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Pressemitteilung

Stuttgart

Stuttgarter Büromarkt leidet unter den starken Vorjahren

Angebotsmangel bremst Investment- wie Vermietungsmarkt aus


STUTTGART, 6. Juli 2017 – Investoren in Stuttgart stehen vor eine kniffligen Entscheidung: Die Bestände halten und auf steigende Mieten spekulieren oder sich in der jetzigen Hochpreisphase von den Immobilien trennen? „Fakt ist, dass der Stuttgarter Markt nach dem starken Jahr 2016 deutlich enger geworden und das Angebot spürbar knapper geworden ist“, sagt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. 465 Mio. Euro Transaktionsvolumen hat der Investmentmarkt bislang erzielt – rund 27 % weniger als im Vorjahr. „Der Markt ist vier Jahre in Folge sehr gut gelaufen, doch viele wollen nun langfristig halten und bringen ihre Produkte vorerst nicht mehr auf den Markt“, erklärt Veiel.

Dabei kommt den Investoren entgegen, dass die Entwicklung auf dem Stuttgarter Vermietungsmarkt die Position der Eigentümer zusätzlich stärkt: Nur 37.500 m² sind im zweiten Quartal umgesetzt worden, 111.000 m² insgesamt im ersten Halbjahr – wobei Daimler als Eigennutzer mit 50.000 m² in Leinfelden-Echterdingen die Bilanz dominiert. Der Flächenumsatz des ersten Halbjahrs 2017 liegt so zwar 7 % über dem des Vorjahres und auch 9 % über dem 10-Jahres-Schnitt, aber die Zahl der Deals ist spürbar zurückgegangen. Im zweiten Quartal 2017 waren es nur noch 48 – seit 2010 wurde dieser Wert nur einmal (45 im Q2 2013) unterboten. Insgesamt kommt das Halbjahr 2017 auf 108, was 28 % weniger als im Vorjahr sind.

„Nach dem starken 2016 ist die Luft im Vermietungsmarkt nun raus. Es sind die Eigennutzer, die die Bilanz des Vermietungsmarktes retten. Freie Flächen sind indes derzeit kaum zu bekommen“, zieht Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart, eine Bilanz nach sechs Monaten. Entsprechend realistisch fällt der Ausblick aus: 220.000 m² sind die Prognose für das Gesamtjahr 2017, was 22 % unter dem 5-Jahres-Schnitt läge. Im Vorjahr hatte der Markt noch einen Rekord mit 400.000 m² aufgestellt, dieser war allerdings auch damals von großen Eigennutzer-Abschlüssen aus der Industrie geprägt.

Der Grund für die aktuell geringe Dynamik im Markt ist im mangelnden Angebot zu finden: Eine aktuelle Leerstandsquote von 3,1 % lässt Mietinteressenten wenige Optionen für ihre Bedürfnisse. Bis Jahresende wird sie gar auf 2,9 % fallen, prognostiziert JLL. „Deshalb sind die Entscheidungswege oft sehr lang, denn viele Interessenten hoffen darauf, dass sich überraschend doch noch weitere Optionen bieten“, erklärt Treier, „viele brauchen im Kampf um die besten Mitarbeiter hochwertige Flächen, die der Markt derzeit nur sehr begrenzt bietet. Entsprechend groß ist die Zurückhaltung.“ Dennoch bleibt Treier optimistisch: „Wenn man sieht, was derzeit in die Vermarktung geht, hat das zweite Halbjahr das Potenzial deutlich besser zu werden.“

​Durchschnittlich Dealgröße ist nach oben geschnellt

Zum genannten Daimler-Abschluss kamen im zweiten Quartal drei weitere größere Abschlüsse hinzu: ein Eigennutzer mit 6.800 m² in Weilimdorf, die Ströer GmbH mit 4.100 m² in Stuttgart-West und das Skyloop Businesscenter mit 1.800 m² in Leinfelden-Echterdingen. Zwar entfallen mehr als 85 % aller Abschlüsse auf die kleinen Kategorien unter 1.000 m², dennoch ist die durchschnittliche Größe von 585 m² im Vorjahr auf 852 m² im ersten Halbjahr 2017 gewachsen, was unterstreicht, wie sehr der Großabschluss die Statistik beeinflusst.

Die meisten Verträge sind neben der City (42) in Stuttgart-West (13) und Vaihingen (11) abgeschlossen worden. Besonders aktive Branchen waren die unternehmensbezogenen Dienstleistungen (25 Anmietungen), Ausbildung, Gesundheit, Soziales (14) Industrie (13) und EDV (11).

Nachdem es im ersten Quartal keine Fertigstellungen gab, kamen diesmal 32.900 m² Bürofläche hinzu. Das hatte aber keine Auswirkungen auf den Markt, denn alle Bereiche waren bei Bauende bereits vergeben. Zum Vergleich: Im Vorjahr war zu diesem Zeitpunkt knapp die dreifache Menge fertiggestellt worden. Aktuell sind in Stuttgart rund 312.000 m² im Bau – das meiste davon in Vaihingen.

Das knappe Angebot bei großer Nachfrage wirkt sich auch auf die Mieten aus: Erneut hat die Spitzenmiete angezogen und hat sich binnen eines Jahres von 20,50 Euro auf 22 Euro erhöht. Bis Jahresende werden aller Voraussicht nach nochmals 50 Cent dazukommen. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete steigt kontinuierlich. Lag sie vor einem Jahr noch bei 12,17 Euro, sind es mittlerweile 13,45 Euro. Vor allem das Segment zwischen 15 Euro und 19,99 Euro legt beim Anteil der Abschlüsse von 18,8 % auf 34 % deutlich zu.

Investmentmarkt liegt unter dem eigenen 5-Jahres-Schnitt

Mit einen Transaktionsvolumen von 465 Mio. Euro für das erste Halbjahr, liegt Stuttgart im Vergleich der Big 7 abgeschlagen auf dem letzten Platz – alle anderen Metropolen haben bereits mehr als eine Milliarde Euro umgesetzt und liegen im Gegensatz zu Stuttgart über dem eigenen 5-Jahres-Schnitt. In Stuttgart kamen nach dem verhaltenen Jahresbeginn mit 185 Mio. Euro nun weitere 280 Mio. Euro hinzu. Davon entfallen ungewöhnlich hohe 73 % auf den Bürosektor, der Rest mit 27 % auf Logistik, was fast einer Verdreifachung des 5-Jahres-Schnitts für diese Assetklasse entspricht. Der durchschnittliche Abschluss hatte ein Volumen von 19 Mio. Euro – nur Düsseldorf lag mit 15 Mio. Euro darunter.

„Es wird schwer werden, die Milliarde Euro erneut zu überbieten“, analysiert Alexander Veiel, „nach drei bis vier sehr starken Jahren erreicht Stuttgart jetzt wieder sein Normalmaß.“ Dahinter stecken zwei Gründe: Zum einen ist über Jahre zu wenig entwickelt worden, zum anderen will derzeit kaum ein Eigentümer verkaufen, weil es kaum attraktive Anlagealternativen gibt. „Wer jetzt verkauft, müsste bei dem knappen Angebot in andere Märkte gehen – und das wollen die wenigsten.“ Entsprechend spekulieren viele auf Mietsteigerungen und investieren in den Bestand, um dessen Wert zu steigern. Je nach Angebotslage und Alternativen kann sich der Markt aber auch schnell wieder verändern, so Veiel. „Aktuell sind Objekte für rund 450 Mio. Euro im Markt, darunter einiges aus dem Retailsegment. Daher bin ich zuversichtlich, dass wir noch an die Milliarde herankommen.“

Bislang gab es keine Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, nur drei Transaktionen hatten ein Volumen von mehr als 50 Mio. Euro. Darunter war das Büroobjekt Bollwerk mit einem Volumen von 92 Mio. Euro die größte Transaktion. Die LBBW hatte es im zweiten Quartal an den den REIT Dream Global Advisors Germany GmbH verkauft. 

Besonders aktiv waren auf Käuferseite Immobilien AGs/REITs mit einem Anteil von 36 %, dicht gefolgt von Asset/Fonds Managern mit 33 %. Pensionskassen traten erstmals seit Jahren mit 14 % wieder deutlicher in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite trennten sich vor allem Immobilien AGs/REITs von ihren Beständen und machten 31 % des Marktes aus. Auch hier folgen Asset/Fonds Manager mit 20 % und Entwickler mit 18 %. Bei den Risikoklassen entfielen 85 % des Volumens auf Core plus, der Rest auf Core.

Internationale Investoren waren auf der Verkäuferseite zu 45 % aktiv, bei den Käufern hingegen zu 62 %, so dass sie ihre Bestände um 79 Mio. Euro ausbauten. Das bestätigt, dass Stuttgart als sicherer Standort auch immer stärker ins Blickfeld internationaler Akteure rückt.