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Pressemitteilung

Frankfurt

Victor Prime Office Index profitiert von Outperformance der Frankfurter Bankenlage


​Pressemitteilung inklusive Grafiken [PDF]

 

FRANKFURT, 9. November 2017 – Mit 2,3% auf 173,6 Punkte hat der VICTOR Prime Office Performanceindex von JLL im dritten Quartal 2017 wieder stärker zugelegt, überwiegend zurückzuführen auf einen deutlichen Performance-Anstieg in der Bankenlage Frankfurts. Mit einem Plus von 6,5 % gegenüber dem Vorquartal auf 171,8 Punkte hat dieser Teilmarkt den Abstand zu den Top-Lagen* in Berlin, Hamburg und München deutlich verringert. Deren Innenstädte setzen ihre Stagnationsphase aus dem letzten Quartal fort (+0,5 % auf 187,2 Punkte, +0,1 % auf 186,1 Punkte und +0,1 %, 177,3 Punkte). Neben Frankfurt zeigt nur noch die Düsseldorfer Bankenlage einen - rein renditegetriebenen Zuwachs im Index – von über 2% (2,6 %). Ihr aktueller Indexstand von 149,3 Punkten bewegt sich allerdings nach wie vor weit unter den Werten der andern Spitzenlagen. 
 
Dreifach punktet Mainhattans Bankenlage: mit einer Leerstandsreduktion von 6,9% auf 6,25% im Quartalsvergleich und fast 2 % innerhalb eines Jahres, steigenden Mieten sowie mit einer unter den Big 5 am stärksten gefallenen Spitzenrendite von 3,5% Mitte des Jahres auf mittlerweile 3,25%.
„In den Top-Lagen der anderen vier untersuchten Städte zeigt sich eine kaum veränderte Ist-Situation gegenüber dem Vorquartal. Hier gab es nicht genügend Transaktionen, bei denen die Investoren bereit gewesen waren, noch teurer einzukaufen. Grundsätzlich halte ich aber eine weitere Rendite-Bewegung bis Ende des Jahres für durchaus möglich“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. „Gespräche mit Investoren in den letzten Wochen deuten darauf hin, dass die Schallmauer von 3 % noch in diesem Jahr unterboten werden könnte.“ 
 
Die Frankfurter Bankenlage holt also deutlich auf, während sich in den anderen Städten die bereits Mitte des Jahres festgestellte Plateaubildung als hartnäckig erweist. Ein Dèja vue Erlebnis: In der Boomphase 2007 konnte die Frankfurter Bankenlage innerhalb von wenigen Quartalen an den anderen Märkten vorbeiziehen und Platz 1 mit einem Indexstand von 130,6 Punkten einnehmen. „Treiber der Entwicklung damals war neben der Rendite der hohe Leerstand von über 15% und dessen Einpreisung durch Investoren - die Businesspläne waren ambitioniert: Basierend auf erwartetem Mietwachstum und rascher Vermietungsperformance trotz teurer Einkaufspreise erzeugten sie stattliche IRRs und ließen die Bewertungen auf Verkäuferseite wie Fehleinschätzungen wirken“, so Kemper. Eine mögliche Parallele zu heute sei die Akzeptanz der Investoren von kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten und gewissen Leerständen in den Objekten. Dies gelte für die guten Lagen der Großstädte und impliziere gleichzeitig den Umkehrschluss, dass der fehlende Leerstand beispielsweise in München dafür sorgen könnte, dass dieses Element der Preissteigerung dort weniger ausgeprägt sei.
Das Bestandsangebot in Frankfurts Bankenlage ist heute historisch niedrig (rund 6 %). Verglichen mit den entsprechenden Lagen in der bayerischen Metropole (1 %) aber relativ hoch. Dabei sind nicht alle Flächen aufgrund etwa ihrer Kleinteiligkeit geeignet für Core-Investments. Der Vorteil der Bankenstadt: hier gibt es das größte Potenzial. Eine Vielzahl von Neubauprojekten, wie OmniTurm, MarienTurm oder das Four-Projekt auf dem ehemaligen Deutsche Bank Areal bringen in den Jahren 2019 bis 2022 mehr als 250.000 Quadratmeter neue Bürofläche auf den Markt. „Das passt, denn der Brexit ist mittlerweile in Frankfurt mit einigen bereits vollzogenen Abschlüssen und zahlreiche Voranfragen internationaler Banken oder mit dem Finanzsektor verbundene Dienstleister angekommen“, so Kemper. Nicht ausgeschlossen sei also, dass sich ein Boom in Frankfurt wiederhole.
 
Zwar bleiben Core-Immobilien als Anlage interessant, unterstützt durch das momentane Niedrigzinsumfeld, der interne Zinsfuß (JLL-PRP) ist aber weiter gesunken und steht nach 273 Basispunkten im Vorquartal nun bei 250 Basispunkten. Diese Absenkung des JLL-PRP in einer Hochphase ist nichts Neues. Der Unterschied: 2007 beispielsweise war der zu erzielende risikolose Zins gleichzeitig relativ hoch, ein Ausdruck der Stärke der Realwirtschaft. Die derzeitige Niedrigzinsphase wird eher als Maßnahme zur Entschuldung von EU-Staaten erklärt und verstanden. Die Hochphase 2007 ist mit der jetzigen Situation – bezogen auf das PRP, durchaus mehr und mehr vergleichbar. „Denn aufgrund der wirtschaftlich starken Rahmenbedingungen müsste der risikolose Zins in Deutschland heute deutlich höher liegen“, so der Bewertungsexperte. Und weiter: „Auch wenn ab Januar 2018 das Anleiheprogramm zurückgefahren wird, mit einer Zinswende bzw. einem signifikanten Anstieg des Leitzinses, ist meines Erachtens auf absehbare Zeit nicht zu rechnen.“ Der Anlagedruck für Eigenkapital werde bestehen bleiben und die Immobilienpreise weiter befeuern. „Diese Entwicklung ist insbesondere kritisch für Versicherungen und Pensionskassen. Denn welche Alternativanlage bleibt, wenn klassische Assetklassen schon längst nicht mehr ausreichend Rendite bringen und die Immobilienarme dieser Investoren nicht in der Lage sind, sich im Wettbewerb durchzusetzen und weiter Core- Produkte in den deutschen Toplagen zu kaufen.“ Im Moment sehe es ganz danach aus, dass die Kaufpreise zum Jahresende 2017 erneut alle Rekorde der vorangegangenen Jahre brechen werden.

 

 


* Hinweise zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.


Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse
berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.