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Pressemitteilung

Frankfurt

Zum dritten Mal in Folge positive Wertentwicklung - Jones Lang LaSalle veröffentlicht Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen* im 1. Quartal 2010


 
 
 
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
  • Performance steigt im ersten Quartal 2010 um 1,0 % gegenüber Vorquartal – Indikatorwert damit bei 101,9 Punkte
     
  • Hamburger Innenstadt zeigt im ersten Quartal 2010 mit + 3,8 % herausragende Performance, Wertverluste in Frankfurter Bankenlage mit – 1,5%
     
  • Wertzuwachs seit Mitte 2009 liegt insgesamt bei + 3,0% - stärkste Erholung in Hamburg mit + 6,5 % und Düsseldorf mit + 4,7 %


Frankfurt, 17. Mai 2010
– Der VICTOR Top 5 Indikator verzeichnet im ersten Quartal 2010 eine positive Wertänderung von + 1,0 %, und setzt damit, nach dem starken Schlussquartal 2009, seinen Erholungskurs fort. Nach drei aufeinander folgenden Quartalen mit anhaltend positiver Wertentwicklung liegt der Indikatorwert nun bei 101,9 Punkten. „Diese Zahlen bestätigen die Erwartung einer - nach der „Near-Death“-Erfahrung und Paralyse der Märkte vor einem Jahr - langsamen Belebung mit einer nicht überraschenden allmählichen Differenzierung der untersuchten Top-Standorte. Das sind im Übrigen Entwicklungen, die auch in anderen Ländern Europas zu beobachten sind“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.  
   
Insgesamt profitieren die untersuchten Top-Lagen von dem deutlich aufgehellten Investmentumfeld mit leicht fallenden Anfangsrenditen in allen Märkten. Zum ersten Mal seit Mitte 2007 zeigen sich dabei diese stark unterschiedlichen Performance-Entwicklungen. Die Hamburger Innenstadt weist unter allen Spitzenlagen eine herausragende Wertentwicklung auf. Im ersten Quartal 2010 ist der Indikatorwert um + 3,8 % auf nunmehr 109,5 Punkte gestiegen. Die Hansestadt ist damit auf Quartalsbasis wie auch über den gesamten Analysezeitraum von sechs Jahren klarer Sieger der Performance-Analyse. „Im aktuellen Quartal verbesserten sich hier nahezu alle untersuchten Bewertungsparameter, nicht nur die Investmentrenditen. Insbesondere die anhaltend und langfristig positive Mietentwicklung hebt Hamburg von den anderen untersuchten Standorten ab“, so Groom. Nur in der Frankfurter Bankenlage wird diese positive Entwicklung durch eine stark gegenläufige Mietpreisentwicklung vor allem in der Durchschnittsmiete – konterkariert. Mit – 1,5 % auf Quartalsbasis, dem schlechtesten Ergebnis unter den Top-5 Städten - liegt der Indikatorwert in der Bankenlage der Mainmetropole bei 97,5 Punkten. „Dass dies so ist trotz Renditeverbesserung resultiert im Wesentlichen aus fallenden Mieten im sehr volatilen Mietmarkt der Bankenlage“, so Groom.
 
Zwischen den Werten der nördlichsten und der hessischen Immobilienhochburg bewegen sich das Düsseldorfer Bankenviertel mit + 2,2%, die Münchener Innenstadt mit + 1,4%, sowie die 1A-Lagen Berlins mit + 1,0%. Damit ist die Performancespanne deutlich breiter als in den Vorquartalen.  
Diese drei Top-Lagen weisen sowohl erstaunlich träge Mietpreisentwicklungen und bis auf München auch stabile Leerstandsniveaus auf. In der Bayernmetropole hat dies einen stärkeren Wertanstieg in der Innenstadt gedämpft.
„Wesentliche Impulse für die fortgesetzte Erholungsphase in den Spitzenlagen setzt die stärkere Investmentnachfrage mit sukzessiv fallenden Erwartungsrenditen der Marktakteure. Die recht robusten Vermietungsmärkte spielen bei der Wertentwicklung eine zurzeit noch untergeordnete Rolle. Sollte sich die realwirtschaftliche Situation allerdings zeitverzögert auf die Mietmärkte durchschlagen, drohen auch von hier Rückschlage in der Wertentwicklung, die nicht zwingend durch Renditerückgange kompensiert werden können“, so Groom.

  
Fortsetzung der Erholungsphase
 
Seit dem Tiefpunkt der Indikatorwerte Mitte 2009 hat sich die Performance im Schnitt wieder um + 3,0 % erholt. Insbesondere die Hamburger Innenstadt und die Düsseldorfer Bankenlage zeigen mit + 6,5 % sowie + 4,7 % im Vergleich beeindruckende Wertzuwächse. „Die sich nur langsam auf ihr jeweiliges historisches Durchschnittsniveau einpendelnden Anfangsrenditen, sowie die nach wie vor sehr hohen Risikoprämien auf Immobilieninvestments lassen vermuten, dass sich in den Top-Lagen die Erholungsphase über die nächsten Quartale weiterhin fortsetzt“, so Groom. Die Intensität der Erholungsphase wird sehr stark von externen Einflüssen bestimmt. Neben dem indirekten Einfluss der Realwirtschaft, durch ihre Kopplung über die Vermietungsmärkte, werden direkte Effekte des Finanzmarktumfelds die weitere Entwicklung bestimmen.

 

Was leistet VICTOR?
Die aktuelle Finanz-, Wirtschafts- und Immobilienmarktkrise hat nicht nur innerhalb kürzester Zeit die internationalen und deutschen Immobilienmärkte grundsätzlich verändert, sondern auch mit Vehemenz die zunehmende Geschwindigkeit von Veränderungen verdeutlicht. Es ist somit nicht verwunderlich, dass wir einen sprunghaften Anstieg des Bedarfs an Markttransparenz im Allgemeinen und spezifischen Marktinformationen im Besonderen verzeichnen.
 
Diesem Bedarf an Markttransparenz genügt VICTOR, ein Valuation Performance IndiCaTOR. VICTOR ist ein zeitnaher Frühindikator für die Wertentwicklung des vermieteten Büroflächenbestandes der 1A Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. VICTOR fasst somit eine ganze Reihe einzelner Marktindikatoren in einer relevanten Zahl zusammen.
 
Im Gegensatz zu unseren anderen Marktpublikationen haben wir uns bewusst mehr auf eine Kennzahl basierte Darstellung fokussiert. Der Indikator wird seit Anfang 2004 quartalsweise ermittelt. Im Gegensatz zu anderen Indikatoren bietet VICTOR eine Aktualisierung innerhalb eines Monats nach relevantem Quartalsende.
 
Immobilienbestandshaltern, potentiellen Investoren und insbesondere Banken soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. Das ist besonders wichtig und relevant für alle Marktteilnehmer in Zeiten von „lahmender“ Märkte und nicht ausreichend publizierter Transaktionen. Der Value Indicator VICTOR stellt ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

 
 
 
 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt