchsten angebotenen Kaufpreisanstiege bei Eigentumswohnungen verzeichneten im zweiten Halbjahr 2016 Stuttgart, Leipzig und Frankfurt. „Trotz weiterhin beachtlicher Zuwächse über alle Städte hinweg wurde dabei mit 10 % der geringste Jahresanstieg seit 2011 beobachtet“, so Grimm.
 
München bleibt mit 6.580 Euro/m² die mit Abstand teuerste Stadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Auf Jahressicht steigen die Preise mit 8,2 % noch deutlich, allerdings fällt der Preisanstieg bei alleiniger Betrachtung der zweiten Jahreshälfte 2016 zum ersten Mal seit 2011 merklich schwächer aus als in den Vorjahren (+1,3 %). Nach einer Seitwärtsbewegung im Vorjahr verzeichnet Frankfurt 2016 wieder ein deutliches Plus am Markt für Eigentumswohnungen (+10,5 %) auf 4.370 Euro/m². Aufgrund der höchsten Zuwachsrate aller untersuchten Städte von 16,9 % hat sich Stuttgart preislich nun vor Hamburg geschoben. Eigentumswohnungen kosten nun am Neckar 4.050 Euro/m², in Hamburg hingegen 4.020 Euro/m², trotz Fortsetzung des Wachstumstrends mit +5,9 % auf Jahressicht. Berlin überholt zum ersten Mal Düsseldorf und verteuert sich um 9,6 % auf 3.510 Euro/m². Auch in Düsseldorf steigen die Kaufpreise, wie schon in den letzten drei Jahren, weiter. Auf Jahressicht schlägt ein Plus von 5,1 % auf 3.410 Euro/m² zu Buche. Bei alleiniger Betrachtung des zweiten Halbjahres stagnieren die Preise in Köln zwar nahezu bei 3.140 Euro/m², auf Jahressicht schlägt noch einmal ein Plus von knapp 8 % zu Buche. Einem kräftigeren Anstieg in den ersten sechs Monaten 2016 (+8 %) stiegen die Preise im zweiten Halbjahr in Leipzig weniger stark (+ 5 %). Auf Jahressicht steht damit ein Zuwachs von 13,3 % auf 1.700 Euro/m². „Ein Ende des Aufwärtstrends der Kaufpreise ist auch 2017 nicht zu erwarten. Die sich abzeichnenden Zinserhöhungen für Baufinanzierungen, die bereits zum Jahresende 2016 sichtbar wurden, könnten kurzfristig den Markt sogar noch einmal beleben. Allerdings ist selbst bei leicht steigenden Zinsen in den untersuchten Großstädten nur eine geringfügige Abschwächung der Preisdynamik zu erwarten. Der Eigenkapitalanteil bei Finanzierung bleibt unverändert hoch und der Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten in den Wirtschaftszentren steigt weiter an“, so Sebastian Grimm.


Anmerkungen
* Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (H2 2016 gegenüber H2 2015)
** In den Residential City Profiles untersucht JLL seit 2008 die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 100.000 Mietangebote sowie 65.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
Die Residential City Profiles stehen ab dem 1. März 2016 unter http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur Verfügung
*** Hinweis: Angebotsmiet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.