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Pressemitteilung

Köln

Kölner Investmentmarkt hängt im ersten Halbjahr Düsseldorf ab

Bürovermietung ist nach Rekordjahr wieder in der Normalität angekommen


​KÖLN, 10. Juli 2017 – Der Kölner Investmentmarkt hat auch im zweiten Quartal 2017 seine Fahrt auf der Überholspur fortgesetzt und erneut 600 Mio. Euro Transaktionsvolumen erzielt. Insgesamt stehen so nach dem ersten Halbjahr bereits 1,2 Mrd. Euro zu Buche. Das ist ein Vielfaches des Vorjahreswertes und setzt Köln mit deutlichem Abstand vor Düsseldorf, das rund eine Milliarde Euro erzielte. „Die Nachfrage und Investitionsbereitschaft ist ungebrochen hoch. Neben Büroimmobilien werden vor allem Logistik, Hotels und Grundstücke wie das Deutz-Areal gehandelt“, erklärt Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln, den rasanten Anstieg. Der Vermietungsmarkt ist mit einem Flächenumsatz von 155.400 m² hingegen wieder zurück auf Normalmaß. Vor einem Jahr hatte der Markt mit 219.000 m² noch 29 % mehr erzielt – allerdings war er durch die Zurich-Anmietung mit rund 60.000 m² in Deutz beflügelt worden.

Vermietungsmarkt lässt eigenes Wachstumspotenzial liegen

Mit 87.400 m² im zweiten Quartal hat der Kölner Vermietungsmarkt nach verhaltenem Jahresbeginn mit 68.000 m² wieder etwas mehr Fahrt aufgenommen. Mit insgesamt 155.400 m² liegt das erste Halbjahr 6 % unter dem 5-Jahres-Schnitt. Auch die Zahl der Abschlüsse liegt mit 247 rund 10 % unter dem Langzeitvergleich. „Die Nachfrage ist weiterhin auf hohem Niveau, aber Köln hat nach wie vor das Problem des geringen Angebots“, sagt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln. Reul bleibt allerdings optimistisch, dass das Jahresziel von 300.000 m² zum dritten Mal in Folge erreicht werden kann.

Dabei verschenken die Kölner Wirtschaft und der Immobilienmarkt selbst einiges ihres Wachstumspotenzials: „Der Markt blockiert sich in gewisser Weise selbst. In Köln gibt es einen starken Mittelstand, der einen Umzug jedoch in erster Linie als Kostenfaktor und nicht als Chance und sinnvolle Investition in das Unternehmen sieht. Viele setzen auf eine günstige Lösung, was weder die Mitarbeiter begeistert, noch Eigentümer dazu bringt, ihre Flächen zu modernisieren“, beschreibt Reul den Kölner Teufelskreis.

„Stadt und Bund sind weiterhin mit die größten Interessenten in der Stadt – auch wenn sie in den vergangenen Quartalen bereits zu den größten Anmietern auf dem Markt gehörten“, berichtet Reul. Auch diesmal war die öffentliche Verwaltung mit 30.900 m² und einem Flächenanteil von 20 % am Gesamtmarkt stärkster Abnehmer. Auch der größte Abschluss mit 18.600 m² entfällt mit dem Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben in diesen Bereich. Es ist – bezogen auf die letzten 5 Jahre - die zweitgrößte Anmietung in einem ersten Halbjahr nach dem Zurich-Abschluss im vergangenen Jahr.

​Erneut waren die rechtsrheinischen Stadtteile besonders begehrt: Deutz/Messe liegt mit 

37.100 m² (24 % Anteil an der Gesamtfläche) deutlich vorne, auch Kalk/Mülheim mit 21.100 m² (14 %) ist gefragt. Dazwischen rangiert die linksrheinische City mit 30.200 m² (19 %). Die meisten Abschlüsse lagen dort mit 78.

Geringe Leerstandsquote setzt Unternehmen unter Druck

Deutlich spürbar ist mittlerweile die Leerstandsquote von nur noch 4,5 % in Köln. Seit dem Jahr 2009 hat sie sich halbiert. Das hat Folgen: „Viele Nutzer haben die Konsequenzen des knappen Angebots noch nicht verinnerlicht. Wenn ein Mietvertrag in zwei oder drei Jahren ausläuft, denken viele, dass sie noch genug Zeit haben, um zu verlängern oder neue Flächen zu finden. Doch das ist eine sehr riskante Strategie“, warnt Reul.

Denn die Bauprojekte lassen nicht auf eine baldige Entspannung der Marktsituation hoffen. 31.500 m² sind im ersten Halbjahr fertiggestellt worden, darunter das Coeur Cologne mit 12.800 m². Das war nur noch die Hälfte der Fläche des Vorjahreszeitraums. Hinzu kommt: Nur 5.300 m² waren bei Fertigstellung noch frei verfügbar. Generell ist in den vergangenen fünf Jahren in Köln nur sehr wenig entwickelt worden – im Schnitt 31.700 m² im ersten Halbjahr. Insgesamt sind derzeit 232.300 m² in Köln im Bau, das meiste mit 75.000 m² in Deutz/Messe.

Die Büro-Spitzenmiete liegt weiterhin konstant bei 22 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete hat sich derweil binnen Jahresfrist von 14,11 Euro auf 12,60 Euro verringert. Grund: Bei den Anmietungen im ersten Halbjahr war die Preisklasse zwischen 10 und 15 Euro mit 55.000 m² und 40 % Marktanteil besonders dominant. „Das ist Segen und Fluch zugleich. Auf der einen Seite sind die Mieten in Köln für viele bezahlbar, auf der anderen Seite sind sie kein Anreiz für Entwickler, neue Büroflächen zu schaffen, weil es für sie kaum rentabel ist“, analysiert Reul.

​Investmentmarkt profitiert von hoher Nachfrage nach Grundstücken

Mit 1,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen liegt Köln 253 % über dem Wert des Vorjahres. Keine andere Stadt der Big 7 hat eine größere Steigerung im Vergleich zum Vorjahr oder auch zum 5-Jahres-Schnitt aufzuweisen. 191 % liegt der Markt über diesem langfristigen Vergleich. „Nach diesem guten Abschneiden konnten wir die Prognose für das Gesamtjahr auf 1,8 Mrd. erhöhen“, sagt Sauer. Allerdings ist die Assetklasse Büro diesmal nicht so dominant wie sonst, sondern liegt mit 21 % nahezu gleichauf mit Grundstücken (22 %), Einzelhandel und Logistik (beide 19 %). 

Auch die Volumina waren signifikant höher als im Vorjahr. Diesmal gab es drei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, im ersten Halbjahr 2016 war diese Kategorie verwaist gewesen. Vieles davon spielt sich auf der rechten Rheinseite ab: „Die rechtsrheinischen Teilmärkte haben enorm an Attraktivität und Bedeutung gewonnen. Mit der Messe-City war dort im vergangenen Jahr die größte Büro-Transaktion zu finden. Über alle Assetklassen hinweg ist der Verkauf der Lanxess-Arena in Deutz der Rekordhalter“, fasst Sauer zusammen.

Allerdings spiegelt sich auch der Produktmangel im Kölner Markt wieder: Mit nur 35 Transaktionen wird Köln nur von Stuttgart unterboten. Alle anderen Städte der Big 7 haben mehr als 60 Abschlüsse verzeichnet. Mit der durchschnittlichen Größe von 34 Mio. Euro rangiert Köln hingegen im bundesweiten Mittelfeld.

Durch die Ausgeglichenheit bei den Assetklassen ist auch die Verteilung bei den Risikoklassen eher untypisch. So hat Köln durch die Grundstücksverkäufe mit 24 % den deutschlandweit höchsten Anteil an opportunistischen Produkten. Value Add (20 %), Core Plus (39 %) und Core (17%) teilen sich den restlichen Markt. „Die Bereitschaft, außerhalb zentraler Lagen und Core zu investieren, ist da und sicher auch gestiegen, allerdings sind die Investoren realistisch und kalkulieren mit Abschlägen“, beobachtet Sauer.

Corporates dominieren die Verkäuferseite

Auf der Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 32 % Volumenanteil die stärksten Akteure. Entwickler (23 %) und Immobilien AGs sowie Pensionsfonds (beide 14 %) folgen auf den Plätzen. Bei den Verkäufern sorgten Corporates (27 %) für Aufsehen, während Entwickler (25 %) nur knapp dahinter folgen.

Der Anteil internationaler Investoren liegt mit 43 % bei den Käufern in etwa im Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Sie halten sich mit der Verkäuferseite (46 %) in etwa die Waage und verringern ihre Bestände so per Saldo um 43 Mio. Euro. „Das Engagement internationaler Investoren hängt stark mit dem Angebot und der Losgröße zusammen. Da die Angebotsseite derzeit deutlich geringer als die Nachfrage ist und ebenso kaum Objekte mit großen Volumina im Markt sind, halten sich internationale Investoren tendenziell zurück“, stellt Sauer klar.

Die Büro-Spitzenrendite liegt seit drei Quartalen konstant bei 3,85 %. „Allerdings rechnen wir bis Jahresende mit einem Rückgang auf 3,60 %, was ein neues historisches Tief wäre“, gibt Sauer einen Ausblick.