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Pressemitteilung

Köln

Öffentliche Verwaltung ist Treiber für den Kölner Bürovermietungsmarkt

Großabschlüsse sorgen für neuen Rekord – Investmentmarkt bestätigt hohes Niveau


​​​Die Pressemitteilung samt Charts finden Sie hier​.

KÖLN, 17. Januar 2017 – Der Kölner Markt für Büroimmobilien hat sein hohes Niveau im abgelaufenen Jahr bestätigt und das Rekordjahr 2015 teilweise übertroffen. Insbesondere der Vermietungsmarkt setzte mit 435.400 m² eine neue Bestmarke, die die bisherige von 332.000 m² aus dem Jahr 2011 deutlich übertraf. Einer der Gründe war der Rekordabschluss der Zurich Versicherung und die hohe Aktivität der Stadtverwaltung. Zugleich erreichte der Investmentmarkt dank eines starken zweiten Halbjahrs 2016 mit 1,66 Mrd. Euro erneut ein Transaktionsvolumen von deutlich mehr als 1,5 Mrd. Euro. „Ausschlaggebend dafür war eine Reihe von Großtransaktionen, die belegt haben, dass Köln für die Investoren auch bei großen Volumina attraktiv ist“, bilanziert Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln.

Die strahlend gute Bilanz des abgelaufenen Jahres wirft aber bereits Schatten: „Der sehr dynamische Vermietungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren weitgehend auf den existierenden Bestand gestützt, weil nicht genug gebaut wird“, beobachtet Kirchhoff. Dadurch sinkt die Leerstandsquote weiter von 5,6 % auf mittlerweile 4,7 %. Die Folge: Köln zeigt erste Symptome eines Marktes, in dem die Vermieter dominieren. „In der Praxis heißt das, dass viele Nutzer um wenige Flächen konkurrieren und die Eigentümer in manchen Fällen die Konditionen bestimmen können, ohne dafür in den Bestand investieren zu müssen“, sagt Kirchhoff. Das wirkt sich letztlich auch auf das Stadtbild aus: Wenn Eigentümer nicht mehr in ihre Flächen investieren müssen, um sie vermietet zu bekommen, dann leidet darunter auf mittlere Sicht auch das Antlitz der Stadt. Bereits jetzt sind viele der freien Flächen nicht mehr zeitgemäß und werden immer öfter in Wohnen umgewidmet. „Wenn der Leerstand unter ein gesundes Maß fällt, versiegt auch der Wettbewerb – und darunter leiden dann alle Kölner“, stellt Kirchhoff fest.

Vermietungsmarkt lässt auf ein Topjahr 2015 ein Megajahr 2016 folgen

Satte 41 % hat der Kölner Vermietungsmarkt für Büroimmobilien im Vergleich zum Vorjahr nochmals zugelegt – von 308.000 m² auf 435.000 m². Den bisherigen Rekord übertraf der Markt sogar um fast ein Drittel (31 %). Das lag vor allem daran, dass es deutlich mehr großvolumige Deals gab, denn die Zahl der Abschlüsse stieg parallel dazu nur um 8 % auf 544 Stück an. „Besonders stark zeigten sich das zweite Quartal mit 141.000 m² und das letzte mit 125.600 m²“, analysiert Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat das Abschlussquartal seinen Flächenumsatz exakt verdoppelt. Der Umsatz des Gesamtjahres liegt fast die Hälfte (49 %) über dem 5-Jahres-Schnitt und sogar 60 % über dem der Dekade. Für das kommende Jahr rechnet Reul wegen des Angebotsmangels auf dem Kölner Markt mit einem Rückgang auf rund 300.000 m², was immer noch deutlich über dem 10-Jahres-Schnitt liegen würde.

Auf Jahressicht hat allein die öffentliche Verwaltung mehr als 100.000 m² angemietet. „Köln ist für viele Menschen sehr attraktiv und wächst seit Jahren konstant. Mittlerweile ist die Millionengrenze deutlich überschritten“, erklärt Reul, „damit wächst auch der Bedarf bei den Bürgern und die Verwaltung muss expandieren.“ Zudem ist es für eine Stadt dieser Größe mittlerweile ebenso wichtig, dass sie guten Service in modernen, gut erreichbaren Gebäuden bietet. „Bis vor kurzem waren viele Behörden aber in Randlagen und in Gebäuden, die nur noch C-Klasse waren, weil der Erneuerungszyklus über Jahre nicht so vital wie in vergleichbaren Städten war“, sagt Reul. Jetzt muss die Stadt agieren, wobei große, zusammenhängende Flächen fast nur in Neubauten oder in fast neuwertigen Bestandsimmobilien zu haben sind. „Im Gegensatz zu unabhängigen Firmen, kann eine Verwaltung aber nicht einfach die Stadt wechseln, wenn sie in neue Flächen ziehen will“, nennt Reul eine Herausforderung für die Behörden.

Entsprechend finden sich unter den größten zehn Anmietungen des Jahres auch fünf durch die öffentliche Verwaltung – darunter 19.500 m² der Bundesagentur für Arbeit in Ossendorf/Nippes, 15.500 m² im KölnTriangle in Deutz/Messe und 13.100 m² im „b3 campus köln“ (Kalk/Mülheim). Die größte Einzelanmietung der vergangenen Jahre setzte indes die Zurich Versicherung mit rund 60.000 m² in der MesseCity Köln West um, gefolgt von 23.000 m² der Universität in Bayenthal/Marienburg. „Vor allem diese Abschlüsse haben dem Kölner Markt zum neuen Rekordniveau verholfen“, sagt Reul.

Nahezu drei Viertel (72 %) der Abschlüsse entfielen mit 389 auf die kleinste Kategorie unter 500 m², die mit 97.500 m² auch den meisten Umsatz machte. Direkte dahinter liegt die Kategorie von 1.000 m² bis 2.500 m² mit 92.200 m² - zu denen auch beispielsweise die Eurowings-Anmietung mit 1.800 m² in Gremberghoven gehörte Die Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m² legten auf Jahresfrist von drei auf sechs zu und erhöhten ihre umgesetzte Fläche von 35.000 m² auf 143.000 m² um 309 %. Das wirkt sich auch auf die Durchschnittgröße der Anmietungen aus, die von 616 m² auf 818 m² anzog.

Boom in den citynahen Teilmärkten Deutz/Messe und Kalk/Mülheim

„Die größte Dynamik hatten die Teilmärkte, die auf Neuentwicklungen zurückgreifen können“, erklärt Reul die Präsenz der Stadtteile. Danach liegt das citynahe Deutz/Messe mit 80.800 m² an der Spitze einer starken Dreiergruppe. Es folgen Kalk/Mülheim mit 76.400 m² sowie die City mit 74.800 m² – die allerdings auf Jahressicht fast ein Drittel ihres Umsatzes eingebüßt hat. Erst mit Abstand ist Bayenthal/Marienburg dank der Großanmietung durch die Universität und 41.800 m² auf Platz vier.

Die Neubauten haben das Vorjahresniveau mit 89.000 m² leicht um 6 % überboten. Knapp 40 % davon waren bei Fertigstellung noch frei verfügbar. Insgesamt sind derzeit 173.500 m² im Bau – das Gros mit 68.000 m² in Deutz/Messe und Kalk/Mülheim mit 44.000 m².

Die Spitzenmiete blieb im abgelaufenen Jahr konstant bei 22 Euro. Für das kommende Jahr wird mit einem leichten Anstieg auf 22,50 Euro gerechnet. Durch zahlreiche Abschlüsse mit mehr als 15 Euro Miete pro Quadratmeter im Monat ist die gewichtete Durchschnittsmiete auf Jahresfrist von 12,64 Euro auf 13,64 Euro gestiegen. „Für Köln ist es wichtig, dass der Markt ein gewisses Mietniveau erreicht, denn erst, wenn Unternehmen bereit sind, einen höheren Mietsatz zu zahlen, ringen sich Eigentümer auch dazu durch, neu zu bauen und moderne Bürogebäude zur Verfügung zu stellen“, erklärt Reul die Bedeutung der steigenden Durchschnittsmiete.

Investmentmarkt setzt sich deutlich über dem Langzeitschnitt fest

Ein Endspurt hat den Kölner Investmentmarkt versöhnlich aus dem Jahr gehen lassen. Mit 1,32 Mrd. Euro Transaktionsvolumen hat das zweite Halbjahr die erste Hälfte mit 340 Mio. Euro um rund das Vierfache übertroffen. „Insgesamt verbuchte der Kölner Markt zwar 220 Mio. Euro weniger als im Vorjahr, doch der Blick auf den langfristigen Vergleich belegt, dass es ein starkes Jahr war“, richtet Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln, den Blick auf den Langzeitvergleich: So lag das Transaktionsvolumen 2016 etwa 37 % über dem 5-Jahres-Schnitt und 39 % über dem Zehn-Jahres-Mittelwert.

Transaktion der MesseCity Köln setzt neues Rekordvolumen

„Es ist mittlerweile keine Ausnahme mehr, wenn der Markt mehr als 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt, denn nun gibt es auch einige Einzelabschlüsse mit mehr als 100 Mio. Euro“, ordnet Sauer ein. Einen entscheidenden Beitrag leistete dabei der Verkauf der MesseCity Köln für mehr als 350 Mio. Euro. Es ist die größte Kölner Transkation im Jahr 2016 und zugleich die größte reine Bürotransaktion seit 2006. Die fünf Topabschlüsse kommen zusammen auf 840 Mio. Euro – also knapp mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens. Keine andere Stadt der Big 7 hat einen höheren Anteil. Hinter der MesseCity rangiert der TechnologiePark Köln/Ford Forum. Alle drei sind Büroimmobilien. Zudem haben die großen Office-Transaktionen dazu geführt, dass der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Volumen mit 71 % deutlich über dem 5-Jahres-Schnitt und auch über dem Schnitt der Big 7 liegt.

„Wir haben jetzt ein sehr hohes Niveau erreicht, allerdings leidet der Markt zunehmend unter einem Angebotsmangel, so dass mit einem leichten Rückgang im kommenden Jahr zu rechnen ist“, blickt Sauer auf 2017, „zugleich wächst der Konkurrenzkampf, was die Preise steigen lässt.“ Insofern hat Köln nun erstmal einen Sockel erreicht, der erst wieder durchbrochen werden muss.

Internationale Investoren bauen ihre Bestände weiter aus

Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit einem Anteil von 35 % am Gesamtvolumen sehr aktiv, gefolgt von Spezialfonds, die 31 % auf sich verbuchten. Auf Verkäuferseite trennten sich vor allem Entwickler (29 %) von sowie geschlossene Fonds (18 %) von ihren Beständen. Im Vergleich nationaler und internationaler Akteure ging der Anteil der ausländischen Investoren wieder deutlich von 58 % auf 39 % zurück. Da sie auf Verkäuferseite aber nur 22 % Anteil hatten, bauten sie Ihre Bestände im Umkehrschluss weiter auf. Rund die Hälfte des investierten Kapitals (51 %) entfällt auf Objekte, die der der Risikoklasse „Core“ angehören. 16 % entfielen auf Core plus und 31 % auf Value Add. 

Die Rendite geriet durch den Angebotsmangel weiter unter Druck und sank auf Jahresfrist von 4,30 % auf das Rekordtief von 3,85 %. „Es gibt zu wenige Neubauten, um die Nachfrage zu bedienen. Nur sehr wenige Entwickler trauen sich, auf dem Kölner Markt spekulativ – also ohne einen bestimmten Satz an Vorvermietungen – zu bauen“, analysiert Sauer. Dabei zeigte vor allem das abgelaufene Jahr, wie gering das Risiko für Neubauten ist: Wenn Flächen auf den Markt kommen, werden sie praktisch sofort absorbiert.​