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Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt überrascht mit Großabschlüssen

Agiler Investmentmarkt hat Anzahl der Transaktionen zu Jahresbeginn mehr als verdoppelt


DÜSSELDORF, 6. April 2017 – Die hohe Attraktivität des Düsseldorfer Büromarktes und die damit verbundene Nachfrage schlägt sich zu Beginn des Jahres 2017 auch auf die Zahlen nieder: Im Zentrum der NRW-Landeshauptstadt ist zunehmend ein Produktmangel spürbar – das gilt für den Vermietungs- wie für den Investmentmarkt gleichermaßen. Im ersten Quartal wurden 112.000 m² Bürofläche neu angemietet, zugleich gab es Transaktionen mit einem Volumen von 520 Mio. Euro. Für das Gesamtjahr bleibt JLL optimistisch und geht trotz des Angebotsmangels von einem stabilen Markt aus. So erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr einen Vermietungsumsatz von 400.000 m² sowie ein Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. Euro, was jeweils auf dem Niveau des Vorjahres beziehungsweise leicht darüber liegen würde.

„Der zunehmende Mangel an zentral verfügbaren Topflächen wird zu einem Umdenken der Unternehmen führen“, analysiert Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Signifikante Signale sind Abschlüsse durch Business Center wie Regus (1.200 m²) und eine starke Nachfrage von Co-Working-Betreibern wie wework.“ Hier können Unternehmen Arbeitsplätze anmieten, sie werden dadurch aber vor allem Teil einer Community mit anderen Nutzern. „Wir erleben damit den Beginn eines Strategiewechsels – weg von der klassischen Anmietung von Flächen, hin zur kurzfristigen Bedarfsdeckung durch Arbeitsplätze in einem kreativen Umfeld“, erklärt Abel. Eigentümer indes setzen in diesen Fällen nicht mehr auf langfristige Verträge mit Laufzeiten von zehn Jahren und mehr, sondern passen sich der Schnelllebigkeit in vielen Branchen an. Mit der neuen Strategie können Unternehmen bis zu einer gewissen Größe auch den Flächenengpass in der Düsseldorfer City umgehen.

​Weniger, aber dafür deutlich größere Vermietungen im ersten Quartal

Mit 112.000 m² hat der Düsseldorfer Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2017 in etwa das Niveau des Vorjahresquartals von 114.000 m² erreicht. Im mittelfristigen Vergleich lag das Ergebnis 18 % über dem 5-Jahres-Schnitt für das jeweils erste Quartal und immerhin 5 % über dem 10-Jahres-Mittelwert. 

Genau entgegengesetzt verhält es sich indes mit der Anzahl der Deals, die mit 119 rund ein Drittel unter dem Vorjahreswert von 176 lagen. Auch die mittel- und langfristigen Durchschnittswerte wurde mit 23 % für fünf Jahre und 21 % im Zehn-Jahres-Vergleich deutlich unterschritten.

„Grund für den dennoch stabilen Umsatz war unter anderem der Abschluss der HSBC mit rund 20.000 m² auf dem ehemaligen Rheinbahngelände an der Hansaallee“, erklärt Martin Becker, seit Jahresbeginn Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf. Vermietungen dieser Größenklasse sind für das Auftaktquartal eher untypisch, was auch für die 13.000 m² des Bankhauses Lampe gilt. Damit hat es in Düsseldorf bereits im ersten Quartal einen größeren Abschluss gegeben als im Gesamtjahr 2016. „Diese Ausnahmen stimmen optimistisch, dass wir das Jahr mit rund 400.000 m² und damit leicht über dem Zehnjahresschnitt von 393.000 m² abschließen können“, prognostiziert Becker. Neben den genannten Deals sorgten eine Reihe mittlerer Vermietungen für Flächenumsatz, darunter 7.200 m² für IT-NRW im ONE auf der Rheinmetall-Allee sowie der Rheinisch-Westfälische Genossenschaftsverband mit 5.400 m² am Flughafen.

Eine Verschiebung zu größeren Einzeldeals zeigt sich auch bei den Größenklassen: Gab es im Vorjahresquartal insgesamt nur 11.400 m² bei Vermietungen mit mehr als 5.000 m², so waren es in diesem Jahr 46.000 m². Dafür verlor das Segment zwischen 2.500 m² und 5.000 m² rund 68 % seines Flächenumsatzes. Entsprechend höher fällt eine Kennziffer des Düsseldorfer Vermietungsmarktes aus: Die durchschnittliche Abschlussgröße stieg von 656 m² auf 979 m² an.

Vor allem durch diese Großvermietungen standen das linksrheinische Düsseldorf (+97 % Flächenumsatz) und der Teilmarkt Kennedydamm (+135 %) im Fokus. Ohne Neuvermietung blieb indes das Regierungsviertel, das zum Ende des vergangenen Jahres noch ein deutliches Umsatzplus verzeichnet hatte. „Der gleiche Effekt ist beim Branchenüberblick zu beobachten, wo Banken, unternehmensbezogene Dienstleister, der Handel und die öffentliche Verwaltung die Spitzenplätze belegten“, bilanziert Becker.

Große Flächen werden im laufenden Jahr wieder frei – sind aber meist veraltet

Nach 220.000 m² im Vorjahr fällt die Nettoabsorption mit minus 6.700 m² milde aus. Zugleich geht JLL davon aus, dass die Leerstandsquote von aktuell 8,0 % bis zum Jahresende auf 8,4 % steigen wird, da viele Unternehmen in diesem Jahr in die zuletzt angemieteten Flächen gehen und damit ihre alten Standorte freiziehen werden. „Für eine Entspannung im Markt wird dies dennoch nicht sorgen, denn man muss genau unterscheiden, wo diese Flächen sind und welche Qualität sie haben“, sagt Becker. So sind nur wenige der freiwerdenden Flächen ohne eine grundlegende Modernisierung marktgängig. „Zudem muss man sehr genau auf den Teilmarkt achten: Während in Randlagen noch Flächen zu finden sind, hat sich der zentrale Bereich zu einem Vermietermarkt gewandelt“, analysiert Becker. Hier können sich die Eigentümer ihre Mieter weitgehend aussuchen, ohne dabei Zugeständnisse, wie Zuschüsse oder mietfreie Zeiten, zu machen. „Wir sehen in Düsseldorf eine deutliche Polarisierung und verschiedene Geschwindigkeiten zwischen den absoluten Toplagen und dem sonstigen Angebot“, stellt Martin Becker klar. So stehen am Seestern rund 105.000 m² leer, während im Central Business District nur 35.600 m² frei sind. Die stärksten Bauaktivitäten sind derzeit mit 58.100 m² in der City sowie mit 53.800 m² im Hafen im Gange. Insgesamt sind derzeit in Düsseldorf rund 178.000 m² im Bau.

Konstant bei 26,50 Euro je Quadratmeter liegt derweil die Spitzenmiete, während die gewichtete Durchschnittsmiete deutlich von 14,00 Euro auf 14,92 Euro anzog. Ein Grund: Mehr als 40 % des Flächenumsatzes wurden mit einer Miete zwischen 15 und 20 Euro abgeschlossen, knapp 25 % sogar mit einen Satz zwischen 20 und 25 Euro.

Büros büßen ihre Dominanz auf dem Investmentmarkt vorübergehend ein

So stark wie seit drei Jahren nicht mehr ist der Düsseldorfer Investmentmarkt gestartet. 520 Mio. Euro Transaktionsvolumen sind doppelt so viel wie im vergangenen Jahr. Untypisch gering fiel allerdings der Anteil der Büro-Immobilien mit 32 % aus. Im Vorjahr waren es noch 60 % gewesen. Deutlich mehr Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahr erzielten hingegen die Logistik (32 %) sowie Veräußerungen von Grundstücken (15 %). Die Versechsfachung des Logistikanteils geht auf die Transaktion des Hansteen-Deutschland-Portfolios zurück, von dessen insgesamt 100 Objekten zwölf im Düsseldorfer Markt liegen.

„Der Jahresauftakt im Düsseldorfer Investmentmarkt war sehr agil, allerdings von vielen kleineren Transaktionen geprägt. Diese Dynamik lässt uns an unserer Jahresprognose von 2,3 Mrd. Euro festhalten“, sagt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Die Anzahl der Transaktionen lag bei 37 und damit mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 15. Zugleich ging die Durchschnittsgröße auf 14 Mio. Euro zurück und ist damit so niedrig wie in keiner anderen Stadt der Big 7. Ebenso sieht der Bundesvergleich bei den kleinen Transaktionen unter zehn Mio. Euro aus. Auf diese Größenordnung entfiel in Düsseldorf 22% des gesamten Transaktionsvolumens, so viel wie in keiner anderen der Big 7.

Core-Produkte sind derzeit auf dem Markt kaum zu finden

„Nach vier Jahren in Folge mit einem Gesamtvolumen von mehr als zwei Mrd. Euro, sind nur noch wenige Core-Produkte im innerstädtischen Markt zu finden“, beobachtet Finke, „entsprechend hohe Faktoren werden mittlerweile gezahlt.“ Teilweise gilt das bereits auch für hochwertige Produkte in B-Lagen wie zum Beispiel Ratingen und andere Randlagen. Entsprechend große Unterschiede ergeben sich im Jahresvergleich bei den Risikoklassen: Nach 51 % im gesamten Vorjahr kommen Core-Produkte nur noch auf 10 % Anteil am Gesamtvolumen. Core plus steigt von 19 % auf 46 % sowie Value Add von 20 % auf 26 %  Anteil. Bedingt durch die Grundstücksveräußerungen haben opportunistische Produkte 19 % ausgemacht.

Ausländische Investoren hatten auf Verkäuferseite einen Volumenanteil von 67 %, allerdings nur 47 % auf Käuferseite, was zu einer Reduzierung der Anlagen um 108 Mio. Euro führte. „Trotz dieses Rückgangs haben wir im abgelaufenen Quartal einige neue internationale Akteure aus dem Private-Equity-Bereich auf dem Düsseldorfer Markt gesehen“, sagt Finke, „neben Angelsachsen und Franzosen sind auch Asiaten immer aktiver in Düsseldorf.“ Ein Beispiel sind Koreaner, die nach der Lanxess-Arena in Köln im vergangenen Jahr nun den Vodafone-Campus im Visier haben und dabei mit einem deutschen Partner kooperieren.

Die aktuelle Spitzenrendite von 3,90 % hat auf Jahresfrist um 40 Basispunkte nachgegeben. „Ich gehe davon aus, dass sie angesichts der hohen Nachfrage und des Produktmangels weiter unter Druck gerät und am Ende des Jahres bei 3,80 % stehen wird“, gibt Finke einen Ausblick.​