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Pressemitteilung

Köln

Kölner Investmentmarkt legt im ersten Quartal 2017 einen Blitzstart hin

Büro-Vermietungsmarkt kämpft mit einer vorübergehenden Durstphase


KÖLN, 10. April 2017 – Außergewöhnlich stark ist der Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien aus den Startlöchern gekommen. Mit 610 Mio. Euro wurde mehr Volumen erzielt, als in den Anfangsquartalen der drei vorausgegangenen Jahre zusammen. Der Bürovermietungsmarkt musste hingegen auf den ersten Blick einen Dämpfer hinnehmen: Der Flächenumsatz ging von 78.000 m² im Vorjahr auf 57.300 m² im ersten Quartal 2017 zurück. Ein Minus von 26 %. Dennoch hält JLL wegen einer Reihe anstehender Abschlüsse an der Jahresprognose von insgesamt 300.000 m² fest, was leicht unter dem 5-Jahres-Schnitt von 312.000 m², jedoch über dem 10-Jahresschnitt von 288.000 m² liegen würde. Für den Investmentmarkt geht JLL derweil von 1,4 Mrd. Euro aus, was erstmals seit zwei Jahren wieder unter der Marke von 1,5 Mrd. Euro läge.

Große Anmietungen sind in der Domstadt aufs zweite Quartal geschoben

Trotz des Rückgangs auf dem Vermietungsmarkt sieht Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln, keinen Grund für Pessimismus: „Einige Großdeals sind noch kurz vor Jahresende 2016 abgeschlossen worden, nach personellen Änderungen in manchen Firmen zu Jahresbeginn, sind Abschlüsse vorübergehend ausgesetzt und werden nun im zweiten Quartal nachgeholt“, erklärt er das punktuelle Loch in den ersten drei Monaten. Darunter sind auch Anmietungen mit fünfstelligem Flächenumsatz, die nun nachgeholt werden. „Insofern kann sich das aktuelle Bild schnell wieder relativieren.“ Parallel zum Umsatz ging auch die Anzahl der Anmietungen um 40 auf 106 zurück, was ein Minus von 27 % bedeutet. Es ist die geringste Menge seit 2011, als es 84 Abschlüsse gab.

Nur zehn Anmietungen hatten mehr als 1.000 m², der größte umfasst 6.500 m². Nie in der langfristigen Erhebung seit dem Jahr 2011 hatte der größte Abschluss eine so geringe Fläche. Knapp die Hälfte des Flächenumsatzes wurde durch das Segment unter 1.000 m² erzielt.

Die meiste Dynamik entwickelte traditionell die City mit 16.700 m² bei 38 Anmietungen. Deutlich eingebüßt hat diesmal der Teilmarkt Deutz/Messe, der nach 18.200 m² im Vorjahr nun nur noch auf 900 m² kam. Erneut gehörten die Öffentliche Verwaltung (7.000 m²) und unternehmensbezogene Dienstleister (8.800 m²) zu den stärksten Flächenabnehmern. Diesmal wurden sie allerdings von der Branche „Transport, Verkehr und Lagerhaltung“ mit 11.100 m² übertroffen.

Die Hälfte der freistehenden Flächen in Köln ist nicht mehr zeitgemäß

Erneut verschärft hat sich der Flächenengpass, denn die Leerstandsquote ist auf Jahressicht von 5,4 % auf 4,7 % gefallen. „Es gibt zu wenig Auswahl auf dem Kölner Büromarkt“, rechnet Reul vor. „Schlimmer noch ist, dass rund die Hälfte der freien Flächen nicht mehr marktgerecht ist. Sie müssen entweder aufwändig renoviert oder in eine andere Nutzung, zum Beispiel Wohnen, umgewidmet werden.“

Entspannung ist auf der Angebotsseite nicht in Sicht, denn im ersten Quartal sind gerade einmal 2.200 m² fertiggestellt worden. In den vergangenen fünf Jahren waren es im Schnitt mehr als 17.000 m² gewesen.

Typisch für Köln waren die Mieten erneut sehr stabil. Die Spitzenmiete blieb konstant bei 22 Euro. „Allerdings rechnen wir bis Jahresende mit einem leichten Anstieg auf 22,50 Euro“, prognostiziert Reul. Zugleich stieg die gewichtete Durchschnittsmiete von 12,87 Euro auf 13,62 Euro. „Wir sehen im Kölner Markt mittlerweile deutlich, dass die Vermieter guter Flächen bei den Mietsätzen mutiger werden und dafür auch Abnehmer finden. Zugleich werden kaum noch Umzugskostenzuschüsse oder mietfreie Zeiten gewährt. Wir haben in den Toplagen klare Anzeichen für einen Vermietermarkt“, analysiert Reul.

Investmentmarkt profitiert von Nachfrage über alle Nutzungsarten hinweg

Mit 610 Mio. Euro im ersten Quartal hat Köln die größte Steigerung aller Städte der Big 7 verbucht. Im vergangenen Jahr waren es noch 170 Mio. Euro gewesen. Seinen 5-Jahresschnitt von 181 Mio. Euro hat Köln damit deutlich übertroffen. Erstmals seit längerer Zeit hat Köln auch Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg hinter sich gelassen.

„Das starke Ergebnis beruht vor allem auf einer sehr breiten und ausgewogenen Nachfrage bei den Nutzungsarten“, analysiert Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln, das Ergebnis des ersten Quartals. So standen einige Sparten im Fokus, die sonst nur auf geringe Anteile am Gesamtvolumen kommen. Dazu zählen Mischnutzung (29 %), Einzelhandel (15 %), Grundstücke (13 %) und Hotels (9 %). Entsprechend kommt der Büromarkt auf einen untypisch niedrigen Anteil von weniger als einem Drittel (32%).

​Objekte mit Volumen zwischen 20 Mio. Euro und 50 Mio. Euro besonders begehrt

Allerdings gab es mit dem Gerling-Quartier nur einen Großabschluss. Immofinanz verkaufte an ein Joint Venture aus Quantum Immobilien und Proximus Real Estate. „Vor allem kleinere Objekte unter 40 Mio. Euro wie zum Beispiel Businessparks waren gefragt“, beobachtet Christian Sauer. 49 % des Transaktionsvolumens entfielen auf die Klasse zwischen 20 Mio. Euro und 50 Mio. Euro. Ein höherer Anteil entfiel in keiner anderen Stadt der Big 7 auf diese Kategorie. Allerdings zeichnen sich auch Schattenseiten ab: „Speziell im Bürosegment ist der Markt leergefegt und es gibt unter den angebotenen Objekten nur zwei bis drei marktfähige Produkte. Alles andere wird modernen Anforderungen nicht mehr gerecht“, sagt Sauer.

Entsprechend durchmischt präsentieren sich die Risikoklassen mit 26 % Anteil am Gesamtvolumen bei Core-Produkten, 19 % gingen an Core plus, weitere 40 % an Value Add und 16 % des Volumens wurden als opportunistisch klassifiziert. Vor allem Entwickler haben sich dabei in den ersten drei Monaten des Jahres von ihren Beständen getrennt und mit 46 % fast die Hälfte des Verkaufsvolumens bestritten. Auf der Käuferseite waren derweil Asset/Fonds Manager (30 %) aber auch Immobilien AGs (28 %) sehr aktiv. Auch bedingt durch die geringen Volumina waren internationale Investoren sehr zurückhaltend und bestritten nur 19 % des Volumens, was deutlich unter dem 5-Jahres-Schnitt von 45 % liegt. „Internationale Akteure warten derzeit ab. Sie sind da und beobachten den Kölner Markt, investieren derzeit aber eher in agileren Standorten“, interpretiert Sauer die niedrige Quote.

Die Angebotslage schlägt sich weiterhin auf die Renditen nieder: Auf Jahresfrist ist die Büro-Spitzenrendite von 4,30 % auf 3,85 % gesunken. Und das ist nicht das Ende der Fahnenstange. Bis Jahresende geht JLL von 3,60 % in Köln aus. „Der Markt ist herausfordernd“, sagt Sauer, „aber er bietet immer noch Chancen für Investoren, die strategisch denken und eine gewisse Phantasie für die Entwicklung des Kölner Marktes mitbringen.“​