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Pressemitteilung

Berlin

Berlin ist auch die Kapitale der Immobilieninvestoren - Bürovermietungsmarkt bleibt angespannt


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BERLIN, 7. Juli 2017 – Die deutsche Hauptstadt ist auch wieder die Kapitale der Immobilieninvestoren. Ein besseres erstes Halbjahr gab es auf dem Berliner Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt noch nie. Der bisherige Rekord aus dem Jahr 2015 wurde noch einmal um 100 Mio. Euro getoppt. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,14 Mrd. Euro im ersten Halbjahr wurden München (2,7 Mrd. Euro) und Frankfurt (2,27 Mrd. Euro) deutlich auf die Plätze verwiesen.  Asset/Fonds Manager sind dabei sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite die Topscorer: knapp 2 Mrd. Euro haben sie in Gewerbeimmobilien investiert, für 1,1 Mrd. Euro Objekte verkauft.
„Seit 2014 bilanzierten in Berlin alles in allem 11 Quartale über der Milliardengrenze, eine eindrucksvolle Kontinuität und ein ebenso eindrucksvoller Hinweis auf die Anziehungskraft, die die Stadt im Portfolio ausländischer und deutscher Anleger genießt“, so Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment JLL Berlin. Der 10-Jahresschnitt des eingesetzten Kapitals (H1 2012-2016) hat sich dabei mehr als verdoppelt. „Auch in den kommenden sechs Monaten werden wir einen energiegeladenen Berliner Immobilien-Investmentmarkt erleben. Das zweitbeste Ergebnis nach 2015 dürfte dann mit rund 7 Mrd. Euro zu Buche schlagen“, so Kadelbach.
 
Treiber dieser Entwicklung im laufenden Jahr sind neun Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro – so viel wie in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg. Mit diesen Investitionen im dreistelligen Millionenbereich wird fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens abgedeckt, darunter das Zalando-Hauptquartier, das von dem österreichischen Entwickler UBM an den südkoreanischen Asset/Fonds Manager Capstone Asset Management verkauft wurde, die ehemalige Vattenfall-Zentrale in Kreuzberg-Tempelhof, von der BIMA erworben oder das Bürogebäude Eight Floors in Charlottenburg-Tiergarten mit der Allianz als neuem Eigentümer, Verkäufer Patron Capital. Von den in den ersten sechs Monaten weiteren 60 Transaktionen bewegt sich der Großteil unter 20 Millionen Euro. 
 
Mit einem Anteil von 62% ist die Büroimmobilie stärkste Assetklasse, im ersten Halbjahr 2017 über dem Berliner 5-Jahresschnitt von 45% liegend. Sechs der größten Transaktionen sind Büroimmobilien. „Da viele Investoren von weiter steigenden Büromieten in der Hauptstadt ausgehen, erzielen mittlerweile Objekte mit kurz- und mittelfristigen Mietvertragslaufzeiten höhere Kaufpreisfaktoren als langfristig vermietete“, erklärt Kadelbach. Solche Objekte mit Wertsteigerungspotential erzielen mittlerweile Faktoren bis zum 30-fachen der Jahresmiete. Das lasse immer mehr Eigentümer darüber nachdenken, die Gunst der Stunde in einem überaus guten Umfeld zu nutzen: „Denn Höchstpreise winken“, so Kadelbach.
Die Spitzenrendite, derzeit bereits auf historisch niedrigem Niveau, könnte erstmals bis Jahresende in einer Immobilienhochburg unter 3 % fallen. Nach der Finanzkrise waren die Renditen noch einmal auf einen Höchstwert von 5,5 % in 2009 gestiegen, seitdem hat ein kontinuierlicher Rückgang eingesetzt. 

 
Gesunde Fluktuation für Büromieter nur noch eingeschränkt möglich
 
Der Berliner Bürovermietungsmarkt bleibt stabil auf überdurchschnittlichem Niveau, wenn auch rückläufig gegenüber den letztjährigen Rekordvolumina. Ein Umsatzvolumen von 397.000 m² in den ersten sechs Monaten 2017 (224.000 m² im ersten und 173.000 m² im zweiten Quartal) bedeutet einerseits zwar ein Minus von 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, durchweg positiv fallen andererseits langjährige Vergleiche aus - mit + 80.000 m² (+25 %) gegenüber dem durchschnittlichen Volumen der ersten Halbjahre 2012 - 2016 und sogar einem Plus von mehr als 120.000 m² (+45 %) gegenüber dem 10-Jahresschnitt. „Vor diesem Hintergrund bleiben wir bei unserer Jahresprognose von 850.000 m². Das wäre immer noch das drittbeste Jahr überhaupt auf dem Vermietungsmarkt der Hauptstadt“, so Steffen Lesener, Team Leader Office Leasing JLL Berlin.
 
Ein Drittel des Umsatzvolumens im ersten Halbjahr geht auf das Konto dreier großflächiger Deals – bemerkenswert deshalb, da vor einem Jahr die drei größten lediglich für 13 % des Umsatzvolumens sorgten und auch die Top 10 nur ein Viertel des Umsatzvolumens auf sich vereinte.
 
Charakteristisch in diesem Zusammenhang für den Berliner Büromarkt 2017: Mit Ausnahme der Größenklasse über 10.000 m², ausschließlich aus den drei Mega-Deals bestehend, bilanzieren in allen Kategorien sowohl beim Umsatzvolumen als auch bei der Anzahl Rückgänge gegenüber dem Vorjahr. Am deutlichsten manifestiert sich dieser Trend in der Kategorie 5.000 – 10.000 m² mit nur noch vier Deals (nach 13 im ersten Halbjahr 2016) und einem Umsatzrückgang um zwei Drittel. Lesener: „Vor dem Hintergrund des angespannten Marktes mit sich immer weiter reduzierenden Flächenoptionen ziehen Unternehmen kurzfristig oft eine Verlängerung im Bestand einem langfristigen Umzug vor. Bei weiter aufwärts tendierenden Mietpreisen könnte das auf längere Sicht allerdings die möglicherweise teurere Option sein: bei einer nächsten Verhandlungsrunde dürfte der Mietpreis sowohl in Bestandsgebäuden als auch in Projektentwicklungen deutlich höher ausfallen.“ 
Zugelegt hat ein weiteres Mal die Durchschnittsmiete (um 4 % allein in den letzten drei Monaten). Bis zum Jahresende könnte wiederum die Spitzenmiete – zum Mitte des Jahres stabil bei 28,00 Euro / m² / Monat - um weitere 7 % auf 30,00 Euro / m² / Monat steigen.

Der Teilmarkt Mitte, oft auf der Top-Position platziert, muss diesmal vier Teilmärkte an sich vorbei ziehen lassen. Ein deutlicher Rückgang (60 %) des Umsatzvolumens schlägt zu Buche, während die Erst- und Zweitplatzierten Prenzlauer Berg – Friedrichshain bzw. Kreuzberg – Tempelhof mit deutlichen Zugewinnen aufwarten. Nahezu 100.000 m² - und damit allein verantwortlich für rund ein Viertel des Umsatzvolumens - verbucht die Branche „Handel“, die mit nur einer Anmietung mehr gegenüber dem Vorjahr das Umsatzvolumen mehr als vervierfacht hat.

 
Reduzierte Flächenoptionen
 
Weiter sinkend zeigt sich die Leerstandsquote, die Ende Juni 2017 bei 4,1 % notiert und bis Ende des Jahres die 4 % unterschritten haben dürfte. „Ab diesem Niveau ist eine gesunde Fluktuation für Büromieter nur noch eingeschränkt möglich. Die erste Folge ist bereits sichtbar: der Rückgang des Flächenumsatzes“, so Lesener. JLL geht von einer Quote von 3,7 % Ende Dezember aus. Damit wäre innerhalb von 18 Monaten ein Viertel des Leerstandvolumens abgebaut worden. Auffällig hoch ist in diesem Zusammenhang die Nettoabsorption zur Mitte des Jahres, sie hat sich statistisch innerhalb der letzten zwölf Monate auf über 350.000 m² nahezu verdoppelt.
 
Große zusammenhängende Neubauflächen werden frühestens 2019/2020 zur Verfügung stehen. 2019 sollten aus heutiger Sicht bis zu 300.000 m² fertiggestellt werden, deutlich mehr als 2017 und 2018. „Wie viel davon angesichts der hohen erwarteten Vorvermietungsquoten noch frei sein wird, ist noch nicht abzuschätzen“, so Lesener