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Pressemitteilung

Frankfurt

Die regionalen Logistikmärkte 2016


Starkes Umsatzvolumen trotz schwächerem Jahresende auf dem Frankfurter Lager- und Logistikflächenmarkt 2016

Der Flächenumsatz auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt in der Region Frankfurt* belieft sich 2016 auf rund 570.000 m², damit – trotz eines schwächeren vierten Quartals – das höchste jemals gemessene Volumen in der Region. Nur zwei der insgesamt elf Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m² entfielen auf die letzten drei Monate. Die höchste Nachfrage zog 2016 die Peripherie West auf sich: 42 % der Flächenumsatzes wurden hier getätigt.

„Mit 185.000 m² notierte das Fertigstellungsvolumen 2016 den niedrigsten Stand seit 2013 und einen Rückgang um rund die Hälfte gegenüber dem Vorjahr", so Marc Snehotta, bei JLL Team Leader Industrial Agency Frankfurt. Das größte Volumen kam in der Peripherie West auf den Markt, die größte Einzelfertigstellung erfolgte in Erlensee in der Peripherie Ost.

Sowohl die Spitzenmiete, als auch die Mieten in den Teilmärkten zeigten sich im Jahresverlauf stabil. Die Spitzenrendite für Flächen ab 5.000 m² blieb auf dem Rekordtief von 5,00 %. Sie könnte 2017 noch unter dieses Niveau sinken.

* Das Marktgebiet wurde 2016 erweitert. Es umfasst die gesamte Region Frankfurt, die im Norden durch Butzbach (Wetterau-Kreis), im Osten durch Aschaffenburg, im Süden durch Bensheim/Heppenheim (Kreis Bergstraße) und im Westen durch Wiesbaden und Mainz abgegrenzt wird.


Angebotsmangel wird Nutzer auf dem Münchener Markt  weiter ins Umland treiben

auf dem Münchener* Markt für Lager- und Logistikflächen lag der Umsatz 2016 mit rund 275.000 m² gut ein Drittel über dem Vorjahreswert. Unter anderem insgesamt 14 Abschlüsse ab 5.000 m² haben zu diesem Ergebnis beigetragen.

„Marktprägend ist weiterhin das knappe Angebot. Zukünftig müssen sich Nutzer immer weiter um München herum orientieren, um ihren Flächenbedarf decken zu können", so Steffen Overath,

Team Leader Industrial Agency München. Der Logistikexperte geht dabei davon aus, dass die Entwicklung nach Westen (z.B. Maisach oder bald Oberpfaffenhofen mit der Entwicklung des Flughafens) oder nach Nordosten (Erding) gehen wird.

„Für das Jahr 2017 erwarten wir einen Umsatz von rund 250.000 m²", so Overath. Das läge leicht unter dem 10-Jahresdurchschnitt.

Das verfügbare Angebot an Logistik- und Lagerflächen ab 5.000 m² in Bestandsimmobilien sowie in Projektentwicklungen, die innerhalb von 12 Monaten beziehbar sind, beläuft sich auf knapp 200.000 m² - überwiegend in Bestandsflächen mit Instandsetzungsbedarf. Für das Jahr 2017 werden fast 100.000 m² neue Flächen erwartet, 30 % sind Anfang 2017 noch verfügbar.

Die Spitzenmiete für Flächen ab 5.000 m² notiert stabil bei 6,75 Euro/m²/Monat, die Durchschnittsmiete für alle Größenklassen bei 6,50 Euro/m²/Monat. Die Spitzenrendite ist auf 5,00 % gesunken - bis Ende 2017 wird ein weiterer leichter Rückgang erwartet.

​* Das Marktgebiet umfasst die Stadt München sowie die bedeutendsten Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg.

 

Überdurchschnittlicher Flächenumsatz auf dem Berliner Markt

Mit einem Umsatzvolumen von 418.300 m² konnte 2016 auf dem Berliner Markt für Lager- und Logistikflächen​ (Eigennutzer und Vermietungen) zwar nicht das herausragende Ergebnis des Vorjahres erreicht werden, dennoch das zweithöchste Ergebnis seit 2009 erzielt. Der 5-Jahresschnitt wurde um 12 % übertroffen. Stärkste Branche war mit Abstand der Handel, wobei signifikante Anteile auf Online-Händler, Lebensmittellieferdienste oder auch City-Logistiker entfallen.

„Auch wenn etwa ein Drittel des Flächenumsatzes auf Flächen mit Baujahr 2015 und jünger fällt, ist das Neubaugeschehen nach wie vor zu gering", so Britt Habermann, bei JLL Team Leader Industrial Agency Berlin. Für das kommende Jahr wird zwar ein 17 % höheres Fertigstellungsvolumen erwartet, die Vorvermietungsquote liegt ab bei über 90 %. Weitere 130.000 m² Fläche warten für 2017 noch den Baubeginn.

„Diese geringe Verfügbarkeit wirkt sich nun auch auf die lange Jahre stabilen Mieten aus", so Britt Habermann. Erstmals seit 2011 stieg die Spitzenmiete auf nun 5 Euro/m²/Monat – ein Anstieg von 6,3 % gegenüber dem Vorquartal.

„Insbesondere City-Logistiker werden in Zukunft mit steigenden Mieten für innerstädtische Flächen rechnen müssen, denn für Neubauten ist die Grundstücksverfügbarkeit in Berlin deutlich gesunken, was sich auch in einem deutlichen Anstieg der Kaufpreise in und um Berlin widerspiegelt", so Habermann. Und weiter: „Aufgrund der Flächenknappheit wird der Flächenumsatz im Jahr 2017 etwa 350.000 m² erreichen."

Die anhaltende Nachfrage seitens der Investoren bleibt hoch - mit einer daraus folgenden geringen Spitzenrendite für Lagerflächen ab 5.000 m² von 5,10 % – dem niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre. ​


Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt fällt zurück  

Der Düsseldorfer Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat das Gesamtjahr 2016 mit einem deutlichen Dämpfer abgeschlossen. Mit rund 176.000 m² lag der Umsatz 47 % unter dem Rekordjahr 2015, aber rund 30 % über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Für das kommende Jahr rechnet JLL wegen anstehender Großanmietungen wieder mit etwas Aufwind und einem Jahresziel von 200.000 m².

„Den größten Abschluss machte Amazon mit 25.000 m² in Krefeld. Der Online-Händler zieht in einen Neubau", so Arnd Sternberg, bei JLL Team Leader Industrial Agency Düsseldorf. „Beachtlich ist, dass im Gegensatz zu den Vorjahren wieder spekulativ gebaut wird. So sind rund 46 % der 2016 fertiggestellten 200.000 m² ohne Vorvermietung gebaut worden." Die noch freien Flächen werden aber schnell vergriffen und die Angebotslage weiterhin angespannt sein.

Beim Branchenüberblick hat der Handel – auch bedingt durch Amazon – einen Anteil von 43 %. Transport, Verkehr, Lagerhaltung liegen stabil bei 28 %, die Industrie legte von 15 % auf 20 % zu.

Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5,40 Euro/m²/Monat liegt und im Teilmarkt Düsseldorf-Flughafen erzielt wird, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 25 Basispunkte auf 5,0 %.

 

Ruhrgebiet durchbricht Schallmauer von einer Million 

Im Ruhrgebiet hat der Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) im abgelaufenen Jahr die Schallmauer von einer Million Quadratmetern durchbrochen. Zum Jahresende standen 1,05 Mio. m² zu Buche. Nach 270.000 m² im Vorjahr ist das rund eine Vervierfachung und fast dreimal so hoch wie der Fünfjahresschnitt von 354.500 m². Die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2011 hat das Ruhrgebiet 2016 um 140 % übertroffen.

Ausschlaggebend für den beispiellosen Höhenflug sind Großabschlüsse von Metro (225.000 m²), von Amazon in Werne und Opel in Bochum: „Dieses Ergebnis ist trotz eines Angebotsmangels an Bestandsflächen möglich gewesen, weil 90 % des Umsatzes auf Neubauten und Projektentwicklungen zurückgeht", so Sternberg.

Da viele Großnutzer nun fündig geworden sind, geht Sternberg von einer Normalisierung des Umsatzes für das laufende Jahr aus: „Für 2017 erwarten wir ein Umsatzergebnis auf dem langjährigen Mittelwert von rund 470.000 m²."

In der Branchenübersicht hat der Bereich Handel mit 57 % das Gros des Umsatzes ausgemacht. Transport, Verkehr, Lagerhaltung (28 %) und Industrie (15%) folgen weit abgeschlagen.

Während die Spitzenmiete weiterhin bei 4,65 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 25 Basispunkte auf 5,25 %.

Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt so stark wie seit 2011 nicht mehr

Der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen (Eigennutzer und Vermietungen) hat sich mit 665.000 m² im Gesamtjahr 2016 erneut gesteigert und das beste Jahresergebnis seit 2011 erzielt. Der Wert liegt 11 % über dem Vorjahr und 18 % über dem 5-Jahres-Schnitt. Für 2017 rechnet JLL allerdings mit einem Rückgang auf 450.000 bis 500.000 m². Grund: Nach zwei sehr starken Jahren geht das Angebot spürbar zurück.

Das gute Ergebnis ist vor allem auf die zahlreichen Abschlüsse im Segment ab 5.000 m² zurückzuführen. Mit insgesamt 483.000 m² ist das Vorjahr mit 351.000 m² um mehr als 130.000 m² überboten worden. Im Schnitt waren die Anmietungen aber deutlich größer, da die Dealzahl mit 34 etwa stabil blieb.

„Herausragend war die Anmietung durch Amazon in Winsener Gewerbegebiet Luhdorf, die insgesamt 65.000 m² betrug", so Christin Schulz, bei JLL Team Leader Industrial Agency Hamburg. „Der Teilmarkt Umland-Süd bekam so einen deutlichen Schub und hatte ein Drittel am Gesamtumsatz." Auch die Branche Handel gewann durch Amazon deutlich hinzu und verbuchte 45 % Marktanteil. Dahinter folgt Transport, Verkehr, Lagerhaltung mit 37 %.

Im abgelaufenen Jahr wurden 150.000 m² fertiggestellt, nach 185.000 im Vorjahr. Aktuell befinden sich 195.000 m² im Bau, von denen aber nur noch 12 % frei verfügbar sind.

Die Spitzenmiete notiert weiterhin stabil bei 5,60 Euro/m²/Monat. Die Rendite ist aufgrund der hohen Nachfrage im Hamburger Markt um 25 Basispunkte auf 5,0 % zurückgegangen.http://www.jll.de/germany/de-de/Research/Industrial-Market-Profile-D%C3%BCsseldorf-Germany-JLL.pdf


Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt 2016 wieder im Aufwind

Der Markt für Lager- und Logistikflächen in der Region Köln (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) hat nach dem deutlichen Rückgang 2015 im abgelaufenen Jahr wieder Aufwind bekommen. Nach einem Umsatz von 159.200 m² im Jahr 2015 kam Köln nun auf 171.300 m². Das ist ein Plus von 8 %. Das Resultat liegt deutlich über dem Fünfjahresmittelwert von 144.000 m². JLL geht für das laufende Jahr von einer ähnlichen Umsatzleistung wie 2016 aus.

Objekte mit mehr als 10.000 m² machten mit 130.100 m² das Gros der Fläche aus. Auf Neubauten entfielen fast zwei Drittel des Umsatzes. Die Branche „Transport, Verkehr, Lagerhaltung" erzielte mit 46 % fast die Hälfte des Umsatzes, während der Handel von 23 % auf 41 % deutlich zulegte.

„Den größten Umsatz bescherte die Anmietung von NEX Logistics in Bedburg mit 55.000 m²", so Dennis Pelzer, bei JLL Team Leader Industrial Agency Köln. „Das Kölner Stadtgebiet kommt auf einen ähnlichen Wert, wenn man alle Abschlüsse zusammenzählt – darunter 16.000 m² von Rewe." Weiterhin problematisch im Kölner Markt ist, dass die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist.

Während die Spitzenmiete weiterhin bei 5 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 25 Basispunkte auf 5,0 %.

 

Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt bekommt knappes Angebot zu spüren

Der Stuttgarter Markt für Lager- und Logistikflächen (Flächen ab 5.000 m² – Eigennutzer und Vermietungen) hat 2016 unter einem spürbaren Angebotsmangel gelitten. Das hohe Niveau des Vorjahres von rund 200.000 m² konnte so nicht wieder erreicht werden. Insgesamt wurden 142.000 m² umgesetzt, was ein Minus von 30 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet und deutlich unter dem 5-Jahres-Mittelwert von 200.200 m² liegt. Erneut machten Abschlüsse ab 10.000 m² einen Großteil des Flächenumsatzes aus. Mit insgesamt 119.700 m² waren es etwa 84 %. Daneben gewinnt der Markt für kleine Flächen unter 5.000 m² immer mehr an Dynamik. Jeder zweite Quadratmeter wurde von Eigennutzern umgesetzt – insgesamt 79.100 m².

„Beachtlich ist, dass der Anteil der Neubauten am Umsatzvolumen deutlich zurückgegangen ist. Waren es 2015 noch gut drei Viertel, so betrug diese Quote 2016 nur noch 45 %", sagt Manuel Aldinger, Team Leader Industrial Agency JLL Stuttgart. Ungewöhnlich ist zudem, dass 2016 die traditionell starke Industrie mit 28 % Umsatzanteil nur auf dem dritten Platz landete. Transport, Verkehr Lagerhaltung (37 %) und Handel (35 %) zogen im abgelaufenen Jahr vorbei.

Im vergangenen Jahr wurden 88.700 m² Hallenfläche fertiggestellt – in etwa so viel wie im Vorjahr. 

Während die Spitzenmiete weiterhin bei konstant 6 Euro/m²/Monat liegt, geriet die Spitzenrendite weiter unter Druck und sank im Vergleich zum Vorjahr um 25 Basispunkte auf 5,0 %.