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Pressemitteilung

Frankfurt

Keine Anzeichen einer sich abschwächenden Nachfrage in den meisten europäische Büronutzermärkten


Kurzkommentar inklusive Uhrengrafik und Charts​

 

  • Europäischer Mietpreis-Index von JLL mit weiterem leichten Anstieg um 0,5 % im 3. Quartal 2017 gegenüber Vorquartal
     
  • Jährliches Mietpreiswachstum von 2,3% - damit weiterhin über dem 5- und 10-Jahres-Mittel von 1,6% bzw. 1,0%
     
  • Europäischer Büroflächenumsatz im 3. Quartal 2017 mit Plus von 4 % gegenüber Vergleichszeitraum im Vorjahr
     
  • Büroflächen-Leerstand weiter rückläufig - mit 7,6% niedrigster Stand in den letzten 10 Jahren

 


Der Reigen an politischen Wahlen in Europa ist zunächst einmal abgehakt, Blessuren auf den Finanzmärkten derzeit keine erkennbar. In Europa dominiert die Politik die Wirtschaft. Während mit Merkels Wiederwahl das eingetreten ist, was allgemein erwartet wurde, bleiben aus finanzpolitischer Sicht vor allem der Blick über den Kanal in Sachen Brexit, der Blick über den großen Teich auf die Trumpsche „Twitter-Politik“ sowie der Blick auf die Zinspolitik der FED und der EZB Dauerbrenner. Neuerdings sorgt Spaniens verfahrene Situation für zusätzliche Unsicherheit. Dennoch steuert die Erholung in Europa 2017 auf ein neues Konjunktur-Hoch nach der globalen Finanzkrise. Tatsächlich dynamisieren die akkommodierende Geldpolitik, die solide Binnennachfrage und die zunehmende Schaffung von Arbeitsplätzen die Nutzeraktivitäten auf Europas Immobilienmärkten.

   
Deutschland ist beim europäischen Büro-Mietpreiswachstum der Headliner
 
Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 3. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 0,5% zu. Neun der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum (Q 2 2017/ Q 1 2017: 11). Nur in einem Markt, Paris mit -1,3 %, ging der Mietpreis leicht zurück. Das europaweite Jahresplus von 2,3 % übertrifft den 10-Jahresschnitt (1,0 %) weiterhin deutlich. Ohne Großbritannien betrug das Mietpreiswachstum in Westeuropa gegenüber dem Vorjahr 3,7%. Im 3. Quartal 2017 übertraf der europäische Mietpreisindex das Rekordplus aus dem 3. Quartal 2008 (vgl. Grafik). Die Akteure in den meisten europäischen Büromärkten sind positiv gestimmt.
 
Die hohe Beschäftigungsquote in Deutschland mit einem weiter wachsenden Dienstleistungssektor ist nach wie vor hierzulande die Basis für eine hohe Nutzernachfrage mit anhaltender Expansion. Deutschland ist beim europäischen Mietpreiswachstum weiterhin der Headliner. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2017 zeigen die Spitzenmieten in den Monaten Juli bis Ende September angesichts einer zunehmenden Verknappung nochmals einen Zuwachs, in Berlin um 3,6 % auf 348 Euro/m²/Jahr), in Frankfurt und München jeweils um 1,4 % auf 450 bzw. 438 Euro/m²/Jahr. In den anderen vier Hochburgen haben sich die Werte auf ihrem jeweiligen Stand eingependelt. Die 12-Monats-Betrachtung weist für die Berliner Spitzenmieten sogar ein Plus von mehr als 9 % aus, in München wird ein Anstieg von 4,3 und in Hamburg von 4,0 % registriert, in der hessischen Immobilienhochburg von 2,7%. Insgesamt geht JLL bis Ende des Jahres von einem weiteren Zuwachs der Mieten in Deutschland aus. Der Leerstandsabbau sorgt für anhaltenden Druck, in der Folge sollte über alle sieben Hochburgen hinweg bis Jahresende ein weiterer Anstieg um 4,1 % gegenüber 2016 zu notieren sein.
 
Rasch voran schreitet das Mietpreiswachstum in den südeuropäischen Märkten: auch in Madrid (+2,5% auf 369 Euro/m²/Jahr), Barcelona (2,2% auf 276 Euro/m²/Jahr) und Mailand (1,9% auf 535 Euro/m²/Jahr) verstärkt ein zunehmender Wettbewerb um erstklassige Flächen den Druck auf die Preise. Ähnliches gilt für Amsterdam und Utrecht, wo über das Quartal ein Mietpreisanstieg von 1,3% bzw. 2,2% zu sehen war.
Für die mittel- und osteuropäischen Städten können sich die Eigentümer und Vermieter in Budapest über ein Plus von 2,3 % (auf 270 Euro/m²/Jahr) freuen. Warschau hat Ende September mit seiner 6-Uhr-Position auf der europäischen JLL Büroimmobilienuhr möglicherweise seinen Tiefpunkt erreicht. Derzeit liegen die Spitzenmieten bei 276 Euro/m²/Jahr, entsprechend einem Rückgang von 8 % seit dem 4. Quartal 2012, als neues Angebot den Markt überschwemmt hatte.
 
Die beiden flächenmäßig größten Märkte in Westeuropa gehören nicht zu den Top-Performern. In London sind die Spitzenmieten im 3. Quartal 2017 unverändert geblieben. In London Westend zahlen die Nutzer für erstklassige Flächen 1.344 Euro/m²/Jahr, in der City 855 Euro. Die Mietkonditionen für Büroflächen im Spitzensegment erweisen sich in der britischen Hauptstadt zumindest als stabilisiert, in der Folge wurde deren Prognose von JLL für 2017-2018 als „weitgehend stabil“ eingestuft. Dies spiegelt sich in Londons kontinuierlichem Voranschreiten im Uhrzeigersinn wider. Paris musste nach minus 0,7 % im zweiten Quartal auch in den Sommermonaten einen Rückgang um -1,3% hinnehmen.
 
Nachdem die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf nahezu allen Märkten die Mieten weiterhin nach oben drückt, wurde die europäische Wachstumsprognose von JLL für 2017 und 2018 auf +3,1% bzw. +1,9% angepasst.

 
Nutzer haben zunehmende Probleme bei der Suche nach adäquaten Büroflächen
 
Nach zwei regen Vorquartalen hat der europäische Büroflächen-Umsatz in den 24 europäischen Märkten das gute Niveau auch in den Monaten Juli bis Ende September gehalten. Mit rund 3 Mio. m² liegt er um 4,0% höher als vor einem Jahr. 14 Märkte zeigen im Einjahresvergleich einen Umsatzanstieg, die Top 3, Rotterdam, Edinburgh und Frankfurt mit Zuwächsen von 162, 85 und 46%. Europaweit haben die Nutzer im Dreivierteljahr für ein Umsatzvolumen von etwas mehr als 9 Mio. m² gesorgt (CEE Märkte: +15 %, Westeuropäische Märkte + 2%). Der 5-Jahresschnitt im entsprechenden Zeitraum zweistellig übertroffen (+16 %). Das Vermietungsvolumen in Europa bleibt also hoch, aber es gibt zunehmend Hinweise darauf, dass Unternehmen Probleme haben, ihre Flächenanforderungen auch in adäquaten Büroräumen zu realisieren - insbesondere im Spitzensegment. Überraschend ist das nicht, da immerhin 10 von 20 westeuropäischen Index-Städten eine Leerstandsquote aufweisen, die sich bis zu 100 Basispunkten unter ihrem jeweiligen Rekordtief während der vergangenen 15 Jahre bewegt. Eine Zunahme der Projektentwicklungstätigkeit kann den Unternehmen teilweise das dringend benötigte zusätzliche Flächenangebot zur Verfügung stellen. Die Statistik zeigt, dass Vorvermietungen in den Märkten mit einem Missverhältnis von Nachfrage und entsprechendem Angebot das Umsatzvolumen deutlich vergrößert haben.
 
In London konnte das Umsatzergebnis im 3. Quartal sowohl durch eine starke Nachfrage insgesamt als auch durch eine Handvoll großer Deals, u.a. der Vorvermietung durch die Deutsche Bank in der City of London (21 Moorfields, 43.000 m²) um 41 % im Jahresvergleich zulegen. Das Londoner West End notierte mit 138.000 m² das größte jemals in einem Quartal verzeichnete Umsatzvolumen. Summiert ergibt sich für den gesamten Londoner Markt ein Dreivierteljahresvolumen von 751.000 m².
 
Mit 590.000 m² im 3. Quartal deutlich mehr als im Vorquartal summiert sich das Umsatzvolumen auf dem Pariser Markt für den Neunmonatszeitraum auf 1,76 Mio. m² und bewegt sich damit leicht über dem Niveau des Vorjahres. 
Unter den deutschen Immobilienhochburgen legte der Umsatz (Big 7 insgesamt Q 3: 1,06 Mio. m², + 25 % gegenüber dem Vorquartal) in den Monaten Juli bis Ende September am deutlichsten in Berlin (+47% bzw. + 12% gegenüber Q 3 2016) und München (+ 17 % bzw. + 8% gegenüber Q 3 2016) zu. Frankfurt erlebte mit 177.000 m² eines der stärksten Quartale innerhalb der letzten 10 Jahre. (+46 % sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahr). Selbst nahezu ohne Brexit-Deals macht sich die boomende Wirtschaft immer deutlicher auch auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt bemerkbar. Die großen Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² haben ihre positive Entwicklung in den Big 7 fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt. Summierten sich zum Halbjahr insgesamt 16 Deals dieser Größenordnung auf knapp 375.000 m², so sind allein im dritten Quartal noch einmal 13 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 232.000 m² hinzugekommen. Damit steigt der Anteil am Gesamtvolumen nochmals leicht auf über 21 % des gesamten Jahresumsatzes an.
Das Dreivierteljahresvolumen lag 21 % über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch für das Schlussquartal wird in der deutschen Bankenmetropole ein sehr dynamisches Geschehen auf dem Büromarkt erwartet.
Eine ebenfalls gute Umsatz-Performance mit zweistelligen Zuwachsraten im 3. Quartal gilt es auch für weitere vier Märkte zu notieren: Madrid mit einem Plus von 41% (gegenüber Q 3 2016), gefolgt von Warschau (+28%) Prag (+24%) und Budapest (+16%). Insgesamt ist festzuhalten, dass die flächenexpansionsbedingte Nachfrage in Europa weiter zunimmt. Es sieht derzeit danach aus, als könnte in 2017 ein Umsatzergebnis in den 24 europäischen Märkten von über 12 Mio. m² erreicht werden, das wären 11% über dem 10-Jahres-Durchschnitt.

 
Leerstandsquote weiter rückläufig- Fertigstellungen niedriger als erwartet

Der Büroflächen-Leerstand hat in 17 der 24 untersuchten europäischen Märkte im 3. Quartal 2017 weiter leicht abgenommen. Die gemittelte europäische Leerstandsquote liegt damit Ende September bei 7,6%. Sie dürfte sich, wenn die Projektentwicklungs-Pipeline 2018-19 zunimmt, zwischen 7,5 - 8,0% stabilisieren. 
Der Rückgang in den Monaten Juli bis Ende September war besonders ausgeprägt in Warschau (-120 Basispunkte auf 12,7%), Prag (-100 Basispunkte auf 7,6%), Budapest (-80 Basispunkte auf 7,8%) und Amsterdam (-70 Basispunkte auf 7,2%). Auch für die deutschen Immobilienhochburgen gilt: Zu wenig Neubau, zu wenig qualitativ hochwertiger Leerstand. Der Büroflächenleerstand der Big 7 ist in den Monaten Juli bis Ende September weiter gesunken und liegt nun bei 4,56 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von nur noch 4,9 % und reicht von 2,9 % in Stuttgart bis 8,2 % in Frankfurt. Das Angebot von kurzfristigen Anmietungsoptionen für Unternehmen hat sich innerhalb der letzten 12 Monate um rund 770.000 m² reduziert. 
Nur drei Märkte in Europa haben auf Basis neuen Angebots einen geringfügigen Anstieg der Leerstandsquote zu verzeichnen: Dublin (+20 Basispunkte auf 7,7%), Mailand (+30 Basispunkte auf 13,5%) und Stockholm (+10 Basispunkte auf 7,7%). 
Ganz langsam in Fahrt kommen die Projektentwicklungen. Die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im 3. Quartal auf ca. 895.000 m², damit summieren sie sich drei Monate vor Ende des Jahres auf ca. 2,76 Mio. m², entsprechend einem Plus von 3 % (gegenüber Q1-Q3 2016). Die von JLL prognostizierten 5 Mio. m² an Fertigstellungen erscheinen aber mittlerweile unwahrscheinlich, da der Fertigstellungszeitpunkt vieler geplanter Vorhaben sich in das kommende Jahr verschieben wird. Damit wird sich das Volumen deutlich unter dem Niveau von mehr als 7 Mio. m² bewegen, die in den Jahren 2007-08 verzeichnet wurden. Mit 5,3 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 gegenüber dem laufenden Jahr signifikanter sein, mit Fokus der Zunahme vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München. 
Eine dynamische Vorvermietungstätigkeit sollte bei einem Volumen von 5 Mio. m² pro Jahr den Löwenanteil der neuen Flächen absorbieren können.


* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.