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Pressemitteilung

Frankfurt

DIFI erstmals seit 2012 wieder im Minusbereich

Deutscher Immobilienfinanzierungsindex von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 9. März 2017 - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem vierten Rückgang in Folge notiert der Stimmungsindex erstmals wieder seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich. „Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar ein“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany. Rückgänge gab es sowohl bei der Situationseinschätzung der vergangenen sechs Monate als auch bei der Erwartung an das kommende Halbjahr: Die entsprechenden Salden aus positiven und negativen Einschätzungen sinken um 17,7 auf minus 1,3 Punkte bzw. um 14,9 auf minus 22,6 Punkte. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass jeweils fast drei Viertel der befragten Experten keine Änderung der Finanzierungssituation sehen und auch keine Änderung der Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht erwarten. „Der anhaltende Trend in Richtung pessimistischer Einschätzungen deutet dennoch darauf hin, dass sich die Umfrageteilnehmer auf einen Umschwung der Finanzierungsbedingungen vorbereiten“, so Kreuter. Und Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), ergänzt: „Der starke Rückgang des DIFI ist vor dem Hintergrund der soliden gesamtwirtschaftlichen Lage Deutschlands überraschend. Deutschlands Wirtschaft ist im vergangenen Jahr deutlich stärker gewachsen als von vielen Experten erwartet. Auch der Ausblick auf 2017 ist bislang positiv.“ Im Gegensatz dazu nehme man im Bankenumfeld eine eher pessimistische Haltung wahr, dies vor dem Hintergrund steigender regulatorische Anforderungen sowie des Kampfes der Banken um risikoarme Finanzierungen. Für Verunsicherung sorge zudem die Diskussion über den möglichen Wegfall der Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals. Dies würde bei Immobilientransaktionen durch erhöhte Transaktionskosten preistreibend wirken.
Ein anderes Thema bleibt sicherlich weiter spannend: was passiert mit den Zinsen, ändert die EZB ihre Strategie? „Beim nächsten DIFI Mitte des Jahres dürften wir schlauer sein, signifikante Änderungen halte ich bis dahin aber für wenig wahrscheinlich – trotz steigender Inflation. Da gibt es auch Länder wie Italien, Portugal, Spanien, Griechenland, die auf billiges Geld angewiesen sind“, so Kreuter.

 
Deutliche Abkühlung bei allen Nutzungsarten
 
Die Abkühlung der Einschätzung der Finanzierungssituation ist auf zweistellige Rückgänge bei allen vier Nutzungsarten zurückzuführen. Mit einem Saldo von minus 14,7 Punkten (ein Rückgang gegenüber dem Vorquartal um 23,3 Punkte) fällt sie für Einzelhandelsimmobilien besonders deutlich aus. Dies vor dem Hintergrund sinkender Umsätze von Einzelhandelsimmobilien und stagnierender Mieten in den Innenstädten der A-Städte. Für die übrigen Nutzungsarten wird die derzeitige Situation nahezu unverändert oder noch leicht positiv bewertet.
 
Sehr deutlich wird die Abwärtsbewegung dagegen bei der Frage nach den Finanzierungserwartungen auf Halbjahressicht. Alle Nutzungsarten weisen negative Salden auf mit leichten Rückgängen gegenüber dem Vorquartal bei Büro und Logistikimmobilien und sehr starken Einbußen (um 38,3 auf minus 31,8 Punkte) beim Wohnsegment. „In dessen Einschätzung schlägt sich die starke Abnahme beim Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr nieder: mangels Megafusionen oder Kaufaktivitäten größerer Bestandsportfolien wie in 2015 mit einem Allzeithoch von 25 Mrd. Euro im Gefolge ist das Ergebnis auf dem  gewerblichen Markt für Wohnportfolios 2016 um fast die Hälfte zurückgegangen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany
 
  
Pessimistischere Einschätzung der Refinanzierungsmärkte
 
Pessimistischer ist die Stimmung der Umfrageteilnehmer auch beim Thema Refinanzierungsmärkte. Lediglich „Einlagen“ schneiden bei der Einschätzung der vergangenen sechs Monate besser ab als im Vorquartal. Bei den anderen Refinanzierungsinstrumenten sinken die Salden um bis zu 25,6 Punkte. Für die nächsten sechs Monate werden hingegen für sämtliche Refinanzierungsinstrumente schlechtere Bedingungen erwartet. Die geringsten Erwartungen werden in Immobilienaktien gesetzt. „Über den internationalen Zinszusammenhang dürften sich bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte die Leitzinserhöhung in den USA vom Dezember 2016 und die erwartete Wirtschaftspolitik des US-Präsidenten Trump bemerkbar machen. Auch die spürbar anziehende Inflation in Deutschland dürfte hier eingepreist sein“, so Lerbs. Und weiter: „Die Herausforderung wird darin liegen, sich frühzeitig auf die mögliche Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB einzustellen, die derzeit auf den Dezember 2017 terminiert ist.“

 
Sonderfrage CMBS-Markt in Deutschland
 
Der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in Deutschland hat sich nach der Finanzmarktkrise noch immer nicht erholt. Was sind die Ursachen und welche Maßnahmen könnten das Produkt wieder markt-und konkurrenzfähig machen? Die Antworten der befragten Immobilienfinanzierer weisen auf eine fehlende Notwendigkeit des Produkts hin: Ein Drittel der abgegebenen Antworten entfallen auf die zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen auf dem deutschen Bankenmarkt. Auch wird der nach wie vor verbreitet schlechte Ruf von CMBS genannt. Immerhin gehörten Mortgage Backed Securities von geringer Qualität zu den Auslösern der weltweiten Finanzkrise.
 
Eine Belebung des deutschen CMBS-Marktes sieht jeder vierte Umfrageteilnehmer in der Vereinfachung des sehr komplexen Vertragswerkes. Auch ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus in Deutschland von zwei Prozentpunkten für zehnjährige Swaps sowie eine restriktivere Vergabe von (großvolumigen) Immobilienfinanzierungen spielt für ein Fünftel der Umfrageteilnehmer eine stimulierende Rolle. „Im Umkehrschluss erscheinen CMBS im derzeitigen Zinsumfeld als zu teuer. Zudem bieten traditionelle Kreditgeber großvolumige Finanzierungen an und entkräften damit ein weiteres Kernargument für die Nutzung einer CMBS-Struktur“, so Kreuter.

 
Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 23.01.2017- 08.02.2017 beteiligten sich 45 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.