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Pressemitteilung

Hamburg

Hamburger Bürovermietungsmarkt so stark wie lange nicht

Investmentmarkt holt auf und erwartet große Abschlüsse für zweites Halbjahr


​HAMBURG, 6. Juli 2017 – Der Hamburger Büromarkt ist wieder komplett auf Erfolgskurs geschwenkt: Nachdem der Vermietungsmarkt im ersten Halbjahr bereits 300.000 m² umgesetzt hat und damit 19 % über dem Vorjahreswert liegt, nimmt nun auch der zuletzt schwächelnde Investmentmarkt wieder Fahrt auf und kommt nach rund 900 Mio. Euro im zweiten Quartal auf 1,5 Mrd. Euro zu Mitte des Jahres. Der hanseatische Markt ist damit auf dem besten Weg, sich erneut den herausragenden Ergebnissen des Vorjahres von 550.000 m² Vermietungsumsatz und mehr als 4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen anzunähern, denn die Perspektiven für die zweite Jahreshälfte stimmen optimistisch. Es wäre das dritte starke Jahr in Folge für Hamburg.


Vermietungsmarkt besser als in den vergangenen zehn Jahren

Mit 132.000 m² im zweiten Quartal hatte der Bürovermietungsmarkt zwar nicht mehr die Dynamik des ersten Quartals, als 167.800 m² zu Buche standen, hat aber mit 300.000 m² das beste erste Halbjahr der vergangenen zehn Jahre abgeliefert. Dabei profitierte der Markt vor allem von größeren Deals, denn die Zahl der Anmietungen ging auf Jahressicht von 341 auf 287 im ersten Halbjahr 2017 zurück. Das bestätigt auch der Langzeitvergleich: Liegt die vermietete Fläche 29 % über dem 10-Jahres-Schnitt, so ist die Anzahl der Deals 6 % unter dem Dekadenvergleich.

„Auch wenn das Angebot nun spürbar knapper wird, ist der Hamburger Bürovermietungsmarkt erneut in Hochform. Wir haben unsere Prognose für das Gesamtjahr deshalb von 500.000 m² auf 550.000 m² erhöht“, sagt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg.

Herausragend war dabei die Anmietung durch Olympus im zweiten Quartal, die 34.500 m² in einer Projektentwicklung für eine neue Zentrale in der Wendenstraße (City Süd) angemietet haben – Bezug wird Ende 2020 sein. Es war der größte Abschluss in einem ersten Halbjahr in den abgelaufenen zehn Jahren. Ebenfalls in die Umsatzstatistik zählt der Baubeginn des Kirchenkreiszentrums für den Kirchenkreis Hamburg-West/Südholstein mit rund 4.000 m² im Teilmarkt Flughafen – Groß Borstel.

​Coworking hat sich in Hamburg etabliert und mietet groß an

„Signalwirkung hatte darüber hinaus bereits im ersten Quartal die Anmietung von 7.700 m² durch ein Coworking-Konzept in der Innenstadt. Nun sind durch ,Spaces‘ nochmals 3.500 m² hinzugekommen“, fasst Scharf zusammen, „dieses Modell hat sich in Hamburg so schnell etabliert, weil die Hansestadt mit Berlin und München zu den innovativsten Standorten in Deutschland zählt.“ Neben kleinen Firmen, die die Kollaboration, Infrastruktur und Dienstleistungen im Coworking Space nutzen sind es vor allem Unternehmen, die einzelne Team und Abteilungen in einer vom Mutterunternehmen losgelösten Atmosphäre kreativ arbeiten lassen wollen. „Allerdings sei Coworking kein Selbstläufer und beliebig erweiterbar. Auch hier wird es nach einer Zeit des Wachstums eine Konsolidierung im Markt geben“, so Scharf.

Das Gros der Abschlüsse machte die Größenklasse zwischen 1.000 m² und 2.500 m² aus. Rund ein Viertel der vermieteten Gesamtfläche entfiel auf diese Kategorie. Zudem wurden im Gegensatz zum Vorjahr diesmal auch zwei Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² verbucht. Entsprechend deutlich zog die durchschnittliche Größe an und liegt nun bei 1.220 m² nach 824 m² im Vorjahr.

Im Teilmarktvergleich hat die City Süd der Innenstadt deutlich den Rang abgelaufen: 78.000 m² wurden in der City Süd angemietet (26 %), während die Innenstadt mit 59.600 m² auf 20 % Marktanteil kommt. Im vergangenen Jahr war das noch umgekehrt gewesen. Grund: Drei der fünf größten Deals entfallen diesmal auf die City Süd. Mit Abstand folgen City Nord (10 %) und Altona-Ottensen-Bahrenfeld (9 %).

Erneut besonders aktiv waren unternehmensbezogene Dienstleister mit 55.900 m² bzw. 19 % Marktanteil. Es folgt die Industrie mit 50.200 m² und einem Anteil von 17 %.

Das Flächenangebot wird derweil immer knapper: Lag die Leerstandsquote Ende 2010 noch bei 9,6 %, so sind nun nur noch 5,1 % verfügbar – vor einem Jahr waren es noch 5,9 %. So ist beispielsweise der Leerstand in der Innenstadt seit Anfang 2011 von 295.000 m² auf 116.000 m² deutlich zurückgegangen. „Bis zum Jahresende rechnen wir mit einem leichten Rückgang auf 5,0 %“, prognostiziert Scharf, der in besonders gefragten Lagen bereits Abzeichen eines vermieterdominierten Marktes sieht.

In Hamburg wird wieder mehr Bürofläche entwickelt

„Doch die positive Botschaft ist: Hamburg hat langfristig clever geplant. In den kommenden Jahren werden neue Flächen auch in zentralen Lagen fertiggestellt werden, die den Markt entlasten und weiteres Wachstum der Nutzer zulassen. Darunter das Springer Quartier mit 44.000 m² und der  Alte Wall mit 18.000 m²“, gibt Scharf einen Ausblick. Im ersten Halbjahr sind rund 120.000 m² fertiggestellt worden. Davon waren bei Fertigstellung aber nur noch 27.000 m² verfügbar. Immerhin: Die Fläche der neuen Immobilien lag 12 % über dem 10-Jahres-Schnitt und sogar 38 % über dem 5-Jahres-Schnitt. Bis Ende des Jahres sollen weitere 92.300 m² folgen.

Erneut zugelegt hat derweil die Spitzenmiete: 26,00 Euro und damit einen Euro mehr als vor einem Jahr verzeichnet JLL – der höchste Wert seit dem Jahr 2001, als der Topwert bei 

28,60 Euro lag. Die gewichtete Durchschnittsmiete pendelte sich nach 14,83 Euro vor einem Jahr nun bei 14,66 Euro ein. Einen Zuwachs verzeichnete aber vor allem die Preisklasse zwischen 20,00 Euro und 24,99 Euro. Nach 33 Anmietungen zum Vorjahreszeitpunkt waren es diesmal bereits 47.

​Investmentmarkt findet in der Hansestadt langsam zu alter Stärke zurück

Nach dem schleppenden Jahresauftakt hat der Hamburger Investmentmarkt wieder deutlich an Dynamik gewonnen und verbucht zur Halbzeit des Jahres 2017 rund 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. Das ist exakt auf dem 5-Jahres-Schnitt. „Der Markt liegt mit 1,5 Mrd. Euro zwar aktuell rund 30 % hinter dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2016 zurück, doch sehen wir einige Transaktionen, die für die zweite Jahreshälfte vorbereitet werden. Darunter auch einzelne im dreistelligen Millionenbereich“, analysiert Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg. Deshalb ist sie zuversichtlich, dass die Marke von 4 Mrd. Euro trotz der Startschwierigkeiten auch 2017 wieder erreicht wird.

Unter den Vorjahren und dem 5-Jahres-Schnitt (61 %) blieb derweil der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtvolumen mit 54 % bzw. 810 Mio. Euro zurück. Unter anderem durch die Transaktion des Radisson Blu Hotels erreichte die Hotelsparte mit 18 % einen ungewöhnlich hohen Wert. Zusammen mit München (19 %) liegt Hamburg in dieser Hinsicht bundesweit an der Spitze.

Es gab in Hamburg zwei Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, die aber nur 25 % des gesamten Volumens ausmachen. Zudem gilt: Der Markt ist durch eine Vielzahl mittelgroßer Deals geprägt. Auf die Größenordnung zwischen 20 Mio. und 50 Mio. Euro entfielen 44 % des gesamten Transaktionsvolumens, in keiner anderen der Big 7 war der Anteil in dieser Größenordnung höher. „Das belegt die Solidität des Hamburger Investmentmarktes – allerdings muss man auch beachten, dass die Zahl der Deals im ersten Halbjahr mit 63 deutlich hinter den Vorjahren mit 92 (H1 2016) und 80 (H1 2015) lag“, so Cervinka.

Auffällig ist nach dem ersten Halbjahr 2017, dass keine der Top-5-Transaktionen in der Hamburger Innenstadt liegt. Das passt zum Trend, dass viele Investoren intensiv abseits der CBD-Lagen Investments prüfen, um höhere Renditen erzielen zu können. „Die City Süd hat so deutlich an Attraktivität gewonnen – für Nutzer wie Investoren gleichermaßen“, beschreibt Cervinka, „Grund ist die Durchmischung mit mehreren Nutzungsarten, die den Teilmarkt lebendiger macht. Somit wächst auch der Druck, dort zu investieren.“ In der Wahrnehmung rückt die City Süd so immer mehr an die Innenstadt heran. „Die Qualität der urbanen Lagen östlich des Hauptbahnhofs wird jetzt erkannt und geschätzt – allerdings auch eingepreist.“

Besonders aktiv auf der Käuferseite waren Asset/Fonds Manager (29 % des Gesamtvolumens), Private Investoren (18 %) und Spezialfonds (16 %). Bei den Verkäufern rangieren hinter den Asset/Fonds Managern (32 %) die Private Equity/Hedge Fonds (20 %) und Entwickler (17 %).

Nachdem internationale Investoren im vergangenen Jahr mit einem Anteil von 37 % am Gesamtvolumen knapp unter dem 5-Jahres-Schnitt von 40 % lagen, haben sie im ersten Halbjahr 2017 auf 44 % zugelegt. Dabei gibt es nach Cervinkas Beobachtung neue Gesichter: „Neben den bekannten Akteuren aus Frankreich, Großbritannien und den USA sind mittlerweile auch Südamerikaner an Immobilien in Hamburg interessiert.“ Per Saldo haben ausländische Investoren ihre Bestände in den vergangenen sechs Monaten allerdings um 179 Mio. Euro abgebaut.

„Die Nachfrage ist nach wie vor extrem gut, so dass die Büro-Spitzenrendite stabil bei 3,25 % liegt und nur noch von Berlin mit 3,0 % unterboten wird“, ordnet Cervinka ein. Doch das ist immer noch nicht das Ende der Fahnenstange: Bis Jahresende rechnet JLL Dank der hohen Nachfrage mit einer Büro-Spitzenrendite von 3,10 %. ​