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Pressemitteilung

Berlin

Spree-Metropole voll auf Kurs

Produktmangel bremst noch bessere Ergebnisse aus


Pressemitteilung inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

BERLIN, 17. Januar 2017 – Im Dreikampf mit Frankfurt und München hat Berlin auch im zurückliegenden Jahr an der gewerblichen Immobilienfront eine exzellente Performance hingelegt mit dem höchsten Büroflächenumsatz unter den Big 7 und einem dritten Platz beim Transaktionsvolumen. Lediglich ein eklatanter Produktmangel bremste noch bessere Ergebnisse aus.

 
Rekord beim Umsatzvolumen - Konkurrenzkampf um Flächen dominiert den Markt
 
„Die Büroflächen werden knapp. Die Mieten steigen. Der Konkurrenzkampf zwischen den Mietern dominiert den Markt“, mit diesen drei Sätzen beschreibt Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin, den Büroimmobilienmarkt der deutschen Hauptstadt. Die Konsequenz: „Aufgrund der Angebotsverknappung werden die Gesuche weitsichtiger. In Anbetracht moderater spekulativer Fertigstellungs-Volumina wird es auch künftig schwierig bleiben, kurzfristig passende Mietflächen zu finden und anzumieten.“
 
Der Büroflächenumsatz auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt lag 2016 zum ersten Mal jenseits der 900.000 m² (913.000 m²), bislang ein Allzeit-Hoch in der JLL-Statistik der Hauptstadt. Gegenüber dem bereits herausragenden Vorjahr (880.000 m²) schlug ein Plus von 4 % zu Buche, der längerfristige Vergleich zeigt sich mit + 50 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt und + 66 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt herausragend. 
 
Damit kann Berlin das zweite Jahr in Folge den Titel „deutsche Bürovermietungshauptstadt“ für sich beanspruchen, wie im Vorjahr wieder mit über 100.000 m² Abstand zu München. Im Prinzip sei ein Flächenumsatz im Millionen-Bereich durchaus denkbar, aber im Bestand fehle das dafür dringend erforderliche Angebot. Daher wird es 2017 eher schwer, die herausragenden beiden Vorjahre noch einmal zu erreichen, ein weiteres stark überdurchschnittliches Jahr sei aber in jedem Fall möglich: Lesener geht von einem Büroflächenumsatz von bis zu 850.000 m² aus.
 
Mit knapp über 1.000 hat sich auch die Anzahl der Deals 2016 gegenüber dem Vorjahr in etwa behauptet. Bei der Anzahl nach Größenklassen hat kein Segment im kleineren und mittleren (bis 5.000 m²) Flächenbereich gegenüber dem Vorjahr mehr als einstellig zugelegt oder nachgegeben - ein Indiz für das weiterhin hohe Niveau der Aktivitäten in der Breite. Auf der anderen Seite gehen rund 300.000 m², also ein Drittel des Umsatzvolumens, auf das Konto der Deals im großflächigen Bereich (über 5.000 m²), zu verdanken der mehr als Verdreifachung bei Anzahl und Umsätzen zwischen 5.000 – 10.000 m². Vor wenigen Jahren noch habe es sehr wenig Nachfrage im Segment ab 5.000 m² gegeben – stattdessen viel Angebot. „Heute gibt es kaum zusammenhängende Mietflächen, die nicht von mehreren potentiellen Mietern geprüft werden“, so Lesener.

 
Periphere Teilmärkte profitieren zunehmend von knappem Flächenangebot
 
Mit 42.000 m² bzw. 34.000 m² toppen die Eigennutzerdeals im Teilmarkt „Mitte“ durch die Axel Springer SE im 3. Quartal und durch das Bundesministerium für Gesundheit im ersten 2016 die Umsatzstatistiken. Rechnet man die Anmietung der Berliner Immobilienmanagement GmbH mit 16.000 m² in Charlottenburg-Tiergarten noch hinzu, gehen bereits 10 % des Umsatzvolumens auf das Konto der drei größten Vertragsabschlüsse. „Aufgrund des limitierten Flächenangebots in den zentralen Märkten sind mittlerweile neben den Cityrandlagen wie Mitte und Charlottenburg-Tiergarten auch die ‚Außerhalb‘-Märkte für potentielle Mieter interessant, sofern eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV vorhanden ist“, so Lesener. Zuwächse beim Umsatzvolumen und bei der Anzahl der Deals verzeichneten entsprechend alle „Außerhalb“-Märkte. „Außerhalb Nord“ und „Außerhalb Süd“ platzierten sich mit zusammengerechnet immerhin über 13 % des Umsatzvolumens auf Platz vier und fünf der Teilmarkt-Statistik. Aber auch die beiden topplatzierten Teilmärkte, die zusammengerechnet knapp 40 % des Umsatzvolumens auf sich vereinten, haben zugelegt: Über 200.000 m² (+78 % beim Umsatzvolumen) wurden in „Mitte“ abgeschlossen, weitere ca. 150.000 m² (+18 %) in Charlottenburg-Tiergarten.
 
Jeweils über 100.000 m² Umsatz konnten die Branchen „unternehmensbezogene Dienstleistung“ und die „öffentliche Verwaltung“ 2016 zum Umsatzvolumen beisteuern und positionierten sich mit Steigerungen um 15 bzw. 34 % an der Spitze der Statistik. Die Top 3 Platzierung von „Verlagswesen, Medien“ geht auf den Top-Deal von Axel Springer zurück. Die Hälfte des Umsatzvolumens 2016 entfiel auf sieben Branchen. Der Berliner Markt profitiere insgesamt vom Branchenmix, die Anfälligkeit des Büroflächenmarktes für Krisen in spezifischen Branchen sei dadurch geringer, so Lesener.
 
2016 ist aufgrund von vielen Anmietungen in allen Segmenten der Flächen-Leerstand in der deutschen Hauptstadt weiter zurückgegangen. Im zehnten Jahr in Folge ist die Leerstandsquote auf dem Gesamtmarkt gesunken, um ganze 1,1 Prozentpunkte innerhalb der letzten zwölf Monate auf 4,3 %. 2006 lag sie noch doppelt so hoch, 2013 noch über 7,0 %. In fünf Teilmärkten (Mitte 1A, Prenzlauer Berg-Friedrichshain, Areal Hauptbahnhof-Europacity, Mitte und Mediaspree), waren Ende 2016 bereits sogar Leerstandsquoten von unter 2 % zu verzeichnen. „Damit sind vor allem große, kurzfristig bezugsfähige Flächen bester Ausstattungsqualität in den am stärksten nachgefragten Lagen rar“, so der Vermietungs-Experte. Vor diesem Hintergrund würden potentielle Nutzer in den nächsten Jahren weiterhin Kompromisse bei Lage und Flächenausstattung eingehen müssen. Die Entscheidung, ob auch „Selbst bauen lassen“ statt Anmieten angesichts des Flächenengpasses in den Top-Lagen eine echte Alternative darstellt, sei fallabhängig und kein Trend. Und dies trotz der im Vergleich zu den Vorjahren relativ hohen Zahl von Eigennutzern gerade bei großflächigen Deals.
 
Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig moderatem spekulativem Fertigstellungsvolumen dürfte einen weiteren Rückgang auf bis zu 4,0 % zur Folge haben. Es ist davon auszugehen, dass damit beim Leerstand die Bodenbildung einsetzt. Insgesamt erwartet JLL Fertigstellungsvolumina von 220.000 m² in 2017 (davon Ende 2016 noch rund zwei Drittel verfügbar) bzw. 182.000 m² in 2018. „Dies wird die Nachfrage allerdings bei Weitem nicht abdecken können“, so Lesener. Denn allein 2015 und 2016 lag die Nettoabsorption bei rund 350.000 m², auch für 2017 werden über 200.000 m² erwartet.

 
Starker Aufwärtstrend bei den Mieten setzt sich fort
 
In allen gut erreichbaren Lagen steigen bei anhaltender Nachfrage die Mieten. Die Spitzenmiete liegt Ende 2017 bei 27,00 Euro/m²/Monat. Damit hat sie 2016 insgesamt um 12,5 % (3 Euro) zugelegt und dürfte bis Ende 2017 noch einmal auf 28,00 Euro /m²/Monat ansteigen. Selbst ein weiterer Anstieg auf bis zu 30 Euro/m²/Monat bis 2020 erscheint aus heutiger Sicht nicht unrealistisch. Neben der Spitzenmiete dynamisiert sich auch das allgemeine Mietniveau. Waren Mietpreisspannen oberhalb der 25 Euro im letzten Jahrzehnt eher selten zu verzeichnen, wurden 2016 allein 26 Mietverträge oberhalb dieser Grenze abgeschlossen, 19 mehr als noch 2015.
 
Profiteure dieser Entwicklung, so Lesener, seien in erster Linie Bestandshalter. Aber auch spekulative Projekte mit einer Vorlaufzeit von 12 bis 16 Monaten rückten mehr und mehr in den Fokus. „Incentives gibt es demzufolge im Bestand so gut wie keine mehr. Und rückläufig sind Incentives auch bei Projektentwicklungen, betont Lesener. „Insgesamt tun sich Nutzer noch schwer mit der Anmietung von Projekten, die erst nach Mietvertragsunterzeichnung gebaut werden können“, sagt Lesener. Dies werde sich aber voraussichtlich ab 2017 ändern. Dann werde auch diese Incentive-Pipeline ausgetrocknet sein.
 
 
Die Hürde vom Vorjahr war hoch: 2016 mit zweitbestem Transaktionsvolumen
 
Zum dritten Mal in Folge wurde Berlin in einer Umfrage des Urban Land Institutes von Investoren zum attraktivsten Investment-Standort Europas gewählt. Diese Kontinuität beeindruckt und wird notwendig beflügelt von Brexit-Fantasien und der damit einhergehenden Vorstellung, die deutschen Immobilienmärkte insgesamt als „Safe Haven“ alternativ zu London in den Investment-Fokus nehmen zu müssen. Nicht zuletzt vergleichsweise niedrige Kaufpreise und Mieten, die Potential bieten, spielen dabei eine Rolle in der komplexen Gemengelage investiver Überlegungen. Auch im European Regional Economic Growth Index von LaSalle Investment Management ist Berlin der Gewinner des Jahres 2016 - vorgerückt um 19 Plätze unter die Top 20-Städte Europas.
 
Die Entwicklung und eine mittlerweile in vielen Bereichen erfreuliche Performance der deutschen Hauptstadt haben sich in den letzten Jahren spürbar auch auf dem Immobilienmarkt manifestiert, in 2015 mit einem Allzeithoch im gewerblichen Transaktionsvolumen, das auch aktuell bundesweit noch immer seinesgleichen sucht. „Aber eben nicht alle Tage wird ein ‚Quartier am Potsdamer Platz‘ verkauft, dessen Preis vor einigen Jahren allein schon ein ganzes Jahresergebnis ausgemacht hätte“, so Hendrik Kadelbach, bei JLL Team Leader Office Investment Berlin. Insofern solle man das in 2016 erzielte Transaktionsvolumen von 4,95 Mrd. Euro zunächst nüchtern als das einordnen, was es ist: das zweitbeste Ergebnis nämlich in der Statistik der Hauptstadt. Und das sei durchaus dann wieder Grund zur Freude, meint Kadelbach. Knapp ein Viertel davon entfiel auf Büro-, Hotel-, Logistik- oder gemischt genutzte Immobilien, die im Rahmen überregionaler Portfolios die Eigentümer gewechselt haben - immerhin 25% mehr als im 5-Jahresschnitt. Der Hinweis auf einen deutlichen Rückgang gegenüber 2015 – die Hürde zum Vorjahr war extrem hoch - relativiert sich mit dem Blick auf den 5- und 10- Jahresschnitt: Einem Minus von 38% steht ein Plus von 13 % bzw. 45 % gegenüber. Unterm Strich reiht sich Berlin 2016 hinter dem diesjährigen Top-Performer Frankfurt (7,25 Mrd. Euro) und München (6,53 Mrd. Euro) auf Platz 3 ein, knapp vor Hamburg (4,82 Mrd. Euro).

 
Zwölf Transaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich
 
Beeindruckend bleibt aber auch 2016 die Anzahl der Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro: mit zwölf Transaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich wurde sogar Frankfurt übertroffen. 2,1 Mrd. Euro schlagen zu Buche, entsprechend einem Anteil von mehr als 40 % am Gesamtergebnis. Die beiden größten Verkäufe sind das Park Inn am Alexanderplatz und die Büroimmobilie An den Treptowers 3, letztere veräußert durch Deutsche Office unter beratender Begleitung von JLL. Wie bei acht anderen dieser dreistelligen Millionen-Investitionen waren es auch hier ausländische Anleger, die ihr Kapital eingesetzt haben. Insofern ist es nicht überraschend, dass der Anteil ausländischer Käufer mit insgesamt 67 % in Berlin so hoch war, wie in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg. Auch der Berliner 5-Jahreschnitt (49 %) ist 2016 deutlich übertroffen. Da Ausländer auf der anderen Seite, also als Verkäufer von Immobilien, nur für 44 % verantwortlich waren, haben sie per Saldo ihren Anlagebestand in nennenswerter Größenordnung aufgebaut (knapp 1,2 Mrd. Euro).
 
Stärkste Anlegergruppe bleiben die Asset/Fonds Manager, die mit ca. 1,8 Mrd. Euro mehr als doppelt so viel wie die beiden folgenden, Immobilien AGs/Reits und Private Equity / Hedge Fonds, investiert haben.

 
Mangelnde Anlage-Alternativen
 
Eine weitere Parallelität mit dem Vorgängerjahr zeigt sich beim Kapitalfluss: der nahm von Quartal zu Quartal zu, von 755 Mio. Euro in den ersten drei Monaten bis zu 1,58 Mrd. Euro zwischen Oktober und Ende Dezember. „Diese Kontinuität im Wachstum galt allerdings nicht für die Anzahl der Transaktionen. Da ging es mal rauf, mal runter“, so Kadelbach. Im Endeffekt waren es mit 122 deutlich weniger Transaktionen als im Jahr davor. „Woran es lag? Banal und trotzdem zutreffend: Produktknappheit. Wenn es mehr geeignete Objekte am Markt gäbe, würden die Investoren auch mehr kaufen. So einfach ist das derzeit“, sagt Kadelbach. Das Problem der Eigentümer indes ist evident: „Was tun mit dem Verkaufserlös? In Anbetracht mangelnder Anlage-Alternativen bleibe nur die Re-Investition in eine neue Immobilie“, so der Investmentexperte. Das werde sich erst ändern, wenn die Zentralbanken die Zinsen anheben – und das sei, im Gegensatz zu den USA, in Europa derzeit noch nicht erkennbar.
 
Auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich zwar auch die Büroimmobilie als gefragteste Nutzungsart, aber mit 50 % hatte sie den niedrigsten Anteil unter den Big7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Mit Einzelhandel, Hotel und Mischnutzung gab es drei weitere Assetklassen mit zweistelligem Prozentanteil.
 
Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen im Jahresverlauf 2016 deutlich gesunken sind, im Bürobereich von 4,00 % Anfang 2016 auf 3,30% Ende Dezember. Damit sind sie erstmals unter die Einzelhandels-High-Street-Spitzenrenditen gefallen. „Es ist der stärkste Rückgang seit 1990. Man könnte sagen, die alte ‚5‘ in vergangenen Jahren ist ersetzt durch die neue ‚3‘“, so Kadelbach. Berlins Büro-Spitzenrendite bewegte sich dabei sogar unterhalb des über alle Big 7 gemittelten Wertes von 3,56 %. Spitzenrenditen für Objekte in B-Lagen weisen 30 Basispunkte mehr aus, für Objekte in Spitzenlage, aber B-Qualität 45 Basispunkte „Wir gehen davon aus, dass die Knappheit an Objekten, der Run auf Immobilien und weiter steigende Mietpreise den Druck weiter erhöhen und in 12 Monaten die Spitzenrendite in dieser Assetklasse nochmals einen weiteren Tiefstwert erreicht und dann bei 3,20% liegen wird.“

 
Im ersten Quartal 2017 fulminanter Start der Spree-Metropole beim Investment-Geschehen erwartet
 
„Der Blick auf das Jahr 2017 ist wie selten ein Blick in die Kristallkugel. Wahlen in einigen wichtigen Ländern Europas mit ungewissem Ausgang. Dazu nicht absehbare Folgen des Brexit. Und in den USA ein Präsident Trump, der mit Unberechenbarkeit kokettiert. Vor diesem Hintergrund auch nur ansatzweise gesicherte Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung insbesondere in den USA und in Europa? Fehlanzeige. Auch im Blick auf das Verhalten der Zentralbanken“, so Kadelbach. Natürlich könnten Investoren mit steigender Inflation und auskömmlichen Renditen an den Anleihemärkten auch wieder andere Finanzmarktprodukte stärker ins Visier nehmen, insbesondere Staatsanleihen. Damit könne auch der Kapitaldruck auf Immobilien etwas nachlassen. „Fakt ist derzeit aber, dass im ersten Quartal 2017 wegen möglicher Überhänge aus dem alten Jahr ein fulminanter Start der Spree-Metropole beim Investment-Geschehen zu erwarten ist. Ein Ausbleiben nachhaltiger ‚Störfaktoren‘ vorausgesetzt, halte ich derzeit im noch jungen Jahr 2017 an dessen Ende ein Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2016 für möglich.“