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Pressemitteilung

Köln

Kölner Investmentmarkt knackt erstmals die 2-Milliarden-Euro-Grenze

Bürovermietungsmarkt pulsiert derzeit nur in City und Deutz/Messe


​KÖLN, 15. Januar 2018 – Der Kölner Büromarkt ist noch nicht komplett in olympischer Form: Während der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ein konstantes Jahr auf hohem Niveau ablieferte und damit einen neuen Rekord von 2,34 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielte, ging dem Bürovermietungsmarkt ausgerechnet auf der Zielgeraden die Luft aus. Mit nur 45.200 m² Flächenumsatz im vierten Quartal stehen für das Gesamtjahr am Ende 306.900 m² zu Buche. „Bereits 2016 war ein ausgesprochen gutes Jahr für den Gesamtmarkt. Dass der Investmentmarkt nun nochmals eins draufsetzen konnte, spricht für seine strukturelle Stärke. Der Vermietungsmarkt ist nach den Großabschlüssen unter anderem durch Zürich im Vorjahr nun wieder auf einem guten Normalmaß angekommen“, zieht Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln, die Bilanz des Jahres 2017 in der Domstadt.

Investmentmarkt arbeitet sich mit Verlässlichkeit auf neues Allzeithoch

Konstanz war das Erfolgsrezept des Kölner Investmentmarktes für Gewerbeimmobilien im abgelaufenen Jahr. Alle Quartale erzielten zwischen 520 Mio. und 620 Mio. Euro. Damit war Köln so ausgeglichen wie kein anderer Markt der Big 7 und überbot den alten Rekord von 1,88 Mrd. Euro aus dem Jahr 2015 scheinbar mühelos. Mit 2,34 Mrd. Euro hat das Transaktionsvolumen auch den 5-Jahres-Schnitt um beeindruckende 70 % übertroffen – auch hier ist Köln unter den Big 7 spitze. Das Vorjahr 2016 hatte bei 1,66 Mrd. Euro gelegen und wurde um 41 % übertrumpft. 

„Diese Ausgeglichenheit sehen wir auch in den Volumina der einzelnen Transaktionen: Diesmal gab es keine Ausreißer wie die Lanxess-Arena, die den Markt dominieren. Stattdessen beobachten wir hohe Preise bei einem sehr begrenzten Produktangebot“, analysiert Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln. Erstmals verzeichnete Köln fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Zu diesen gehörten unter anderem das Deutz-Areal, das DuMont-Carré sowie der Deutsche Bank Campus. Für das kommende Jahr ist Sauer weiterhin optimistisch: „Vieles deutet darauf hin, dass wir ein ähnliches Jahr 2018 erleben werden.“

Institutionelle Investoren halten an ihren Beständen fest

„Es wäre jedoch ein Trugschluss, vom hohen Gesamtvolumen auf mehr Produkt im Markt zu schließen“, sagt Christian Sauer. „Im Gegenteil: Viele halten nach wie vor ihre Objekte und werden nur bei extrem hohen Preisen schwach.“ Vor allem institutionelle Investoren belassen ihre Objekte weiter im Bestand, wie die Analyse der Verkäufer im Markt ergibt. So sind Entwickler (22 % des Gesamtvolumens) und Hedge Fonds (17 %) an der Spitze und auch Corporates haben mit 15% einen sehr hohen Anteil. Asset / Fonds Manager, die traditionell in den Big 7 dominieren, halten sich mit 17 % auffällig zurück. „Wer opportunistisch gekauft hat, verkauft auch jetzt wieder opportunistisch“, erklärt Sauer. Auf der Käuferseite sind die Asset / Fonds Manager mit 25 % hingegen wieder an der Spitze vor den Entwicklern, die sich derweil mit ebenfalls 25 % Anteil am Gesamtvolumen vor allem Grundstücke sicherten.

​Mangels Produkten sind Entwicklungsflächen verstärkt gefragt – auch zu hohen Preisen

„Entwicklungsflächen sind das, was derzeit in Köln verfügbar ist und werden entsprechend preislich in die Höhe getrieben, wie das Deutz-Areal und der Roncalli-Platz zeigen“, sagt Sauer. Entsprechend hoch ist der Anteil der Grundstücke mit 11 % am Gesamtvolumen. Daneben verteilt sich das Volumen auf Büro (42 %), Einzelhandel (15 %) und Logistik (12 %). „Durch die Transaktion des Gerling-Quartiers kommt der Bereich Mischnutzung zudem auf den überdurchschnittlichen Anteil von 15 %“, erklärt Sauer.

Große Ausgeglichenheit bei den Risikoklassen

Entsprechend ausgeglichen zeigten sich die Risikoklassen im Vergleich: Core verzeichnete 27 %, Core plus 24 %, Value Add 33 % und Opportunistisch 16 %. „Neben der City sind es vor allem Objekte in Randlagen, die diesmal gehandelt wurden“, beobachtet Sauer. Der Anteil ausländischer Investoren ging derweil erneut zurück – auf Jahresfrist von 39 % auf 36 %. Auf der Verkäuferseite verzeichneten sie indes 60 %, so dass sie ihre Bestände per Saldo um 565 Mio. Euro abbauten.

Die Bürospitzenrendite geriet angesichts der großen Nachfrage bei limitiertem Angebot weiter unter Druck und verlor 40 Basispunkte auf den Rekordwert von 3,45 %. „Wir gehen davon aus, dass dieser Wert über das laufende Jahr konstant bleibt“, blickt Sauer voraus.

Bürovermietungsmarkt auf dem Durchschnittsniveau der vergangenen fünf Jahre

Zurück in der Normalität ist derweil der Kölner Bürovermietungsmarkt und liegt mit 306.900 m² fast auf dem 5-Jahres-Schnitt von 312.000 m². Nach einem guten Q2 (92.000 m²) und einem leicht verbesserten Q3 (95.000 m²) stand allerdings mit 45.200 m² das schwächste Quartal seit 2011. Nur Q4 im Jahr 2012 hatte den identischen Wert. Die Zahl der Abschlüsse ging auf Jahressicht deutlich vom Rekordwert 544 auf 460 zurück. „Angesichts der geringeren Dynamik im Markt gehen wir für das laufende Jahr 2018 von einem Gesamtumsatz von 280.000 m² aus“, sagt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln. „Das entspricht auch dem immer geringer werdenden Angebot auf dem Kölner Markt.“ 

Die größten Abschlüsse verbuchte erneut der Teilmarkt Deutz/Messe, wo das Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Aufgaben in der Lufthansa-Zentrale Köln 18.600 m² anmietete sowie die Strabag mit dem Bau ihrer neuen Zentrale (17.000 m²) begann. Dahinter folgen sieben Deals zwischen 5.000 und 10.000 m², darunter die Design Offices GmbH mit 8.600 m² an der Tunisstraße in der City sowie der Landschaftsverband Rheinland mit 8.000 m² erneut in Deutz/Messe. Dank einer Vielzahl von 169 meist kleineren Abschlüssen erzielte die City aber mit 77.000 m² erneut den höchsten Umsatz vor Deutz/Messe mit 55.000 m². „Denk man sich die natürliche Trennung durch den Rhein weg, dann ist der Teilmarkt Deutz/Messe praktisch der rechte Teil der City. Insofern ist es nur logisch, dass diese beiden Teilmärkte dominieren“, ordnet Andreas Reul die Rangfolge ein.

Rechte Rheinseite blüht auf und hat noch jede Menge Potenzial

Diese Wahrnehmung wird sich in den kommenden Jahren noch weiter verstärken, da der Wohnbereich Deutzer Freiheit deutlich an Attraktivität gewonnen hat, die Messe-City sich zur Erfolgsgeschichte entwickelt und es kaum Leerstände gibt. Ähnliches gilt für die Siegburger Straße, die zusätzlich gewinnen wird, wenn in wenigen Jahren das urbane Quartier „Deutzer Hafen“ in Angriff genommen wird. Voraussichtlich ab 2024 soll aus dem alten Rheinhafen ein gemischt genutztes Areal werden. Der Startschuss fällt mit dem Bau der neuen Rewe-Zentrale am Ende des Hafenbeckens. Danach soll Blockweise entwickelt werden, was wiederum  Signalwirkung für diesen Teil der Stadt hat.

Stärkster Akteur war im abgelaufenen Jahr erneut die Öffentliche Verwaltung – allerdings ging die angemietete Fläche im Vergleich zum Vorjahr von 80.000 m² auf genau die Hälfte zurück. Knapp dahinter folgen nun unternehmensbezogene Dienstleister mit 38.700 m² und Medien/Verlage mit 37.100 m².

Warten auf frei verfügbare Büroflächen

Die Fertigstellungen sind unterdessen von 89.000 m² im Vorjahr auf nur noch 68.700 m² erneut zurückgegangen – von denen aber nicht mehr als 5.300 m² bei Fertigstellung verfügbar waren. Für das kommende Jahr werden immerhin 145.000 m² erwartet, was 90 % über dem 5-Jahres-Schnitt läge. Vorerst sinkt der Leerstand aber weiter: Seit 2009 hat er sich von 9,0 % auf derzeit 4,1 % mehr als halbiert.

Auf die Spitzenmiete wirkt sich dieser Engpass bislang allerdings kaum aus. Sie verharrte bei 22 Euro je m² im Monat und wird auch bis Jahresende nur marginal auf 22,50 Euro steigen. „Es ist das Kölner Dilemma: Im hochpreisigen Segment sind Flächen nur sehr schwer zu vermitteln. Kölner Unternehmen, die vor allem dem Mittelstand angehören, sehen Mieten in erster Linie als Kosten und nicht als Investment in das Unternehmen und vor allem in die Mitarbeiter. Wer im Kampf um die besten Köpfe erfolgreich sein will, der muss ihnen auch das entsprechende Umfeld bieten“, beschreibt Reul die Denkweise in Köln. „Ausnahmen sind internationale Unternehmen, die auch andere Märkte im Blick haben und deshalb Mieten ab 18 Euro akzeptieren.“ Diese Sätze müssen aber mittlerweile in Kauf genommen werden, wenn man ein modernes Objekt mit für Mitarbeiter attraktiver Ausstattungen wie Elektrotankstelle, Radparkplätze und Duschen haben will. 

In diesem von Vermietern geprägten Markt werden kaum noch Mietanreize wie kostenfreie Monate oder Ausbauzuschüsse gewährt. Die Ausnahme: „Zuschüsse gibt es fast nur noch, wenn ein Entwickler das Objekt mit hohen Sätzen vollvermieten will, um es im Anschluss direkt zu verkaufen.“