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Pressemitteilung

Frankfurt

Europäische Büronutzermärkte - Immer mehr Märkte mit Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage


​Kurzkommentar inklusive Charts [PDF]

 

  • Europäischer Mietpreis-Index von JLL zeigt im 2. Quartal 2017 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten einen Anstieg von 1,1%
     
  • Mit 2,1% liegt das jährliche Büro-Mietpreiswachstum in Europa weiterhin über dem 10-Jahresschnitt von 1,2% und dem 5-Jahresschnitt von 1,6 %
     
  • Europäischer Büroflächenumsatz ist im Jahresvergleich leicht rückläufig (-3%)
     
  • Büroflächenleerstand sinkt unter 8 % - niedrigster Stand seit Ende 2008


 


Die Konjunktur in der Eurozone zeigt auch zur Jahresmitte eine bessere Performance als für dieses Jahr ursprünglich prognostiziert. Zuversicht herrscht vor. Was noch zu  Beginn des Jahres zu potenziell „disruptiven“ Brandherden erklärt wurde, wie die Wahlen in den Niederlanden und Frankreich, Brexit, Populismus und Abschottung, hat sich zumindest relativiert. Entwicklungen der letzten Monate machen aber auch deutlich, dass politische Ereignisse kurzfristig für Verwerfungen oder Unsicherheit sorgen können.

 
Immer mehr Märkte mit steigenden Büromieten
 
Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 2. Quartal 2017 gegenüber den drei vorangegangenen Monaten um 1,1% zu. 11 der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum, deutlich mehr als Anfang des Jahres (Q 1 2017/ Q 4 2016: 5). In zwei Märkten gingen die Mietpreise leicht zurück: Paris (-0,7 %) und Warschau (-2,1 %). Das europaweite Jahresplus von 2,1% übertrifft den 10-Jahresschnitt (1,2%) immer noch deutlich. Ohne Großbritannien betrug das Mietpreiswachstum im 2. Quartal gegenüber dem Vorjahr immerhin 3,6% - ein Hinweis auch auf die zunehmenden Nutzeraktivitäten in Kontinentaleuropa.
 
Noch unverändert sind die Spitzenmieten in London (Q2 London Westend: 1.348 Euro/m²/Jahr; London City: 858 Euro/m²/Jahr), könnten aber bis Jahresende leicht fallen. Neue Fertigstellungen werden den Druck auf das Leerstandsvolumen erhöhen. Für Edinburgh wurde auf Basis des  höchsten, jemals in einem zweiten Quartal verzeichneten Umsatzes, ein Anstieg der Spitzenmieten um 3,2% auf 392 Euro/m²/Jahr notiert.                         
Ein leichter Rückgang der Spitzenmieten in der französischen Hauptstadt um 0,7% auf 760 Euro/m²/Jahr ist als vorübergehende Anpassung nichts Ungewöhnliches für diesen Markt. Der Kurs positiver Wachstums- und Beschäftigungsperspektiven, seit 2016 in Frankreich zu beobachten, wird auch weiter anhalten.             
Das höchste Mietpreiswachstum im 2. Quartal konnte Brüssel mit einem Plus von 9,1 % auf 300 Euro/m²/Jahr vorweisen. Auch zwei andere Index-Märkte der Benelux-Länder kommen auf ein Plus: Luxemburg 4,4% auf 564 Euro/m²/Jahr, Amsterdam 2,7% auf 380 Euro/m²/ Jahr. Diese Entwicklung ist Folge einer zunehmenden Verknappung der 1A-Flächen bei einer robusten Nachfrage nach genau solchem Angebot. Auch in Stockholm führte ein starker Wettbewerb unter den Nutzern um die wenigen verfügbaren Flächen zu einem mit 6,3% überdurchschnittlichen Anstieg über das Quartal.
Im Plus und rasch vorangeschritten sind auch die drei südeuropäischen Märkte Barcelona (+2,3% auf 270 Euro/m²/Jahr), Madrid (+1,7% auf 360 Euro/m²/Jahr) und Mailand (+1,0% auf 525 Euro/m²/Jahr). Mit ihrem nochmaligen Zuwachs im zweiten Quartal bewegen sie sich in den spanischen Metropolen aber immer noch zweistellig unter ihren Spitzenwerten von 2008.
 
Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 haben die Spitzenmieten in Hamburg (auf 312 Euro/m²/Jahr), München (432 Euro/m²/Jahr) und Stuttgart (264 Euro/m²/Monat) in den Monaten April bis Ende Juni nochmals leicht angezogen. Die Jahresmieten pro Quadratmeter für die übrigen vier Hochburgen (Berlin 336 Euro/m²/Jahr), Düsseldorf (318 Euro/m²/Jahr), Frankfurt (444 Euro/m²/Jahr) und Köln (264 Euro/m²/Jahr) sind auf ihrem jeweiligen Stand geblieben. In der 12-Monats-Betrachtung konnten die Berliner Spitzenmieten um fast 10 % zulegen, in Stuttgart ging es um mehr als 7 % rauf,  Hamburg und München verzeichneten ein Plus von jeweils 4 %. Keine Veränderung gab es in Köln und Düsseldorf, in beiden Rheinstädten verharrte die Spitzenmiete auf ihrem Vorjahresniveau.  Insgesamt wird bis Ende des Jahres in Deutschland mit einem weiteren Anstieg der Mieten gerechnet. Auch für Europa wird auf Basis erhöhter Nutzer-Aktivität und einer relativ moderaten Projektentwicklungs-Tätigkeit, die die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen auf dem Markt einschränken, mit einem europäischen Mietpreiswachstum gerechnet: Das Wachstum der Spitzenmieten dürfte sich 2017 auf insgesamt rund 2,2% belaufen.

 
Umsatzniveau bleibt hoch
 
Nach einem bereits regen 1. Quartal (2,903 Mio. m²) hat der Büroflächenumsatz in den 24 europäischen Märkten im 2. Quartal 2017 auf 2,909 Mio. m² noch einmal leicht zugelegt, im Jahresvergleich bleibt trotzdem ein Rückgang von 3 % zu vermerken. Insgesamt ist damit für das erste Halbjahr ein Umsatzvolumen von 5,81 Mio. m² erzielt, entsprechend einem leichten Plus von 1 %. Der 5- und 10 Jahresdurchschnitt (des jeweils ersten Halbjahres) sind mit +12 % und + 10 % deutlich übertroffen.
 
Deutlich unterschiedlich bleiben die Umsatzentwicklungen im zweiten Quartal in den west- sowie mittel- und osteuropäischen Märkten: einem Plus von 3% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres steht ein Minus von 28 % gegenüber, auf das gesamte Halbjahr bezogen sind es +7 % gegenüber - 23 %.
 
Mehr als verdoppelt hat sich das Volumen in Edinburgh (auf 51.000 m²) - aufgrund mehrerer großflächiger Deals u.a. durch die Government Property Unit. Deutlich auch der Zuwachs in London (+68 %), Barcelona (+66%) und Madrid (+60%). In der britischen Hauptstadt wurde mit 259.000 m² das zweithöchste Umsatzvolumen in einem zweiten Quartal seit 2000 registriert. Die Nachfrage im Londoner West End war dabei besonders lebhaft mit einem Umsatzergebnis von ca. 110.000 m². Bemerkenswert: 35% davon entfielen auf Nachfrage von Serviced Office Anbietern. Zunehmend wird von Nutzern bei der Suche nach geeigneten Flächen eine hohe Flexibilität bei Laufzeiten und Flächenausstattung u.a. auch für Co-Working-Angebote gewünscht.
 
Das im 1. Quartal gestiegene Vermietungsniveau in Paris konnte im 2. Quartal nicht gehalten werden, 502.000 m² bedeuten einen Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von 16%. Möglich, dass die Unsicherheit vor den Wahlen in Frankreich dieser Abschwächung teilweise Vorschub geleistet hat. Das Beschäftigungswachstum und die positive Stimmung bei den Unternehmen wird die Vermietungstätigkeit im zweiten Halbjahr wieder ansteigen lassen.
Limitierend auf potenzielle Flächenwechsel wirkt auch in den sieben deutschen Immobilienhochburgen immer stärker das Angebot, das sich in allen Städten weiter verknappt. Längst nicht alle Umzugspläne können also realisiert werden. Insofern ist der Rückgang im zweiten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres in drei der sieben Märkte nichts Überraschendes. Die beiden Quartale 2017 summiert ergeben in den Big 7 ein Umsatzvolumen von 1,84 Mio. m², mit leichtem Rückgang von 0,8 % auf dem sehr hohen Niveau des Vorjahres.
Bleibt es bei der hohen Nachfrage auf den europäischen Märkten  dürfte sich das Büro-Umsatzvolumen 2017 der 12 Mio. m²-Marke nähern. Das wären dann bis zu 6 % mehr als im 5- bzw. 10-Jahresschnitt.

 
Niedrigste Leerstandquote seit Ende 2008
 
Mit einem Rückgang der Leerstandsquote im 2. Quartal 2017 um 20 Basispunkte ist in den 24 europäischen Index-Städten mit 7,8 % der niedrigste Stand seit Ende 2008 erreicht. Durch die solide Vermietungstätigkeit wurde das höhere Fertigstellungsvolumen von Projektentwicklungen in den meisten Städten wieder aufgewogen. Daran dürfte sich auch bis Ende des Jahres nichts ändern, die Leerstandsquote also stabil bleiben.
17 Märkte verzeichneten einen Rückgang der Quote, besonders stark in den niederländischen Regionalhauptstädten Utrecht und Den Haag, wo die Leerstandsquote um 220 Basispunkte auf 10,8% bzw. 260 Basispunkte auf 7,1% zurückging. Ähnlich Amsterdam, das in den letzten beiden Jahren einen erheblichen Rückgang der Quote verzeichnete, kann in Utrecht und Den Haag nun auf Basis an Fahrt gewinnender Vermietungsaktivität langsam eine Angebotsverknappung beobachtet werden. Unter dem europäischen Durchschnitt liegt auch die Quote von Dublin (7,7%, gleichbedeutend einem Rückgang von 120 Bsp). Amsterdam notiert punktgenau auf dem aggregierten europäischen Wert (7,8%, -80 Bsp).
 
Unter den Städten mit den nach wie vor niedrigsten Leerstandsquoten finden sich drei deutsche Immobilienhochburgen: Stuttgart mit 3,1 %, München mit 4,0 % und Berlin mit 4,1%.
 
Der Büroflächenleerstand ist in allen deutschen Big 7- Märkten auch im 2. Quartal weiter gesunken und liegt bei  4,7 Mio. m². Dies entspricht einer aggregierten Leerstandsquote von 5,1 %. Der Abbau von kurzfristigen Anmietungsoptionen für Unternehmen schreitet weiter und mit erhöhter Dynamik voran. Das Angebot dieser kurzfristig verfügbaren Flächen hat sich innerhalb der letzten 12 Monate um weitere fast 777.000 m² reduziert. Wenn dieses Tempo beibehalten wird, wird in Kürze die 5 %-Marke beim Leerstand für die Big 7 unterschritten.
 
Trotz des weiteren Zuwachses an Büro-Fertigstellungen in den genannten Index-Städten um 9 % auf insgesamt 981.000 m² ist das langfristige durchschnittliche Volumen im zweiten Quartal immer noch zweistellig unterschritten: gegenüber dem 10-Jahresschnitt macht das 22% aus. Traditionell entfallen auf Paris und London ein großer Anteil der neuen Flächen (19% bzw. 18 %). In Brüssel waren es mit 137.000 m² immerhin auch 13 %. Aufgrund von Vermietungen sank der Leerstand hier jedoch um 20 Basispunkte auf 8,8%. Einen leichten Anstieg der Leerstandsquote gab es im zweiten Quartal in der britischen Hauptstadt (10 Bsp auf 5,0 %) in Paris blieb sie stabil bei 6,7 %.
 
Mit weiteren möglichen 3,2 Mio. m² im 2. Halbjahr würden die Fertigstellungen 2017 insgesamt 5,1 Mio. m² erreichen, rund 25% mehr als der 5-Jahresschnitt. In 2018 könnte das Fertigstellungsniveau noch leicht höher liegen, konzentriert auf London, Paris, Dublin, Berlin und München.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.