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Pressemitteilung

Berlin

Berliner Bürovermietungsmarkt bleibt auf überdurchschnittlichem Niveau


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BERLIN, 7. April 2017 – Das in den ersten drei Monaten 2017 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt erzielte Umsatzvolumen von 216.000 m² bedeutet einen Rückgang um 13 % gegenüber dem Rekordergebnis im  Vorjahreszeitraum. Mit einem Plus von 42 % gegenüber dem Schnitt der jeweils ersten Quartale 2012 - 2016 und sogar +70 % im Vergleich zum 10-Jahresschnitt stellt es gleichzeitig den zweitbesten Jahresbeginn seit 1999 dar. Im langjährigen Vergleich zeigte die Anzahl der Deals zwar ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis, aber auch einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr von rund einem Fünftel (auf 230). „Dies führt uns zu mittlerweile stark limitierenden Bedingungen auf dem Berliner Markt bei der Flächenverfügbarkeit“, so Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin. In allen Flächenkategorien, vor allem aber bei Gesuchen ab 2.000 m², sei es für viele anmietungswillige Nutzer immer schwerer, Büroflächen mit Bezugsdatum innerhalb von sechs bis zwölf Monaten zu finden, so der Vermietungsexperte. In der Statistik des ersten Quartals gab es denn auch Rückgänge in allen Flächenkategorien unter 10.000 m² sowohl bei der Anzahl der Deals als auch beim Umsatzvolumen. „Dass 2017 trotz allem mit einem prognostizierten Umsatzvolumen von um 850.000 m² erneut ein sehr gutes und stark überdurchschnittliches Jahr auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt zu Buche schlagen wird, steht aber außer Frage“, so Lesener.
 
Die größte Anmietung des Quartals verbuchte die Branche „öffentliche Verwaltung“ mit rund 47.000 m² im Teilmarkt Kreuzberg-Tempelhof, entsprechend führen Branche und Teilmarkt die jeweiligen Statistiken mit deutlichem Abstand an. Deutlich rückläufig zeigt sich vor allem der Teilmarkt Mitte mit einem Minus von zwei Dritteln.
 
„Für fast alle Größensegmente gilt, dass die Flächensuche deutlich früher angegangen werden muss und auch wird. Damit schlägt die Stunde der Projektentwickler, die bei entsprechenden Vorvermietungen den Baubeginn vorverlegen können. 2017 wird der Run auf die noch wenigen spekulativen Projektentwicklungen mit kurzfristigem Baubeginn richtig in Fahrt kommen“, so Lesener. Denn für 2017 werden insgesamt noch unterdurchschnittliche Fertigstellungszahlen erwartet. Aus aktueller Sicht sind bis zum Jahresende nur rund 15.000 m² frei verfügbar. Weiter anziehen wird die Fertigstellungspipeline 2018 mit erwarteten 170.000 m², davon rund zwei Drittel frei verfügbar. 2019 sind rund 200.000 m² neue Fläche zu erwarten. „Auch wenn die Bautätigkeit damit langsam Fahrt aufnimmt, werden die Nachfrageüberhänge zunächst noch nicht gänzlich absorbiert“, so Lesener. Entsprechend wird die Leerstandsquote nicht nur im weiteren Jahresverlauf 2017 weiter sinken (auf bis zu 3,9 % Ende 2017) sondern auch noch darüber hinaus. Ende April 2017 liegt sie bei 4,2 %, 10 Basispunkte unter dem Wert Ende Dezember 2016 und 90 Basispunkte niedriger als ein Jahr zuvor. Insbesondere in den Innenstadtarealen sind die Leerstände stark rückläufig.
 
„Die drastische Verknappung führt dazu, dass die Mieten bei den kurzfristigen Angeboten sprunghaft und zum
Teil im Monatsrhythmus ansteigen“, so Lesener. Einen Anstieg von 3,7 % im ersten Quartal auf 28,00 Euro/m²/ Monat zeigt die Spitzenmiete, innerhalb von 12 Monaten von 16,7 %. 29,00 Euro werden zum Jahresende erwartet. Und auch gewichtete Durchschnittmieten tendieren aufwärts und notieren ein Plus von 2,2 % (auf 15,77 Euro / m² / Monat) in den ersten drei Monaten und 4,0 % gegenüber dem Vorjahr. Lesener: „Spitzen- und auch Durchschnittsmieten werden auch durch die Tatsache angetrieben, dass große Flächengesuche mittlerweile mit höheren Mietpreisen rechnen müssen als kleine.“
 
Dass es für die Nutzer in Berlin immer teurer wird, zeigt auch die Verschiebung der Flächenumsätze hin zu höheren Mietpreisklassen. Um 77 % hat das Umsatzvolumen in der Kategorie 20 – 25 Euro im Vergleich zum ersten Quartal zugelegt, in allen anderen Kategorien zeigten sich im Jahresvergleich rückläufige Flächenumsätze. „Viele Mieter nutzen daher - soweit vorhanden - die Möglichkeit, im Bestand noch zu alten Konditionen zu verlängern, auch wenn sie dafür Einschränkungen wie mangelnde Expansionsmöglichkeiten in Kauf nehmen müssen“, so Lesener.