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Pressemitteilung

Frankfurt

Berlin und Frankfurt sorgen für weiteren Anstieg des JLL VICTOR Prime


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 10. Mai 2017 – Der VICTOR Prime Office von JLL* verzeichnet eine erneut starke Quartalsperformance. Mit +3,2 %, ist das Ergebnis des Vorquartals aber deutlich unterschritten (Q4 2016: + 6,6 %). Der Index notiert im ersten Quartal bei 169,4 Punkten, gleichbedeutend einem neuen Höchstwert. Die Jahresperformance liegt nach einer Serie von starken Quartalszuwächsen bei + 17,8 %. Der Total Return* konnte ebenfalls noch einmal zulegen (+ 21,8 %). Insgesamt wird das Wachstum in diesem Quartal allerdings vor allem von zwei Standorten getragen: Berlin und Frankfurt. 

„Wie schon in vergangenen Quartalen steht vor allem die Hauptstadt und deren Preisentwicklung im Fokus. Neben Produktknappheit und Niedrigzinsumfeld basiert die überdurchschnittliche Dynamik auf einer sehr optimistischen Erwartung der Marktteilnehmer für weiteres und stärkeres Wachstum. Die Entwicklung in den Spitzenlagen von Berlin ist fast schon eine selbsterfüllende Prophezeiung“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Und weiter: „Wir konnten die VICTOR Performance in den letzten 12 Monaten teilweise 1:1 an der Preis- bzw. Wertentwicklung von Top-Immobilien verfolgen. Anstehende Transaktionen, beispielsweise die Vermarktung des Sony Centers, werden das historisch hohe Preisniveau belegen und die Wertsteigerung für Berlin (+30,0 %) eindrucksvoll bestätigen. Das rasante Wachstum ist Realität, und dies zeigt auch der VICTOR von JLL“, so Kemper.

 
Berlin und Frankfurt mit starker Performance, die anderen Lagen stagnieren
 
Die Berliner Innenstadt (+7,1 % auf 186,1 Punkte) verzeichnet erneut ein starkes renditegetriebenes Quartalswachstum. Platz 1 ist damit im ersten Quartal 2017 sicher. Nach nunmehr drei Quartalen mit einem durchschnittlichen Wachstum von +8,5 % lässt dieser Standort die beiden Top-Performer des letzten Quartals, Hamburg und Frankfurt, hinter sich. Die Frankfurter Bankenlage kommt mit einem Plus von +6,9 %  auf 160,8 Punkten und zeigt wie die Spitzenlage der Bundeshauptstadt einen nachfragegetriebenen Preisanstieg und fallende Nettoanfangsrenditen. Die Performance der vier anderen Märkte stagniert auf sehr hohem Niveau. Die Preise sind gleichgeblieben. Um den Nullpunkt herum bewegen sich die Spitzenlagen in Düsseldorf (+0,4 % auf 145,5 Punkte), Hamburg (+0,2 % auf 185,3 Punkte) und München (+0,1 % auf 177,0 Punkte).
 
Wie schon in den vergangenen Quartalen sinkt das „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ weiter. Der Wert liegt nun bei 296 Basispunkten (nach 343 Basispunkten in Q4 2016). Das Bild ist unverändert, der risikolose Zinssatz bleibt auf niedrigem Niveau, während die internen Zinsfußerwartungen der Investoren (IRR) weiter leicht sinken. „Aufgrund der Angebots- und Nachfragesituation kann man davon ausgehen, dass bei anhaltend niedrigem risikolosem Zinssatz Investoren die Toplagen in den fünf größten Bürohochburgen als attraktive, risikolose Anlage betrachten“, so Kemper.   
 
"Seit der Trendwende des Marktes in 2009 beobachten wir steigende Preise für Spitzenimmobilien auf Basis kontinuierlich sinkender Renditen und Mietpreissteigerungen, letztere in dieser Aufschwungphase die wesentlichen Werttreiber in allen Standorten. Allerdings: bei detaillierterer Betrachtung der einzelnen Märkte fällt auf, dass sich Büromieten und Preise für Büroobjekte beispielsweise in München oder Hamburg in den vergangenen Quartalen relativ synchron nach oben bewegt haben. Dies gilt nur eingeschränkt für Berlin mit seinem überproportionalen Absinken der Renditen: allein in den vergangenen drei Quartalen verzeichnete der Standort ein massives Rekord-Performancewachstum von über 25 %. Mittlerweile hat die Hauptstadt mit 3,0 % die niedrigste Spitzenrendite unter den Big 5 in Deutschland und auch unter den europaweiten Metropolen. Ein weiteres Absinken ist sehr wahrscheinlich. „Allerdings: Die Renditen fallen damit zügiger als es der Vermietungsmarkt im gleichen Zeitraum hergibt. Diese Kombination senkt das erzielbare Risikopremium. Die Marktteilnehmer setzen also in der Preisfindung bewusst auf zukünftig kräftiges Mietpreiswachstum“, so Kemper. „Die Frage, ob sich die ambitionierten Businesspläne realisieren lassen, bleibt spannend“, so Kemper abschließend.    

 

* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz;
Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München 

**Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)