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Pressemitteilung

Frankfurt

Aufwärtstrend am Main: Starkes zweites Quartal sorgt für erfreuliche Halbjahresergebnisse auf Frankfurter Vermietungs- und Investmentmarkt 


​Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 6. Juli 2017 – Mit einem leichten Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum hat der Frankfurter Bürovermietungsmarkt das erste Halbjahr 2017 abgeschlossen, 238.000 m² bedeuten einen Anstieg von 8 %. Gegenüber dem 5-Jahresschnitt bilanzieren + 14 % und 6 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt.
 
„Der sich seit 2016 abzeichnende Trend zeigt sich auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt immer deutlicher. Investitionen großer Finanzinstitute in Digitalisierung und Mitarbeiter-Teams, darüber hinaus Aktivitäten von FinTechs und Co-Working-Anbietern wirken als Verjüngungskur. Flächenoptimierung und Kostenreduzierung, Gesuchskriterien potentieller Nutzer seit der Finanzkrise 2008 / 2009, rücken langsam in den Hintergrund und machen immer öfter wieder Platz für Expansionspläne“, so Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. „Abzulesen ist dieser Trend an der durchschnittlichen Größe der angemieteten Flächen, die im Jahresvergleich um gut 25 % angestiegen ist. Und das trotz leicht rückläufiger Anzahl der Deals“, so Kullmann. Zugelegt haben in der Umsatzstatistik sowohl bei der Anzahl als auch beim Flächenumsatz die drei Größenklassen zwischen 1.000 und 10.000 m².
 
Kullmann weiter: „Auch das Stichwort ‚Kreative Arbeitswelten‘ fällt vermehrt. Vor diesem Hintergrund sind Aktivitäten von Regus, Design-Offices, WeWork und anderen einzuordnen. Die Frage aber, wer diese ‚kreativen‘ Flächen füllen wird, bleibt spannend: Großkonzerne, die durch die vermehrte Einstellung von Free-Lancern Auslagerungs- und Flächeneinsparungspotentiale ‚wittern‘? Nutzer der ‚klassischen‘ Business Center, die sich Richtung ‚neue Generation‘ bewegen? Start-Ups oder Business-Nomads? Durch den Brexit angetriebene Unternehmen?“
 
Im ersten Halbjahr 2017 erscheint mit WeWork am Goetheplatz (5.000 m²) einer der genannten Anbieter in den Top 10 der Anmietungen, Design Office wird auf 4.000 m² im Bahnhofsviertel eröffnen. Angeführt wird die Liste von der einzigen Anmietung über 10.000 m²: Clifford Chance, die, unter Vermittlung von JLL, nach Jahrzehnten im FBC 2019 in das zurzeit im Umbau befindliche Junghof Plaza umziehen werden.
 
Selbstverständlich präge nach wie vor die Brexit-Fantasie das Frankfurter Vermietungsumfeld. „Mit ersten Abschlüssen ausländischer Finanzunternehmen in direktem Brexit-Zusammenhang rechnen wir bis zum Ende des Jahres. Sie werden allerdings keine signifikanten Auswirkungen auf das Umsatzvolumen 2017 haben, so dass wir nach wie vor von rund 450.000 m² ausgehen“, so Kullmann. Auch ohne konkret erfolgte Abschlüsse kommt langsam Bewegung in mögliche Verlagerungsaktivitäten: die drei größten japanischen Banken haben angekündigt, jeweils eine Niederlassung in Frankfurt eröffnen zu wollen. „Aber auch bereits in Frankfurt ansässige Unternehmen versuchen, mit einer flexiblen Gestaltung ihrer Verträge für unterschiedliche Szenarien, auch für mögliche Erweiterungen, vorbereitet zu sein.“ 
 
Der Markt bleibt weiterhin geprägt von hoher Nachfrage, die auf ein eingeschränktes Angebot trifft. Lediglich 6 % der im ersten Halbjahr fertiggestellten Flächen sind noch frei verfügbar. Bis zum Ende des Jahres werden weitere 40.000 m² hinzukommen. Entsprechend hat sich der Abwärtstrend der Leerstandsquote weiter fortgesetzt: von April bis Ende Juni um 40 Basispunkte auf 8,6 %. JLL rechnet für Ende Dezember 2017 mit einer Quote von 8,4 %. 2018 könnte hier der Tiefpunkt erreicht werden, bevor die Quote 2019 aufgrund hoher erwarteter Fertigstellungen von bis zu 500.000 m² wieder anziehen wird.
 
Zugelegt auf über 19,00 Euro / m² / Monat hat die gewichtete Durchschnittsmiete (+ 2,2 %) „Eine weitere leichte Steigerung des Mietpreisniveaus ist zu erwarten, Zeichen eines wieder anziehenden Marktes“, so Kullmann. Die Spitzenmiete, 2017 bis dato stabil bei 37,00 Euro / m² / Monat, tendiert bis zum Jahresende aufwärts auf bis zu 38,00 Euro. 

 
Kräftiger Zuwachs beim Transaktionsvolumen im zweiten Quartal
 
Nach dem für Frankfurter Verhältnisse recht erfreulichen Jahresauftakt auf dem Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Transaktionsvolumen knapp unter der Milliardenmarke hat ein deutlich stärkeres zweites Quartal (1,47 Mrd. Euro), nach Berlin das beste unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen, für ein Halbjahresergebnis von 2,37 Mrd. Euro gesorgt. Keine andere Big 7 Stadt (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) konnte zwischen dem ersten und zweiten Quartal so kräftig zulegen (+63 %). Im 1- und 10-Jahresvergleich entspricht das Volumen einem Plus von 47 %, auch der Durchschnitt der Jahre 2012-2016 wurde mit 38 % deutlich übertroffen. Trotz dieses Resultats und den meisten Transaktionen (76) konnte letztlich weder die Hauptstadt (3,14 Mrd. Euro), noch die bayerische Metropole (2,71 Mrd. Euro) nach den ersten sechs Monaten erreicht werden. „Ob sich dieses Ranking am Ende des Jahres wieder gedreht und die Bankenstadt die Nase erneut vorne haben wird mit prognostizierten rund 7 Mrd. Euro bleibt spannend bis zum Schluss“, so Christian Lanfer, Team Leader Office Investment JLL Frankfurt. Und weiter: „Die Investoren sind da, das Zinsniveau bleibt niedrig, der Leerstand sinkt, die Mietpreise steigen, der Wirtschaft geht es gut, kurzum: ein recht ideales Umfeld, um zu kaufen, wenn adäquates Angebot zur Verfügung steht.“
 
Allein im zweiten Quartal waren es bereits vier Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich mit einem Gesamtvolumen von über 800 Mio. Euro, darunter der Verkauf des Bürogebäudes T 8 durch Credit Suisse an den südkoreanischen Asset/Fonds Manager Mirae Asset Global Investments Co. oder der Verkauf des Bürogebäudes Frankfurt Airport Center 1 durch UBS an das Joint Venture Peakside Capital und Madison International Realty. Insgesamt machen die Top10-Transaktionen im ersten Halbjahr 1,23 Mrd. Euro aus. Unter diesem Gesichtspunkt kommt nur Berlin auf ein höheres Volumen. „Im zweiten Halbjahr gehe ich von weiterhin zunehmenden Aktivitäten in diesem Bereich aus. Denn Kapital ist vorhanden und sucht nach entsprechendem Produkt. Sowohl seitens ausländischer als auch deutscher Investoren“, so Lanfer. Der Druck auf die Renditen lässt nicht nach, Preise dürften sich weiter verteuern. Im Bürobereich, derzeit 3,50 %, rechnen wir mit einer Spitzenrendite bis Jahresende von 3,40 %.
 
Traditionell bleibt die Büroimmobilie bevorzugtes Investmentobjekt: 78% liegen in etwa auf dem Niveau der vergangenen fünf Jahre. Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil des Logistik/Industriesektors: 20% sind das Vierfache des Fünfjahresschnitts. Für ca. 480 Mio. Euro wechselten solche Immobilien im Raum Frankfurt den Eigentümer – auch das unerreicht in den anderen sechs Märkten. Dreiviertel dieses Volumens ging in den ersten sechs Monaten im Rahmen überregionaler Portfolioverkäufe über die Bühne (Hansteen, Logicor, Gramercy). Nicht zuletzt diese Transaktionen haben zu dem hohen Anteil ausländischer Käufer beigetragen: 68 % (1,62 Mrd. Euro) stehen nur 30% (718 Mio. Euro) auf deren Verkäuferseite gegenüber, das heißt, per Saldo haben sie netto investiert: mit rund 900 Mio. Euro fällt diese Netto-Investition so hoch aus wie in keiner anderen Big 7 Stadt.
 
Asset/Fonds Manager dominieren das Investmentranking: Mehr als 1,2 Mrd. Euro und damit fast viermal so viel wie die zweitplatzierten Spezialfonds entfallen auf diese Anlegergruppe. Auf Verkäuferseite sind es Entwickler und offene Publikumsfonds, die die Top5-Liste mit jeweils rund 20% anführen.