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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büroimmobilienuhr 1. Quartal 2010

Sinkendes Angebotsrisiko sorgt für größere Stabilität
bei europäischen Bürospitzenmieten - Büroflächenachfrage belebt sich - Leerstandsanstieg gestoppt


 
 
Sinkendes Angebotsrisiko sorgt für größere Stabilität
 
Die europäischen Volkswirtschaften sind weiter auf dem Weg, sich von der globalen Wirtschaftskrise zu erholen, das Geschäftsklima verbessert sich seit vier Quartalen in Folge. Die positiven Signale sind zunehmend auch auf den Bürovermietungsmärkten spürbar.
Während sich im Jahresvergleich die Spitzenmieten für Büroflächen immer noch 5,0 % unter dem damaligen Niveau liegen, zeigen sie in den meisten europäischen Märkten im 1. Quartal 2010 sich stabilisierende Bewegungen. Im Drei-Monatsvergleich schlägt für den europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*, sogar ein leichtes Plus von 1,2 % zu Buche. Dies ist der erste Quartalsanstieg seit dem Frühjahr 2008.
Allerdings hängt diese Entwicklung zum einen mit einer außergewöhnlichen Anmietung in Brüssel im Teilmarkt Leopold zusammen, die als nicht repräsentativ für den allgemeinen Markt zu werten ist, den dortigen Mietpreiszuwachs von 17 % aber verursachte. Zum anderen zeigte der sehr volatile Markt in Moskau einen Anstieg von 14,3 %. Diese beiden Märkte waren zusammen mit der Londoner City (+ 5,6 %) und Rotterdam (+ 2,6 %) europaweit die einzigen mit positiver Bilanz. Nachgebende Spitzenmieten zeigten über das Quartal ebenfalls vier Märkte, an der Spitze Dublin mit -7,6 % (allerdings mit einer Stabilisierung der Mietpreise außerhalb des Spitzensegments), gefolgt von Madrid (-2,5%), Budapest (-2,4 %) und Barcelona (-1,2 %). Die deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München blieben zusammen mit 11 weiteren Märkten über das Quartal stabil.
 
Die ganze Bandbreite von Mietpreissituation und möglicher Entwicklung zeigt sich in der Position der einzelnen Märkte auf der europäischen Büro-Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle. Sie liegen im 1. Quartal 2010 zwar fast alle innerhalb des Quadranten „Verlangsamter Mietpreisrückgang“, allerdings gibt es einige Märkte, die sich bereits auf oder kurz vor der „6-Uhr-Position“ bewegen. London City hat diesen Eintritt in den Quadranten „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“ bereits hinter sich.
 
 
Büroflächenachfrage belebt sich
  
Die sich verbessernden wirtschaftlichen Rahmendaten stimulieren auch die Nachfrage auf den Vermietungsmärkten. Allerdings bleiben die Nutzer weiter vorsichtig und kostensensibel.
Noch leiten keine starken konjunkturellen Wachstumsphasen die Aktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten, sondern Verhandlungen aufgrund auslaufender Mietverträge, bei denen es eher um Flächenkonsolidierungen als um Expansionspläne geht oder bei denen große Corporates ihre Portfolien optimieren.
 
Das Umsatzvolumen im 1. Quartal 2010 lag bei 2,4 Mio. m² und damit um 38% höher als vor einem Jahr. Um lediglich noch 9 % ist der 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale verfehlt. Der Vergleich mit dem direkten Vorgängerquartal weist zwar in gleicher Höhe ebenfalls einen Umsatzrückgang aus, die Höhe ist aber umso bemerkenswerter als sich das letzte Quartal eines Jahres in der Regel als das deutlich stärkste erweist. Die moderaten Einbußen geben einen Hinweis auf einen sich stabilisierenden Trend hin zu wieder anziehender Nachfrage.
 
Während der Dreimonatsrückgang hauptsächlich durch westeuropäische Märkte (insgesamt mit einem Minus von 12%) verursacht ist, legte der Umsatz im mittel- und osteuropäischen Raum um 6% leicht zu. Dabei verzeichneten neun westeuropäische und zwei mittel- und osteuropäische Länder Zuwächse, angeführt von Düsseldorf (+177%), Barcelona (+41 %) und Dublin (+40 %), wenngleich in diesen drei Märkten das Volumen von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau aus angestiegen ist und - wie in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt - durch einen Mega-Deal gepusht wurde. Unterschiedlichst ist die Entwicklung in den flächenmäßig drei größten Märkten. So deutlich das Minus in Paris (-22 %) war, so deutlich war das Plus in London (26 %) war. München konnte immerhin noch einen Umsatzzuwachs von 10 % verbuchen.
 
 
Leerstandsanstieg gestoppt
 
Auf der Angebotsseite nehmen die Fertigstellungen gegenüber ihrem zyklischen Höchststand in 2009 (Q 1: 2,1 Mio. m²) wieder ab. 1,2 Mio. m² Büroflächen wurden im 1. Quartal 2010 fertig gestellt. Seit der Kreditkrise hat das Vertrauen auch der Projektentwickler gelitten. Neben einer deutlich schwieriger gewordenen Finanzierung durch restriktive Kreditvergabe für spekulative Projektvorhaben hatten auch die Unsicherheit über die zukünftige Marktentwicklung und der Preisverfall dafür gesorgt, dass solche Bauaktivitäten deutlich reduziert wurden. Diese Enthaltsamkeit in den meisten EMEA-Märkten hat zweierlei Auswirkungen: Zum einen leistet sie einen Beitrag zum Abbau des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage. Zum anderen jedoch könnte sie mittelfristig eine „Angebotslücke“ an neuen Flächen entstehen lassen. So sind zum Beispiel in London bei sinkenden Leerstandsquoten bereits erste Verknappungen bei bestimmten Produktarten und –größen zu beobachten.
Vor dem Hintergrund rückläufiger Fertigstellungsvolumina und einer steigenden Nachfrage ist die europäische Leerstandsquote zum ersten Mal seit Mitte 2008 stabil geblieben. Ende März 2010 lag sie bei 10,2 % (Westeuropa: unverändert bei 9,7 %, Mittel- und Osteuropa: leichter Anstieg auf 16,4 %). Die Spanne innerhalb Europas reicht von 21,9% in Dublin bis 6,4 % in Luxemburg. Während 13 Märkte seit Ende letzten Jahres noch einen leichten Anstieg verbuchten,  bewegte sich die Quote in sieben der 24 Index-Städte im 1. Quartal rückläufig: neben London mit dem deutlichsten Rückgang von 140 Basispunkte, waren dies Moskau und Edinburgh (jeweils - 30Basispunkte) Berlin und Brüssel (jeweils - 20Basispunkte) und Paris und Prag (jeweils -10 Basispunkte). Den höchsten Anstieg verzeichneten Den Haag (+ 160 Basispunkte), Luxemburg (+110 Basispunkte) und Barcelona (+ 90 Basispunkte).
Die unterschiedliche Angebotsdynamik und das unterschiedliche BIP- und Beschäftigungswachstum innerhalb der Region werden dafür sorgen, dass sich die Märkte nicht im gleichen Tempo erholen werden. Das bietet Nutzern Gelegenheiten,  zu unterschiedlichen Zeitpunkten an Topflächen, auch große zusammenhängende Flächen, zu günstigen Preisen zu kommen.
 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.