Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorfer Investmentmarkt punktet mit vielen Kleinabschlüssen

Bürovermietungen orientieren sich mit Großdeals auf die linke Rheinseite


​​DÜSSELDORF, 7. Juli 2017 – Der Düsseldorfer Büromarkt  hat seine Reife zum Halbjahr 2017 bestätigt. Während andere Städte wie Stuttgart derzeit die Folgen der sehr starken vergangenen Jahre durch Produktmangel spüren, präsentiert sich die NRW-Landeshauptstadt agil und hat im Vergleich zum Vorjahr sogar noch zugelegt: 218.000 m² sind im Vermietungsmarkt nach sechs Monaten umgesetzt – 9 % mehr als im Vorjahr zu diesem Zeitpunkt. Der Investmentmarkt hat bereits die Milliarden-Grenze übersprungen, was ihm den beiden vorherigen Jahren mit Abstand nicht gelungen war.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter Düsseldorf: „Die Bandbreite an Dealgrößen im ersten Halbjahr 2017 zeigt, wie gereift und robust der Düsseldorfer Markt ist. Auch nach einer Reihe außergewöhnlich starker Jahre bietet der Markt genug Optionen für Nutzer und Investoren – wenn auch in kleinen bis mittleren Größen. Das ist auch ein Verdienst dessen, dass Düsseldorf die Transformation zum permanenten Zustand gemacht hat. Durch den stetigen Wandel bleiben Stadt und Immobilienmarkt modern und entwickeln sich in ihrer Liga immer mehr zum Vorreiter. Ein wichtiger Aspekt ist dabei, dass Düsseldorf seine Nische gefunden hat und vor allem im Segment der mittleren Größen gut aufgestellt ist.“

Vermietungsmarkt: Weniger Abschlüsse, aber deutlich mehr Fläche

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat den 116.000 m² aus dem ersten Quartal 102.000 m² im zweiten Quartal folgen lassen, sodass er zum Halbjahr rund 19.000 m² vor dem Vorjahr liegt. Zugleich ist die Zahl der Deals allerdings von 322 auf 270 um 16 % zurückgegangen. Nahezu identisch fällt auch der Langzeitvergleich aus: Im Vergleich zum Schnitt der vergangenen fünf oder zehn Jahre liegt der Flächenumsatz rund 10 % vorne, während die Anzahl der Abschlüsse mehr als 13 % dahinter liegt. Entsprechend ist die Durchschnittliche Dealgröße im ersten Halbjahr 2017 deutlich um 31 % von 601 m² auf 786 m² angestiegen.

„Es gab sieben Abschlüsse mit mehr als 5.000 m² im ersten Halbjahr, was für einen starken Markt spricht. In den vergangenen zehn Jahren waren es im Schnitt im ersten Halbjahr fünf gewesen“, bilanziert Martin Becker, Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf. Die Prognose für das Gesamtjahr von 400.000 m² hat daher weiterhin Bestand.

Allein im Düsseldorfer Stadtgebiet wurden 192.000 m² umgesetzt. Größte Anmietung war bereits im ersten Quartal HSBC Trinkaus & Burkhardt mit 20.100 m² an der Hansaallee. Im zweiten kamen jetzt mit der neuen Creditreform-Zentrale in Neuss 14.000 m² hinzu. Drittgrößte Anmietung des Halbjahres waren 13.000 m² des Bankhauses Lampe am Kennedydamm. „Es gibt weitere Anfragen für Büroflächen mit mehr als 10.000 m², wir rechnen aber erst im kommenden Jahr mit entsprechenden Abschlüssen“, gibt Becker einen Ausblick.

Die meiste Fläche mit insgesamt 47.300 m² sowie die meisten Deals mit 182 entfielen auf die Größenkategorie unter 500 m². Hatte es 2016 in der ersten Jahreshälfte keine Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² gegeben, waren es in diesem Jahr drei mit insgesamt 47.100 m².

​Mehr Coworking-Konzepte setzen ihren Fuß auf den Düsseldorfer Markt

„Auch wenn sie von der Flächengröße her nicht unter den Topdeals landen, sind die Anmietungen durch Coworking-Konzepte in Düsseldorf bemerkenswert“, beobachtet Becker, „Gleich drei Konzepte haben sich Flächen zwischen 800 und 2.500 m² gesichert.“ Unternehmen wie Regus, Tribes und Spaces setzen damit ihren Fuß auf den Düsseldorfer Markt und testen, wie das moderne Konzept angenommen wird. In Berlin und Hamburg ist Coworking schon stärker etabliert, hier expandieren diese Konzepte bereits bis auf eine Größe von bis zu 8.000 m² je Standort.

Neben den Teilmärkten, die von den großen Abschlüssen profitierten hat sich vor allem der Seestern als zunehmend attraktiv gezeigt. Hier wurden 20.300 m² (9 %) bei 19 (7 %) Abschlüssen vermietet. „Der Seestern zieht sehr stark an und ist immer öfter eine Option für Unternehmen die große, zusammenhängende Flächen suchen, was unter anderem am guten Preisleistungsverhältnis liegt. Zusammen mit den Anmietungen in Neuss und im Düsseldorfer Stadtteil Oberkassel zeigt das, wie gefragt die linke Rheinseite mittlerweile ist“, so Becker. 

Im traditionell stärksten Markt, der City, war es diesmal eine Vielzahl kleinerer Abschlüsse, die sich auf 33.500 m² summierten. Die größte Anmietung lag hier bei 3.100 m². Mit Abstand am meisten (47.000 m²) und auch öftesten (60 Deals) mieteten unternehmensbezogene Dienstleistungen an. Beflügelt durch die Abschlüsse von HSBC und Lampe rangieren Banken, Finanzdienstleistungen bereits dahinter mit 36.000 m² bei zehn Anmietungen.

„Die konstant große Nachfrage lässt die Leerstandsquote weiter sinken. Nach 8,2 % vor einem Jahr ist Düsseldorf nun bei 7,9 % angelangt und wird bis Ende des Jahres aller Voraussicht nach bei 7,6 % liegen“, analysiert Becker die Entwicklung am Markt.

Im ersten Halbjahr sind insgesamt 46.700 m² Bürofläche fertiggestellt worden – ein Plus von 71 % im Vergleich zum Vorjahr und 19 % über dem 10-Jahres-Schnitt. Herausragend war dabei im zweiten Quartal der Neubau im Andreas Quartier mit 10.600 m². Aktuell sind davon noch 49 % der Flächen verfügbar. Insgesamt werden derzeit in Düsseldorf 180.900 m² gebaut, das meiste davon mit 57.300 m² im Hafen.

„Düsseldorfs großer Vorteil bei Nutzern wie Investoren ist seine Immunität gegen große Preissprünge. Entsprechend konstant liegt die Bürospitzenmiete wie schon vor einem Jahr bei 26,50 Euro“, erklärt Becker, „daran wird sich bis Jahresende wohl auch nichts ändern.“ Die gewichtete Durchschnittsmiete ist derweil binnen eines Jahres von 14,66 Euro auf 15,22 Euro gestiegen. Vor allem das Preissegment zwischen 20 und 25 Euro hatte im ersten Halbjahr deutlich mehr Abschlüsse und Fläche verbucht.

​Düsseldorfer Investmentmarkt: Kleinteilig, aber sehr aktiv

Der Düsseldorfer Investmentmarkt gleicht derzeit einem Ameisenhaufen: Klein, aber sehr aktiv. Zwar hat er mit 15 Mio. Euro den niedrigsten Schnitt beim Transaktionsvolumen unter den Big 7, doch erstmals seit drei Jahren hat Düsseldorf im ersten Halbjahr mit 1.015 Mio. Euro wieder die Milliarden-Euro-Grenze geknackt. „Transaktionen mit mehr als 20 Mio. Euro waren im zweiten Quartal eher die Ausnahme im Düsseldorfer Markt. Die größte Transaktion erreichte nicht einmal 60 Mio. Euro“, sagt Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Umso beachtlicher ist, dass das Transaktionsvolumen 53 % über dem des Vorjahres liegt und auch gegenüber dem 5- und 10-Jahresschnitt ein deutliches Plus von 22 % beziehungsweise 55 % aufweist. Entsprechend hält JLL an der Prognose von 2,3 Mrd. Euro für das Gesamtjahr fest.

Der Erfolg ist aber nicht allein auf das Bürosegment zurückzuführen, das diesmal 48 % Anteil hatte und damit rund 10 %-Punkte unter dem eigenen 5-Jahresschnitt rangiert. Besonders viel Zuwachs verzeichnete Logistik, das mit 31 % rund das Sechsfache des eigenen 5-Jahres-Schnitts verbucht – ein Großteil davon, 270 Mio. Euro von 320 Mio. Euro, geht auf überregionale Portfolio-Verkäufe zurück, bei denen viele Immobilien im Düsseldorfer Marktgebiet den Eigentümer wechselten.

„Wir werden im laufenden Jahr noch einige größere und große Deals am Markt sehen“, gibt Finke einen Ausblick. Derzeit sind Objekte mit einem Wert von rund 1,4 Mrd. Euro im Markt. Nach drei sehr guten Jahren ist die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer etwas zurückgegangen: „Viele arbeiten jetzt mit den Objekten, anstatt sie anzubieten, um sie noch verkaufsfähiger zu machen. Viele Investoren in Düsseldorf gehen davon aus, dass die Preise hoch bleiben und noch weiter steigen werden“, sagt Finke.

Besonders aktiv waren auf Käuferseite Asset/Fonds Managern mit einem Anteil von 33 %, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit 13 %. Pensionskassen traten erstmals seit Jahren mit 10 % wieder deutlicher in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite trennten sich vor allem Private Equity/Hedge Fonds von ihren Beständen und machten 21 % des Marktes aus. Hier folgen Asset/Fonds Manager mit 18 % und Immobilien AGs/REITs mit 17 %. Bei den Risikoklassen entfielen nur 16 % des Volumens auf Core, Core plus verbuchten 50 %.

​Ausländische Akteure bauen ihre Bestände leicht ab

Internationale Investoren waren diesmal vor allem auf der Verkäuferseite aktiv. Dort waren sie für 71 % des Transaktionsvolumens verantwortlich – so viel wie in keiner anderen Stadt der Big 7 – aber nur für 44 % auf der Käuferseite. Ihre Bestände bauten sie so um 275 Mio. Euro ab.

Erneut geriet die Büro-Spitzenrendite unter Druck und sank von 4,1 % vor einem Jahr auf aktuell 3,9 %. „Allerdings ist bis Jahresende mit einem weiteren Rückgang auf 3,7 % zu rechnen. Das wäre ein neuer Rekordwert“, sagt Finke.