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Pressemitteilung

Frankfurt

VICTOR Prime Office Index mit einer Nullrunde – Plateaubildung nur temporär?


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

FRANKFURT, 9. August 2017 – Der VICTOR Prime Office von JLL* verzeichnete im zweiten Quartal 2017 einen minimalen Performanceanstieg von + 0,2 % auf 169,7 Punkten. Anders als im Vorquartal konnte keine der Top-Lagen echte Wachstumsimpulse liefern. Jeweils um 0,3 % haben die Spitzenlagen in Hamburg und Frankfurt zugelegt - auf 185,9 bzw. 161,3 Punkten. Die Berliner Innenstadt notiert einen Anstieg von 0,1 % und hat nach wie vor den höchsten Indexstand (186,3 Punkte). Unverändert ist der Indexwert in Düsseldorf und München mit 145,5 bzw. 177,1 Punkten. 
 
Insgesamt verzeichnen die meisten Spitzenlagen im zweiten Quartal 2017 keine signifikanten Preisansteige. Sowohl Renditen als auch Spitzenmieten zeigten sich im Vergleich zum Vorquartal
fast unverändert. Das Preisniveau hat damit, zumindest vorerst, ein Plateau erreicht. Eine Analyse des sehr hohen gewerblichen Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2017 (25,8 Mrd. Euro)
zeigt deutliche Ausweichbewegungen der Marktakteure: neben der Verlagerung der Aktivitäten in alternative Objektkategorien, insbesondere Logistik, haben innerhalb der Assetklasse Büro Investmentvolumina sowohl in Sekundärlagen der Top-Standorte als auch in Sekundärstandorten deutlich stärker zugelegt als in den 1A-Lagen. 
 
Die Entwicklung des VICTOR-Index weist auf die sich immer noch verstärkende Produktknappheit im Spitzensegment hin. Das hat natürlich Auswirkungen auf das Preisgefüge. „Das hohe Preisniveau in den Spitzenlagen ist stabil und wird unseren Prognosen zufolge den Markt noch weiter bestimmen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Mit Berlin ist eine der deutschen Immobilienhochburgen sogar europaweit führend. Mit Ausnahme von Zürich (2,7 %) erreichen nur noch zwei weitere Städte (Genf und Paris) wie die deutsche Hauptstadt eine Spitzenrendite von 3 %. Das zeugt von den hohen Erwartungen der Marktakteure an diesen Standort.
 
„Wenngleich wir Spekulationen über eine nach dem starken Anstieg der letzten Jahre nachhaltige Trendwende des VICTOR für verfrüht halten, bleibt abzuwarten, welche externen Einflüsse die Preisentwicklung in der zweiten Jahreshälfte bestimmen werden“, so Kemper.
‚Unkoordinierte‘ Brexit-Verhandlungen sowie ein wieder steigendes Zinsumfeld in den Vereinigten Staaten könnten zugleich Chance und Risiko für die Nachfrage nach Top-Büroimmobilien bergen. Dazu kommt die Ungewissheit über die mittelfristige Entwicklung der Realwirtschaft in Europa. Befeuert der Transfer von Büroarbeitsplätzen  die Vermietungsmärkte in adäquaten Lagen außerhalb von UK, insbesondere auch in Deutschland? Erweist sich die Zinswende in den USA als positives Investitionssignal für die Weltwirtschaft? Oder sorgt etwa eine steigende Verzinsung für eine deutliche Zunahme von Investitionen in andere Assets als Immobilien? „Wir haben bereits auch zu Beginn der zweiten Jahreshälfte Transaktionen im hohen dreistelligen Bereich gesehen, wie zum Beispiel bei dem Verkauf des im Bau befindlichen Axel-Springer-Neubaus und der nahe gelegenen Axel-Springer-Passage in Berlin, die von hohen Kapitalressourcen zeugen - erstklassige Objekte, in die zu bemerkenswerten Preisen investiert wurde. Und das ist kein Einzelfall. Vor dem Hintergrund einer solchen Marktdynamik liegt dann eher die Vermutung nahe, dass es sich bei der Plateaubildung des VICTOR Index tatsächlich um ein zunächst temporäres Phänomen handelt“, so Kemper
 
Trotz des Quartalsrückgangs (von 21,8 % auf 17,7 %) aufgrund der abgeschwächten Performance in den Monaten April bis Ende Juni weist der Total Return** nach wie vor auf die hohe Anziehung von Büroimmobilien in den Spitzenlagen der fünf Immobilienhochburgen hin. Ein minimal gestiegener risikoloser Zinssatz steht leicht fallenden internen Zinsfußerwartungen gegenüber und hat in Summe zu einem weiteren leichten Rückgang des „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ auf 273 Basispunkte (Q 1 2017: 296 Basispunkte) geführt. „Für Investoren ist diese Entwicklung trotzdem ausreichend groß, um Top-Büroimmobilien als attraktives Investment in ihre Anlagestrategie zu implementieren“, so Kemper
 
Kemper abschließend: „Die Attraktivität und Performance der einzelnen Standorte variiert wie selten zuvor: mittlerweile liegen im VICTOR zwischen dem top-platzierten Berlin und der Bankenlage in Düsseldorf rund 40 Indexpunkte.“ Zum Vergleich: Anfang 2015 bewegten sich Spitzenreiter München mit 139,7 und Berlin, damals mit 126,7 Punkten noch Schlusslicht, sehr viel enger beieinander. „Investoren prüfen trotz Anlagedruck die Zukunftsperspektive eines Standortes sehr genau. Core-Immobilien sind daher nicht gleich Core-Immobilien. Dieser Logik folgend wäre es wenig überraschend, wenn Anleger in der zweiten Jahreshälfte Frankfurt verstärkt in den Fokus nehmen. Als Folge des Brexits deuten sich Umzüge einiger Institute und Firmen an. Einer der Profiteure dieses Trends wird sicherlich Frankfurt sein. ‚Brexit-Anmietungen‘ dürften der Bankenkonsolidierung in Deutschland entgegenwirken und der Frankfurter Bankenlage verbesserte Zukunftsprognosen für die Vermietungsmärkte bescheren. Hatte Frankfurt aufgrund seiner starken Fokussierung auf den Finanzsektor seit der Trendwende des VICTOR in 2009 kontinuierlich gegenüber Berlin, München und Hamburg an Boden verloren, ist nun ein Aufholeffekt möglich“, so Kemper.


* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München


**Total Return: Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres)