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Pressemitteilung

Frankfurt

Trotz rückläufigem Neugeschäft Kreditbestände erhöht - Ausblick bleibt insgesamt verhalten


Pressemitteilung inklusive Charts [PDF]

 

 

FRANKFURT, 04. Oktober 2017 – Mit 17,7 Mrd. Euro lag das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierung in den ersten sechs Monaten 2017 laut Analyse von JLL rund 8 % niedriger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Bei sechs Banken lag das Volumen niedriger, fünf Banken erhöhten in Summe ihre Neugeschäfte, bei zweien blieb es in etwa gleich.
 
Die DG Hyp bleibt - wie bereits im Gesamtjahr 2016 - mit 2,6 Mrd. Euro stärkster Kreditgeber unter den analysierten Instituten. Über ihre Bücher lief beispielsweise der Kauf des NH Hotels in Weinheim durch die Deutsche Fondsvermögen (DFV) und eine Teilfinanzierung des „Galileo"-Projekts am Uni-Campus der Technischen Universität München. Allerdings gehört auch sie zu den Banken mit deutlich rückläufiger Kreditvergabe.
 
Die Banken agieren nach wie vor im Spannungsfeld verschärfter regulatorischer Richtlinien einerseits und einem wettbewerbsintensiven Umfeld andererseits. Letzteres hält die Margen im internationalen Vergleich auf niedrigem Niveau. „Dem kürzlich veröffentlichten Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW zufolge hat sich der Margendruck inzwischen auf alle Nutzungsarten und Risikoklassen ausgeweitet“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Und weiter: „Daher werden die Geschäftsmodelle der Banken nicht mehr nur rein theoretisch auf den Prüfstand gestellt, wie das Beispiel der strategischen Partnerschaft zwischen der Aareal und dem britischen Kreditdienstleister Mount Street zeigt. Deren Ziel ist es, die operative Basis zu verbessern und Ertragspotentiale zu heben. Weitere Marktteilnehmer prüfen ähnliche Ansätze.“

 
Kreditbestände leicht erhöht
 
Die Kreditbestände der analysierten Banken sind im ersten Halbjahr 2017 leicht um 1,4 % auf 201,3 Mrd. Euro angewachsen. „Das bedeutet, dass selbst das leicht zurückgehende Neugeschäft Rückzahlungen überkompensiert hat. Möglicherweise könnten verstärkte Syndizierungsaktivitäten der Banken eine Rolle spielen. Das hinreichend zu quantifizieren ist allerdings schwierig“, so Anke Herz. Und weiter: „Die Banken folgen mit ihren Kreditvergaberichtlinien nicht per se den Renditerückgängen im Immobilienmarkt. Sie weichen also ihre Vergabekriterien keineswegs auf. Folglich ist keine Verschlechterung der Kreditbuchqualität zu erkennen, was im Falle möglicher Wertkorrekturen für robuste Beleihungsausläufe spricht.“ 

 
Ausblick beim Neugeschäftsvolumen bleibt insgesamt verhalten
 
Die Prognose ihres Neugeschäftsvolumens für das Gesamtjahr 2017 wurde im Vergleich zur vorangegangen Befragung bei vier Instituten geändert. Optimistischer fällt die Einschätzung bei der HSH Nordbank und Münchener Hypo aus, bei der Postbank und bei der DEKA Bank wurde von „voraussichtlich höherem Neugeschäft“ auf „voraussichtlich gleichbleibend“ modifiziert.  Insgesamt gehen sieben Institute im laufenden Jahr von einem ähnlichen Volumen wie 2016 aus, fünf von einem niedrigeren, darunter die beiden Institute mit dem aktuell größten Neugeschäftsvolumen (DG Hyp und Helaba), und nur eines erwartet ein höheres Neugeschäft.
 
„Deutschland bleibt als Investitionsstandort unverändert im Fokus der Investoren. Insofern dürfte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien und gewerbliche Wohninvestments zusammen im laufenden Jahr ein ähnlich hohes Niveau wie 2016 (rund 67 Mrd. Euro) erreichen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Da mag es überraschen, dass der Großteil der im kürzlich von JLL und ZEW veröffentlichten DIFI (Deutscher Immobilienfinanzierungsindex) befragten Institute für die kommenden sechs Monate ein eingetrübtes Finanzierungsumfeld erwartet. „Mögliche Finanzierungslücken scheinen zumindest teilweise tendenziell durch Eigenkapital oder alternative, teils ausländische Fremdkapitalgeber gedeckt zu werden. Dabei gehen wir weiterhin von niedrigen Basiszinsen aus. Solange die Finanzsorgen in einigen EU-Ländern und bei einigen Banken andauern, wird die Europäische Zentralbank nach unserer Einschätzung kaum an der Zinsschraube drehen“, so Anke Herz.


Anmerkung:

Um die Situation für die gewerbliche Immobilienfinanzierung auf dem deutschen Finanzierungsmarkt quantitativ zu beurteilen, hat JLL neben den tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen auch Planzahlen für die Neugeschäftsvergabe sowie für die Kreditbestände erhoben und ausgewertet. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung beinhaltet dabei neben der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien auch die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung für juristische Personen als Darlehensnehmer. Diese Analyse umfasst eine Auswahl an überregional tätigen deutschen Banken, deren Reporting die entsprechenden Zahlen gesondert ausweist und somit einen Vergleich ermöglicht. Dabei machen die hier analysierten Banken knapp 70 % des Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt aus. Die Angaben zu den Neugeschäftszahlen beziehen sich auf das Volumen in Deutschland, während die Kreditbestände das Gesamtvolumen im In- und Ausland wiedergeben. Nicht eingeflossen sind die Mittelbeschaffungen über Kapitalmarktprodukte wie beispielsweise Kapitalerhöhung oder Bondemissionen.