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Pressemitteilung

Düsseldorf

Düsseldorfer Büromarkt steuert solide auf neuen Rekordkurs

Begehrte Innenstadtlagen sind nahezu komplett vergeben


​​DÜSSELDORF, 11. Januar 2018 – Der Düsseldorfer Büromarkt hat ein starkes Jahr 2017 abgeschlossen und damit die Basis für ein wohl noch stärkeres 2018 gelegt: Der Bürovermietungsmarkt verbesserte sich auf 391.000 m², während der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erneut die 3-Milliarden-Euro-Marke überschritt und mit 3,08 Mrd. Euro den eigenen Rekord von 3,06 Mrd. Euro aus dem Jahr 2015 knapp übertraf. „Der Düsseldorfer Markt ist in den vergangenen Jahren so gut und solide gewachsen und hat damit langfristig die Basis für noch größere Leistungen geschaffen. Nach unserer Einschätzung war 2017 nur der Auftakt zu einem noch stärkeren 2018, das sich bereits jetzt abzeichnet“, sagt Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf. „Düsseldorf punktet national wie international durch seine gute Vernetzung, Infrastruktur und urbane Attraktivität. Vor allem ist der Markt aber sehr schwankungsresistent, was viele in diesen aufgeregten Zeiten als zusätzlichen Vorteil werten. Düsseldorf hat seine Nische gefunden und profitiert nun langfristig davon.“

Bürovermietungsmarkt profitiert von deutlich mehr Großanmietungen

Mit insgesamt 391.000 m² hat der Düsseldorfer Büromarkt sein Vorjahresergebnis von 380.000 m² leicht gesteigert – vor allem das erste Halbjahr hatte daran mit 229.000 m² seinen Anteil. Das Gesamtjahr liegt damit nahezu genau auf dem Wert des 5- und des 10-Jahres-Schnittes. Allerdings ging die Zahl der Abschlüsse von 585 auf 524 zurück, was im Umkehrschluss größere Abschlüsse bedeutet.

Martin Becker, Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf: „Mit vier Anmietungen über 10.000 m² haben die Großabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich zugelegt. Im Jahr 2016 war die Hürde nur einmal übersprungen worden, doch jetzt zeichnet sich ein Trend ab, denn auch für 2018 und 2019 erwarten wir einige Abschlüsse in dieser Größenordnung.“ 

Chance auf neues Rekordjahr zeichnet sich bereits ab

Bereits jetzt gibt es mehrere Gesuche in dieser Größenordnung. „Wir spüren derzeit sehr viel Druck im Markt, denn es gibt gleich mehrere große Nutzer, die aktuell mehrere Zehntausend Quadratmeter Bürofläche in Düsseldorf suchen“, gibt Becker einen Ausblick. „Wir erwarten daher, dass sich 2018 beim Flächenumsatz dem Rekord von 509.000 m² aus dem Jahr 2007 annähert. Allerdings sind die Marktbedingungen diesmal durch eine bessere Kapitaldeckung grundlegend anders als seinerzeit.“

Die größten Anmietungen des vergangenen Jahres gingen auf das Konto der Bank HSBC mit 20.100 m² in der Hansaallee sowie der Creditreform mit 14.000 m² im Teilmarkt Neuss. Weitere Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² trugen das Bankhaus Lampe (13.000 m²) am Kennedydamm sowie die Berufsgenossenschaft Holz und Metall (11.200 m²) im Düsseldorfer Norden bei. Den größten Flächenumsatz erzielte traditionell die City mit 65.000 m², gefolgt vom Seestern mit 40.000 m². Besonders aktiv waren die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 91.700 m² (23 % Flächenumsatzanteil). Dahinter rangiert der Handel mit 41.900 m² (11 %) sowie Banken mit 38.500 m² (10 %).

Künftig könnte es aber zu Verschiebungen in den Teilmärkten kommen, was an der zunehmenden Konkurrenz durch andere Nutzungsarten liegt „Trotz zahlreicher Bauprojekte ist der Büroflächenbestand in Düsseldorf nahezu gleich geblieben, denn es wird mittlerweile oft in Wohnen und Hotels umgewidmet oder komplett abgerissen. Erst ab 2020, wenn einige größere Projekte fertig werden, wird der absolute Bestand wieder wachsen“, erklärt Becker.

Büros haben ihr Potenzial in der Innenstadt praktisch ausgereizt

Vor allem die City steht im Fokus der Investoren und Nutzer, die nicht allein auf Büroflächen setzen. „Bestes Beispiel für den Wandel in das Düsseldorfer Zentrum, wo die Entwicklungsflächen für neue Büroprojekte mittlerweile erschöpft sind. Wenn die wenigen aktuellen Projekte abgeschlossen sind, ist die Innenstadt praktisch komplett“, bilanziert Becker. 

Wenn danach Objekte in der City umgebaut werden, ist davon auszugehen, dass es keine Büroflächen sein werden, sondern das Zentrum durch Wohnen und Hotels wieder stärker belebt wird. Die Folge: Alternativlagen wie der Kennedydamm und der Hafen werden noch gefragter sein. „Diese Entwicklung zu stärker durchmischten Quartieren zeichnet sich bereits jetzt am Seestern ab“, nennt Becker ein Beispiel.

Leerstand sinkt weiter, bietet aber noch genug Chancen für Neuansiedlungen

Die Folge der großen Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem Bestand ist ein Absinken der Leerstandsquote von 8,1 % auf 7,9 %. „Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem weiteren Rückgang des Leerstandes auf 7,5 %. Dass Düsseldorf damit höher als viele andere deutsche Großstädte liegt, ist ein Vorteil, weil man so auch Firmen Angebote machen kann, sich neu in Düsseldorf anzusiedeln. Bei geringerem Leerstand gäbe es diese Optionen gar nicht“, ordnet Martin Becker die Quote ein.

Zugleich hat der Markt durch eine gewisse Leerstandsquote auch Dynamik und Wettbewerb. Je niedriger diese sinkt, desto stärker sitzen Vermieter am längeren Hebel und können den Nutzern die Bedingungen weitgehend vorgeben. Becker: „Mietfreie Zeiten oder andere Vergünstigungen gehören dann der Vergangenheit an.“

Eine Entspannung ist derzeit nicht absehbar: Im abgelaufenen Jahr wurden 112.000 m² fertiggestellt, darunter das „La Tête“ (Handelsblatt), das Horizon (L’Oréal) und der Campus der Fachhochschule in Derendorf. Von der Gesamtfläche waren bei Fertigstellung aber nur noch 14.000 m² frei verfügbar. Im laufenden Jahr sollen 95.000 m² bezugsfertig werden, davon derzeit noch 27.000 m² frei. Insgesamt sind in Düsseldorf derzeit 178.000 m² Bürofläche im Bau.

Trotz des absehbar knapper werdenden Büroangebots, bleibt Düsseldorf seiner konservativen Preisentwicklung treu: „Bei den Spitzenmieten scheint ein Sattel von 27 Euro vorerst erreicht. In den kommenden Jahren kommen kaum weitere Flächen in bester Lage hinzu, die diesen Wert überbieten können, so dass wir vorerst nicht mit einem weiteren Anstieg bis Jahresende 2018 rechnen.“

Investmentmarkt startete im Sommer beeindruckende Aufholjagd

Der Düsseldorfer Investmentmarkt ist zurück in der Erfolgsspur: Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 3,08 Mrd. Euro ist das Vorjahr (2,34 Mrd. Euro) und selbst das vergangene Rekordjahr 2015 um 20 Mio. Euro übertroffen worden. „Insbesondere das Abschlussquartal mit mehr als 1,1 Mrd. Euro hat für das neue Allzeithoch gesorgt“, analysiert Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Nur ein Quartal war bislang ertragreicher gewesen: das 4. Quartal 2015 mit 1,125 Mrd. Euro. 

Mit 3,08 Mrd. Euro konnte das Vorjahresergebnis um 49 % übertroffen werden. Wie stark das Jahr aber wirklich war, zeigt der Vergleich zum 10-Jahres-Schnitt, der um 87 % übertroffen wurde. Ähnlich wie in Frankfurt und Hamburg übertraf auch in Düsseldorf das zweite Halbjahr das erste deutlich – nämlich mit 2,065 Mrd. Euro zu 1,015 Mrd. Euro um mehr als das Doppelte. „Das liegt daran, dass unter anderem die größten Transaktionen ins zweite Halbjahr fielen – darunter der Verkauf des Innenministeriums, des Vodafone Campus und der neuen HSBC-Zentrale.“

Auf dem Investmentmarkt waren wieder deutlich mehr Büroobjekte gefragt. Mit 75 % Volumenanteil hat Düsseldorf den höchsten Anteil unter den Big 7. „Hier haben sich auf dem Markt Möglichkeiten ergeben, die auch umgehend genutzt wurden“, so Finke. „Vor dem Hintergrund stabiler Mieten und großer Nachfrage sind Büroimmobilien in Düsseldorf ein sehr sicheres Investment.“ Ungewöhnlich stark war vor diesem Hintergrund auch die Logistik mit 14 % Anteil – mehr als das Vierfache des 5-Jahres-Schnitts.

Bestandsobjekte können immer weniger mit Neubauten konkurrieren

Finke beobachtet einen Trend: „Düsseldorf hat sich als Standort für Unternehmen mit erstklassigen Rahmenbedingungen durch Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum etabliert. Entsprechend qualitativ müssen die Flächen sein. Doch der Bestand kann in Sachen Qualität nicht immer mit Neuentwicklungen mithalten. Entscheidend ist dabei aber nicht das Alter, sondern die Flexibilität zu verschiedenen Bürokonzepten. Das ist gerade bei alten Gebäuden aber nicht immer gegeben.“

Daher gibt es einen Sockelbestand, der schwer zu verkaufen ist, weil er mangels Flexibilität nur wenige Mieter anspricht und nicht die nötige Rendite bringt. „In diesen Fällen wird abgerissen und neu gebaut. Wie zum Beispiel beim Franziskanerkloster an der Immermannstraße, wo nun Wohnungen und Büros entstehen“, beschreibt Finke. Das entsprechende Gegenbeispiel steht einmal quer über die Kreuzung, wo aus einem Bürohaus nach Entkernung ein modernes Hotel entstanden ist.

Die Zahl der begehrten Neuentwicklungen ist indes knapp. Deshalb lassen sich Investoren immer öfter auf Forward-Deals ein. „Wenn Baugenehmigung und Mieter feststehen, kann die Transaktion bis zu 2 Jahre vor Fertigstellung und Bezug umgesetzt werden“, skizziert Finke. Vor allem der Stadtteil Friedrichstadt sei besonders begehrt und hat Potenzial – unter anderem für schnell expandierende Coworking-Konzepte.

Internationale Investoren sind weit stärker engagiert als sonst

Besonders aktiv waren 2017 internationale Investoren, die 59 % Marktanteil bei den Käufern hatten, was weit über Düsseldorfs 5-Jahres-Schnitt von 45 % liegt. Zugleich waren sie auf Verkäuferseite mit 61 % vertreten.

Die Rendite hat mit 3,45 % derweil einen neues Allzeittief erreicht. „Sie wird aber perspektivisch noch weiter sinken, so lange es keine Anlage-Alternativen gibt und Immobilien so gefragt sind“, blickt Finke voraus. Für Topobjekte werden in Düsseldorf auch Toppreise bezahlt. Aber vor allem wollen Investoren schnell kaufen und dabei aufwendige wie teure Bieterschlachten vermeiden. „Manche kaufen sich mit dem hohen Preis die Sicherheit des Zuschlags und damit eine gewisse Exklusivität“, erklärt Finke.